Debida diligencia inmobiliaria en Costa Rica: Lista imprimible
Sesenta y tres revisiones en trece grupos, sobre el terreno, la construcción que tenga encima y quien vende. Ajústela a lo que usted está comprando, imprímala y llévela a su abogado.
Esta es la lista contra la que debería revisarse una compra en Costa Rica. Es más larga de lo que necesita la mayoría de los negocios, a propósito, porque las revisiones que se saltan suelen ser justo de las que termina dependiendo esa finca en particular.
Está hecha para imprimirla y trabajarla con su abogado, así que las casillas son para marcar en papel. Lea el texto gris debajo de cada revisión antes de marcarla: una casilla puede representar cuatro comprobaciones distintas, y marcarla solo es honesto si se hicieron las cuatro.
La lista dice qué hay que averiguar, no si una respuesta concreta es aceptable para su negocio.
Ajuste la lista a la finca
Cuatro grupos aplican solo a algunos negocios. Apague los que no describan lo que usted está comprando y salen de la hoja impresa. Los cuatro vienen encendidos, para que nada quede escondido de entrada.
Su hoja imprimirá 63 revisiones en 13 grupos.
Esta hoja cubre: el terreno, más la sociedad titular, la construcción que tenga encima, las reglas costeras y la posesión sin inscribir.
Finca / planoFecha
Titularidad e inscripción
- Folio real al día verificado
- Titular inscrito verificadoidentificación·proporción y derechos·usufructo y nuda propiedad
- La identidad del vendedor coincide con el titular
- Facultades del vendedor para vender confirmadas
- Movimientos registrales revisados cuando correspondatraspasos anteriores·segregaciones·el antecedente desde la finca madre
- Escrituras de respaldo revisadas cuando haga falta
Gravámenes y anotaciones
- Gravámenes vigentes revisadoshipotecas·embargos·servidumbres·otras afectaciones inscritas
- Anotaciones revisadasdemandas anotadas·asuntos administrativos·documentos en trámite
- Cada gravamen de fondo interpretado, no solo listadosi está vigente·a quién beneficia·qué afecta·si impide el uso previsto
Información catastral
- Plano catastrado obtenido
- El número de plano corresponde a la finca
- Área inscrita comparada con el área del plano
- Ubicación y colindancias cotejadas con el plano
- Inconsistencias catastrales investigadasplanos viejos o en conflicto·advertencias impresas en el plano
- Levantamiento topográfico encargado cuando corresponda
Linderos y realidad física
- Linderos inspeccionados contra el plano catastradocercas·mojones cuando existan
- Invasión de colindantes revisadatraslapes·ocupaciones aparentes·construcción del vecino pasada de la línea
- Cambios de cauce o de terreno considerados
- Acceso legal identificadofrente a calle pública, o servidumbre de paso inscrita
- Condición de la vía confirmadanacional·municipal·privada·reconocida oficialmente o no
- Ubicación y ancho de la servidumbre, si la finca depende de una
- El acceso físico coincide con el legal
- Acceso vehicular probado cuando correspondapuentes·alcantarillas·portones·estado del camino en invierno
Zonificación y desarrollo
- Reglas de planificación aplicables identificadasel plan regulador del cantón, o el reglamento del INVU donde no lo hay
- Zona exacta y usos permitidos confirmadosincluido el uso que usted piensa dar, si difiere del actual
- Área y frente mínimos de lote revisados
- Parámetros constructivos revisadoscobertura·altura·retiros·densidad
- Posibilidad de segregación revisada
- Requisitos constructivos revisados
- Fuente de agua y operador identificadosAyA·acueducto local·ASADA·pozo·naciente·concesión
- Disponibilidad confirmada por escrito cuando haga faltasi la conexión es solo física o está legalmente reconocida
- Estado del pozo y de la concesión revisadoinscripción·plazo·pozos cercanos·restricciones de agua subterránea
- Manejo de aguas residuales revisado
- Capacidad medida contra el uso previsto, no contra el actualque la casa ya tenga paja de agua no prueba lo que se puede agregar
Impuestos
- Impuesto de bienes inmuebles y saldos pendientes revisados
- Otros cobros municipales revisados
- Valor fiscal revisadoel valor declarado ante la municipalidad·cuándo se declaró por última vez·si incluye la construcción
- Impuesto solidario considerado cuando aplique
- Canon de concesión revisado en fincas costeras
Ambiente y áreas protegidas
- Áreas protegidas revisadasregistro del SINAC·Patrimonio Natural del Estado·restricciones forestales
- Cuerpos de agua y sus franjas de protección revisadosríos·quebradas·humedales·zonas de protección hídrica
- Requisitos de SETENA revisados para la actividad prevista
- Viabilidades ambientales existentes revisadassi cubren lo que usted piensa hacer, no solo lo que se construyó
- Identidad y vigencia de la sociedad confirmadasrazón social·cédula jurídica·estado activo
- Representante legal confirmado, con facultades para este negociofacultades de representación·límites de esas facultades·el acuerdo que autoriza la venta
- Pasivos de la sociedad investigadosobligaciones pendientes·si los libros calzan con el negocio
- Permisos de construcción de lo edificado obtenidos y revisadosel art. 74 de la Ley 833 los exige para toda obra·el expediente municipal·planos aprobados·fecha de construcción
- Lo construido comparado con lo aprobadohuella·número de pisos·ampliaciones posteriores·bodegas y piscinas·modificar el proyecto aprobado es en sí una infracción
- Construcción declarada ante la municipalidadla Ley 7509 grava construcciones e instalaciones permanentes, no solo el terreno
- La construcción cumple los límites vigentes hoyel certificado de uso de suelo indica uso, retiros, cobertura, densidad, altura, frente y área mínima
- Servicios conectados y reconocidos legalmenteagua y aguas residuales para la ocupación actual·electricidad·cuál operador la atiende
- Obras previstas evaluadas contra las reglas vigentesremodelación·ampliación·demolición y sustitución·un segundo permiso de obra menor dentro de 12 meses puede denegarse por fraccionar una obra mayor
- Si es condominio, finca filial y régimen revisadosqué es propio y qué es común·el reglamento·la certificación de cuotas del administrador, porque la morosidad pasa al comprador
- Situación en zona marítimo terrestre revisada
- Demarcación oficial identificadareferencia de pleamar·mojones·50 m de zona pública·150 m de zona restringida
- Concesión confirmadaestado·concesionario·plazo·uso permitido·requisitos municipales y del ICT
- Plan regulador costero revisado
- Situación registral confirmada
- Base legal de la posesión establecida, si no está inscrita
- Plazo e historia posesoria documentadosquién posee·desde cuándo·qué prueba existe
- Posibilidad de titulación establecida
- Restricciones de dominio público descartadasPatrimonio Natural del Estado·zona marítimo terrestre
- Abogado especializado contratado
Una casilla marcada no es una aprobación
La lista deja constancia de que se hizo la pregunta. Ordenar las respuestas es otro paso, y ahí es donde se decide. Califique cada hallazgo, no la finca entera.
Verificado
Revisado, y sin problema de fondo para la compra prevista.
Requiere revisión
El asunto existe pero puede manejarse: una hipoteca que se cancela en el cierre, una servidumbre fuera del área de construcción, una diferencia catastral pequeña, una ampliación por regularizar.
Puede botar el negocio
El asunto puede echar abajo la operación o el uso previsto: titularidad en disputa, acceso indefendible, agua inviable, traslape con dominio público.
Los informes son informativos y no sustituyen la asesoría legal.
La guía explica cuándo va cada etapa de la revisión y los diez hallazgos que obligan a parar hasta resolverlos.
La explicación completa
Debida diligencia inmobiliaria en Costa Rica: la guía completa
Veinte preguntas, cada una con qué verificar, por qué importa y la fuente oficial detrás. Esta lista es la forma de recorrerlas.
Leer la guía →Empiece por lo que ya dicen los registros
Un informe de PropScan trae los registros oficiales de una finca (registrales, catastrales, municipales, de agua, de zonificación, ambientales y de acceso), para que usted le entregue a su abogado una hoja a medio contestar y no una en blanco.