Glosario inmobiliario de Costa Rica: Términos en palabras sencillas
Los términos que encuentra quien compra una propiedad en Costa Rica, en los registros, las oficinas públicas y los anuncios. Cada entrada explica el término en palabras sencillas y, cuando uno de nuestros artículos lo trata, enlaza a él.
Todos los términos
Los términos, explicados
Acceso excepcional para uso residencial ↑
La versión urbana de una franja de acceso privada. Cuando una propiedad dentro de un área urbana no se puede dividir en lotes que den todos a una vía pública, por su frente y su fondo, el reglamento de fraccionamiento permite una franja de exactamente 6 metros de ancho para llegar a los lotes interiores. No es una vía pública, así que ninguna institución está obligada a darle mantenimiento ni a llevar servicios por ella. Lea más: Acceso vial
Afectación a habitación familiar ↑
También llamada patrimonio familiar. Una nota en el registro de una vivienda que la protege como residencia de la familia. Mientras esté inscrita, un propietario casado no puede vender ni hipotecar la vivienda sin el consentimiento de su cónyuge, salvo por orden judicial. Se constituye por escritura pública, surte efecto desde su inscripción y no paga impuestos ni derechos de registro. Termina por acuerdo, por divorcio o separación judicial, o por orden judicial, entre otras causas. Búsquela en el registro de la finca antes de acordar un precio.
Albacea ↑
La persona que administra una sucesión después de que muere el propietario y que la representa, judicial y extrajudicialmente, con las facultades de un apoderado general. Una propiedad que sigue inscrita a nombre de alguien que falleció pertenece a la sucesión, así que pida a un abogado que confirme cómo se puede vender antes de comprometerse.
Alineamiento ↑
La distancia mínima que una construcción debe guardar respecto de una vía pública, y también de ríos y quebradas, nacientes, la zona marítimo terrestre, vías férreas y líneas de alta tensión. Pídalo a la municipalidad para el lote concreto antes de diseñar nada, porque puede quitarle terreno aprovechable al frente del lote sin que nadie lo compre. Lea más: Acceso vial
Amenaza ↑
Lo que muestran los mapas nacionales de amenazas de Costa Rica: dónde ocurren inundaciones, deslizamientos y otras amenazas naturales. La ley trata la amenaza y el riesgo como cosas distintas, así que ningún mapa de amenazas puede decirle si una casa en particular está en peligro. Los mapas los publica la CNE, a escala 1:50.000. Lea más: Mapas de amenazas
Anotaciones ↑
La parte del registro de una finca que enumera lo que sigue en trámite: demandas pendientes de resolución, alertas administrativas y documentos presentados pero aún no inscritos. El primer documento presentado tiene prioridad, así que una anotación anterior a su compra puede imponerse sobre su título. Revíselas de nuevo justo antes del cierre. Lea más: Gravámenes y anotaciones, Consulta registral
Apostilla ↑
Un certificado que el país emisor agrega a un documento público, como un poder otorgado ante un notario en el extranjero, para que pueda usarse en otro país miembro sin legalización consular. Costa Rica aprobó en 2011, por la Ley 8923, el convenio de La Haya que la creó. Entre países miembros, la apostilla es el único trámite que se puede exigir para confirmar la firma y la calidad de quien firma.
Arras ↑
También llamadas señal. El dinero que se entrega al acordar una venta. Según el Código Civil se abona al precio y confirma el contrato, y ninguna de las partes puede retirarse renunciando a ellas, salvo que el contrato lo diga expresamente. Si usted quiere ese derecho, escríbalo en el contrato.
Arrendamiento ↑
Un contrato de alquiler. Según la ley de arrendamientos urbanos y suburbanos, un arrendamiento dura al menos tres años aunque diga menos, y se prorroga por otros tres salvo que el arrendador avise al menos tres meses antes del vencimiento. Si la propiedad se vende, el contrato sigue vigente y el inquilino paga al nuevo dueño, así que lea cualquier contrato de alquiler antes de comprar una propiedad alquilada. La ley no cubre las viviendas turísticas que se alquilan por temporada en zonas declaradas turísticas por el ICT.
ASADA ↑
Una asociación local que opera un acueducto comunal por delegación del AyA. Las ASADAs atienden a buena parte del país. Si el agua de una propiedad viene de una, es la ASADA la que emite la carta de disponibilidad de agua. Lea más: La carta de agua
Asiento de presentación ↑
El asiento que recibe un documento al presentarse al Registro, identificado por sus citas de presentación: un tomo y un número de asiento, asignados en el orden de presentación. Frente a terceros, un documento surte efecto desde el día en que se presenta, y por eso el primer documento presentado tiene prioridad. Lea más: Consulta registral
Avalúo ↑
La valoración pericial de una propiedad. Para el impuesto de bienes inmuebles, la ley lo define como los cálculos que fijan el valor de una propiedad tomando en cuenta su uso, hechos por un ingeniero agrónomo, ingeniero o arquitecto colegiado. Un propietario que no esté de acuerdo con una valoración municipal tiene quince días hábiles desde la notificación para recurrir ante la oficina de valoraciones de la municipalidad. La misma palabra se usa para el avalúo que pide un banco antes de prestar. Lea más: Impuesto de bienes inmuebles
AyA ↑
Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. Opera directamente los acueductos de muchas zonas y delega otros en las ASADAs. Su reglamento de prestación de servicios fija las reglas de la carta de disponibilidad de agua, y esas reglas obligan del todo al AyA pero solo en parte a los demás operadores. Lea más: La carta de agua
Beneficiario final ↑
La persona que en último término es dueña de una sociedad o la controla. Toda sociedad y todo fideicomiso privado domiciliados en Costa Rica deben reportar sus accionistas y beneficiarios finales al Banco Central, que lleva el registro.
Bien único ↑
La exoneración del impuesto de bienes inmuebles para la única propiedad que tiene una persona, hasta 45 salarios base, que en 2026 cubren los primeros ₡20.799.000 del valor. No aplica a una propiedad a nombre de una sociedad, y tener un segundo lote en cualquier parte del país la elimina. Lea más: Impuesto de bienes inmuebles
Bienes gananciales ↑
Lo que un cónyuge adquiere durante el matrimonio, salvo lo que la ley excluye, como donaciones y herencias. Durante el matrimonio cada cónyuge es dueño de sus bienes y puede disponer libremente de ellos, salvo que unas capitulaciones matrimoniales digan otra cosa. Cuando el matrimonio termina o los cónyuges se separan judicialmente, cada uno tiene derecho a la mitad del valor neto de los gananciales del otro, y desde esa declaración los bienes quedan afectos a la liquidación.
Cabida ↑
El área de una propiedad, también llamada medida; el registro la indica en la línea Mide. Si una propiedad vendida a un precio por unidad de medida resulta más grande o más pequeña, el precio se ajusta en proporción. Si se vendió por un precio total con el área indicada, el precio se ajusta solo cuando el área real difiere de la indicada en al menos un 10%. El reclamo debe presentarse dentro del año siguiente al contrato o a la fecha fijada para medir. Lea más: Consulta registral
Calle pública ↑
La expresión de uso diario para una vía pública. En los reglamentos significa una calle de la red vial cantonal dentro de un poblado; el término legal para cualquier vía pública es vía pública. Lea más: Acceso vial
Camino público, camino vecinal ↑
Un camino público es el equivalente rural de una calle pública, el tipo de camino que llega a las fincas. Un lote frente a un camino vecinal da a una vía pública pero no a una calle pública, así que use el término correcto cuando consulte a un funcionario, o puede recibir una respuesta sobre el tipo de vía equivocado. Lea más: Acceso vial
Canon ↑
El pago anual que el concesionario hace a la municipalidad por un terreno en la zona marítimo terrestre, en lugar del impuesto de bienes inmuebles sobre ese terreno. Para uso residencial puede llegar al 3% anual del valor de avalúo del terreno, doce veces la tarifa ordinaria del impuesto de bienes inmuebles. Pagar un canon sin tener concesión no da ningún derecho sobre el terreno. Lea más: La zona marítimo terrestre, Impuesto de bienes inmuebles
Carta de disponibilidad de agua ↑
El nombre de uso diario de la constancia de disponibilidad, el documento en que el operador del agua, sea el AyA, una ASADA o un operador local, indica que puede dar servicio a una propiedad. Sin ella la municipalidad no otorga el permiso de construcción. Los vendedores a menudo entregan otro documento, no hay un plazo de vigencia único en todo el país, y en 2022 casi una cuarta parte de las solicitudes nuevas se rechazaron. Lea más: La carta de agua
Catálogo Nacional de Trámites ↑
El sitio web del Gobierno donde cada oficina pública debe publicar los requisitos de sus trámites, por ejemplo lo que pide una municipalidad antes de emitir un certificado de uso de suelo. Lea más: Certificado de uso de suelo
Catastro Nacional ↑
La oficina que inscribe los planos de agrimensura, los planos catastrados que muestran la forma, los linderos y el área de un terreno. Hoy está junto con el registro de la propiedad dentro del Registro Inmobiliario, pero un plano y el registro de una finca todavía pueden no coincidir. El impuesto de bienes inmuebles no se cobra sobre un valor catastral, sino sobre el valor que tiene registrado la municipalidad. Lea más: ¿Qué es el folio real?, Impuesto de bienes inmuebles
Cédula hipotecaria ↑
Una hipoteca en forma de título valor que puede cambiar de manos con independencia de cualquier préstamo. Pagar la deuda no la cancela: hay que entregar el título mismo y cancelarlo. Lea más: Gravámenes y anotaciones
Cédula jurídica ↑
El número que el Registro Nacional asigna a cada persona jurídica, único para cada una: el primer dígito indica la clase de persona jurídica, los tres siguientes su tipo y el resto es un consecutivo. Desde una reforma de 2025 al Código de Comercio, una sociedad anónima o S.R.L. nueva se inscribe sin nombre, y se identifica por su cédula jurídica seguida de "S.A." o "S.R.L.". Por eso en los registros muchos propietarios aparecen como "3-102-…, S.R.L.".
Certificación literal ↑
En la práctica, "la literal". La copia certificada del Registro Nacional de todo lo inscrito sobre una propiedad: propietario, área, linderos, gravámenes y anotaciones. Es el documento que debe pedir para una compra. En línea cuesta ₡2.925 más ₡5, y cualquiera puede comprobar que es auténtica con su número RNPDIGITAL. Lea más: Consulta registral, Gravámenes y anotaciones
Certificado catastral ↑
Una certificación del registro catastral de un terreno, que algunos trámites aceptan en lugar de una copia certificada del plano, por ejemplo una solicitud de segregación. La tarifa del Registro de noviembre de 2025 lo fija en ₡8.495 más ₡5. Lea más: Consulta registral
Certificado de uso de suelo ↑
El documento municipal que dice para qué se puede usar una propiedad y qué se puede construir en ella: el uso permitido, los retiros, la cobertura, la densidad, la altura, el frente y el lote mínimos, y cuánto tiempo es válido el certificado. El permiso de construcción debe ajustarse a él, y una patente necesita uno. Solo el certificado emitido formalmente le da un derecho al propietario; un correo o una respuesta en ventanilla no. Lea más: Certificado de uso de suelo
CNE ↑
Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias. Publica gratis los mapas nacionales de amenazas, como una hoja en PDF por cantón y como mapa interactivo. Los mapas muestran la amenaza, no el riesgo para una construcción en particular. Lea más: Mapas de amenazas
Cobertura ↑
La proporción de un lote que las construcciones pueden cubrir, indicada en el certificado de uso de suelo. Donde no rige un plan regulador, un lote urbano ordinario se puede cubrir hasta un 75%, y una parcela agrícola con acceso por servidumbre de paso solo hasta un 25%. Lea más: Acceso vial, Certificado de uso de suelo
Comisión ↑
Lo que se le paga a un corredor de bienes raíces por una venta. Ninguna ley la fija. En el mercado ronda del 5% al 6% más el 13% de IVA, y por lo general la paga el vendedor con el producto de la venta. Lea más: Gastos de cierre
Compraventa ↑
El contrato por el que se vende una propiedad. Entre comprador y vendedor la venta queda perfecta cuando se ponen de acuerdo en la cosa y el precio, y la propiedad se transmite por ese acuerdo; frente a terceros, solo cuenta desde el día en que la escritura se presenta al Registro Nacional. La venta de una propiedad ajena es absolutamente nula, aunque el comprador que no lo sabía puede reclamar daños y perjuicios.
Concejo municipal ↑
El órgano electo de un cantón. Vota la adopción o la modificación del plan regulador, y solo él puede anular un certificado de uso de suelo que no debió emitirse. Algunos distritos tienen su propio concejo, el concejo municipal de distrito, como Cóbano. Lea más: Certificado de uso de suelo
Concesión ↑
En la zona marítimo terrestre, el derecho a usar una parcela de terreno del Estado por un plazo de 5 a 20 años, otorgado por la municipalidad y, en una zona declarada turística, aprobado por el ICT. Nunca es propiedad, pero se puede renovar, traspasar con aprobación y heredar, y solo surte efectos legales una vez inscrita. Una persona extranjera puede tener una después de cinco años de residencia continua. Lea más: La zona marítimo terrestre
Condominio ↑
Vea finca filial y finca matriz. La disponibilidad de agua para una casa no cubre varias unidades ni un condominio. Lea más: ¿Qué es el folio real?, La carta de agua
Constancia de capacidad hídrica ↑
El documento que emite un operador después de negar el agua: el agua existe pero la infraestructura no, y la constancia enumera las obras que harían posible el servicio. Lea más: La carta de agua
Constancia de disponibilidad ↑
El nombre formal de la carta de disponibilidad de agua. Vea esa entrada.
Constancia de servicios existentes ↑
Un documento que dice que una propiedad ya recibe agua. No es una carta de disponibilidad para construir algo nuevo, y es uno de los documentos que los vendedores entregan en lugar del correcto. Lea más: La carta de agua
Consulta por número de finca ↑
La consulta gratuita en rnpdigital.com, bajo Consultas Gratuitas, que muestra el registro actual de una propiedad cuando usted ingresa su folio real. Requiere una cuenta, que no pide número de cédula. Es una consulta, no una certificación, así que nadie más puede verificarla. Lea más: Consulta registral
Copropiedad ↑
Una propiedad que pertenece a dos o más personas a la vez, cada una dueña de un derecho inscrito en el folio real. Los copropietarios ejercen sus derechos en conjunto, en proporción a sus derechos, y ninguno puede disponer de una parte concreta del terreno hasta que se le adjudique en una división. Cualquier copropietario puede pedir la división, salvo que dividir el terreno incumpla las normas de planificación. Dividir una propiedad entre sus copropietarios no es un traspaso para efectos del impuesto de traspaso. Lea más: ¿Qué es el folio real?
Cuota de mantenimiento ↑
La cuota para los gastos comunes del condominio. Lo que paga cada propietario de una filial para el funcionamiento del condominio. Las cuotas, multas e intereses sin pagar se convierten en un gravamen sobre la filial que solo cede ante el impuesto de bienes inmuebles. Cuando se vende una filial, el vendedor debe entregar al notario una constancia del administrador de que las cuotas están al día; si no lo están, el comprador queda obligado por el monto certificado, junto con el vendedor.
Demanda anotada ↑
Una demanda sobre la propiedad anotada en su registro. Deténgase si ve una: quien gane el juicio puede terminar como dueño de la propiedad, aunque usted ya la haya comprado. Lea más: Gravámenes y anotaciones
Derecho ↑
Los últimos tres dígitos de un folio real. 000 significa que la propiedad es un todo único e indiviso; 001, 002 y siguientes son derechos de copropietarios, y cada derecho puede tener sus propios gravámenes. Lea más: ¿Qué es el folio real?
Derecho de vía ↑
La franja de terreno del Estado que ocupa un camino, que comprende la calzada, los espaldones y las aceras hasta los linderos de los vecinos. Su lote termina donde empieza. Donde un plan regulador no diga otra cosa, una construcción no puede ser más alta que 1,5 veces el ancho promedio del derecho de vía al que da frente. Lea más: Acceso vial
Desahucio ↑
El proceso judicial que usa un arrendador para recuperar una propiedad alquilada, por ejemplo cuando venció el plazo del contrato o el inquilino no ha pagado el alquiler.
DIMEX ↑
Documento de Identidad Migratorio para Personas Extranjeras. El documento de identidad que Migración emite a las personas extranjeras que ha autorizado a permanecer legalmente en Costa Rica. Desde diciembre de 2024 cuesta US$43, que se pagan antes del primer documento y antes de cada renovación o duplicado, al tipo de cambio de venta del Banco Central del día del pago. Una persona turista no tiene DIMEX.
Documento privado ↑
Un contrato firmado sin escritura pública ante notario. Obliga a las partes que lo firman, pero en el Registro solo se pueden inscribir escrituras públicas, resoluciones judiciales y otros documentos que la ley autorice expresamente. Una propiedad comprada por documento privado sigue, por lo tanto, a nombre del vendedor en el Registro, y el comprador no tiene protección frente a terceros.
Donación ↑
Dar una propiedad gratuitamente. La donación de un inmueble debe hacerse en escritura pública, o es absolutamente nula; transmite la propiedad a quien la recibe; y una vez aceptada solo puede revocarse por ingratitud, en los casos que la ley enumera. Donar en nombre de otra persona requiere un poder especialísimo. El impuesto de traspaso se aplica a los traspasos por cualquier título, así que una donación lo paga, salvo que aplique alguna de las excepciones de la ley.
Duplicado ↑
Un campo de la consulta registral que las propiedades comunes dejan vacío. Una Z en ese campo indica una concesión en la zona marítimo terrestre. Lea más: Consulta registral, La zona marítimo terrestre
Embargo ↑
Una orden judicial que retiene la propiedad a favor de un acreedor, por lo general por una deuda sin pagar. Consulte a un abogado antes de seguir: un acreedor está cobrando activamente contra la propiedad. Lea más: Gravámenes y anotaciones
Escritura ↑
La escritura pública, autorizada por un notario costarricense, con la que se traspasa una propiedad. La escritura de la última venta también indica el folio real de la propiedad. Frente a terceros, su compra solo cuenta desde el día en que la escritura se presenta al Registro Nacional, así que inscríbala sin demora. Lea más: Gastos de cierre, ¿Qué es el folio real?, Consulta registral
Escrow ↑
Una cuenta en manos de un tercero en la que el dinero del comprador espera hasta que se inscribe el traspaso. Úsela para definir cómo se pagará una hipoteca existente al momento del cierre. Lea más: Gravámenes y anotaciones, Gastos de cierre
Estudio registral ↑
Una expresión que usan los corredores para una revisión del registro de una propiedad. Ni el reglamento del Registro ni la ley de inscripción la usan, y los corredores la arman a partir de las certificaciones del Registro, así que dos estudios pueden contener cosas distintas y costar montos muy diferentes. Pregunte qué incluye, o pida usted mismo la certificación literal. Lea más: Consulta registral
Evicción ↑
La pérdida de la propiedad frente al mejor derecho de un tercero. Vea saneamiento.
Fideicomiso ↑
Un contrato en que el fideicomitente transmite la propiedad de bienes a un fiduciario, que debe usarlos para los fines lícitos que el fideicomiso establece. Los bienes forman un patrimonio separado, y una propiedad inscrita queda a nombre del fiduciario. Para la residencia de inversionista se acepta una inversión en fideicomiso, y solo el fideicomitente, quien aportó la inversión al fideicomiso, puede solicitarla. Lea más: Residencia de inversionista
Finca ↑
En el lenguaje registral no significa una finca agrícola: es cualquier propiedad inscrita en el Registro Nacional con su propio número, desde una filial de condominio hasta una concesión de playa. Lea más: ¿Qué es el folio real?
Finca filial ↑
Cada unidad de un condominio, inscrita con su propio número y marcada como filial. En la consulta registral lleva una F en el campo Horizontal. Lea más: ¿Qué es el folio real?, Consulta registral
Finca madre ↑
La propiedad más grande de la que se segregan lotes. Una solicitud de segregación incluye el plano de la finca madre. Lea más: Certificado de uso de suelo
Finca matriz ↑
La propiedad sobre la que se construye un condominio, inscrita aparte de sus filiales. En la consulta registral lleva una M en el campo Horizontal. Lea más: ¿Qué es el folio real?
Folio real ↑
El número que identifica una propiedad en el Registro Nacional, compuesto por provincia, número de finca y derecho, como en 1-234567-000. El primer dígito indica la provincia: una finca con número 5 está en Guanacaste, diga lo que diga el anuncio. Es lo primero que hay que revisar. Lea más: ¿Qué es el folio real?
Fraccionamiento ↑
Vea segregación.
Ganancias de capital ↑
El impuesto sobre la ganancia por la venta de una propiedad, en general el 15% de la ganancia gravable. En una primera venta que califique, de una propiedad adquirida antes del 1 de julio de 2019, el vendedor puede pagar en su lugar el 2,25% del precio de venta. Lea más: Gastos de cierre
Gravámenes ↑
La parte del registro de una finca que enumera las cargas sobre la propiedad: hipotecas, cédulas hipotecarias, embargos, servidumbres, derechos de uso, reservas de ley e inmovilizaciones. Siguen con la propiedad cuando se vende, así que cada uno debe cancelarse antes del cierre o aceptarse a sabiendas. Lea más: Gravámenes y anotaciones
Hacienda ↑
El Ministerio de Hacienda. A él van los impuestos nacionales de una compra, entre ellos el 2,5% que el comprador debe retener cuando el vendedor no está domiciliado en Costa Rica. El impuesto de bienes inmuebles, en cambio, va a la municipalidad. Lea más: Gastos de cierre, Impuesto de bienes inmuebles
Herederos ↑
Las personas que heredan. Si no hay testamento, la ley las llama en orden: primero los hijos, los padres y el cónyuge o conviviente en unión de hecho, con excepciones; solo si no hay ninguno heredan los grupos siguientes. Una propiedad de alguien que falleció pertenece a la sucesión hasta que se adjudica a los herederos.
Hipoteca ↑
Una garantía sobre la propiedad que respalda una deuda. Es normal si se va a pagar y cancelar al cierre con el precio de venta; confirme en el escrow cómo se hará. Lea más: Gravámenes y anotaciones
Hipoteca de saldo de precio ↑
Una hipoteca que el comprador otorga al vendedor sobre la propiedad comprada, para garantizar la parte del precio que queda pendiente. Como toda hipoteca, debe hacerse en escritura pública, y una cláusula que permita al acreedor quedarse con la propiedad si el comprador no paga es nula, así que un vendedor al que no le pagan tiene que cobrar por la vía judicial. El impuesto de traspaso del 1,5% se paga completo con la escritura. Lea más: Gastos de cierre
Hipoteca legal preferente ↑
Aquello en que se convierte el impuesto de bienes inmuebles sin pagar: una carga sobre la propiedad misma. El Registro no revisa las deudas municipales cuando se traspasa una propiedad, así que lo que lo protege de heredar la deuda del vendedor es la diligencia de su notario. Lea más: Impuesto de bienes inmuebles
Horizontal ↑
Un campo de la consulta registral que las propiedades comunes dejan vacío: la F indica una filial de condominio y la M la finca matriz. Lea más: Consulta registral
ICT ↑
Instituto Costarricense de Turismo. En la zona marítimo terrestre declara si un tramo de costa es turístico, aprueba el plan regulador costero junto con el INVU y, en una zona turística, debe aprobar cada concesión. Lea más: La zona marítimo terrestre
IGN ↑
Instituto Geográfico Nacional. Fija con mojones la zona pública de la costa y dirige el SNIT, el portal nacional de mapas. Lea más: La zona marítimo terrestre, Mapas de amenazas
Impuesto a las personas jurídicas ↑
Un impuesto anual que debe toda sociedad mercantil inscrita en el Registro Nacional desde el 1 de enero. Una sociedad que no está inscrita como contribuyente paga el 15% de un salario base mensual, y las sociedades activas pagan más, según sus ingresos. Una sociedad atrasada en este impuesto no puede obtener la certificación de su personería ni inscribir documentos a su favor.
Impuesto de traspaso ↑
El impuesto del 1,5% sobre el traspaso de una propiedad, que se paga en un solo tracto dentro de los quince días hábiles siguientes a la escritura, sobre el valor que corresponda. Comprar la sociedad dueña de la propiedad no lo evita automáticamente. Lea más: Gastos de cierre
Impuesto sobre bienes inmuebles ↑
El impuesto municipal anual del 0,25% sobre el valor que la municipalidad tiene registrado para la propiedad al 1 de enero, que para quien compró hace poco suele ser el precio de la escritura. Los propietarios deben declarar un valor al menos cada cinco años, o enfrentar una multa igual al impuesto que dejaron de pagar. Lea más: Impuesto de bienes inmuebles
Impuesto solidario ↑
Un segundo impuesto anual sobre las viviendas con un valor de construcción superior a ₡143 millones, del 0,25% al 0,55%, que se cobra sobre la construcción y el terreno en que está. Lea más: Impuesto de bienes inmuebles
Impuesto territorial ↑
El nombre que mucha gente todavía usa para el impuesto municipal sobre la propiedad. Viene de la Ley sobre Impuesto Territorial de 1939, que la Ley 7509 sustituyó en 1995 por el actual impuesto sobre bienes inmuebles. La propia ley vigente todavía dice "impuesto territorial" en varios artículos. Lea más: Impuesto de bienes inmuebles
INDER ↑
Instituto de Desarrollo Rural, antes IDA. La institución que asigna tierras a agricultores. Quien recibe una parcela no puede venderla, hipotecarla, arrendarla ni dividirla sin autorización previa del INDER hasta que pasen quince años desde la asignación y estén pagadas todas las deudas con el INDER, y cualquier contrato que incumpla esto es absolutamente nulo. Pasados los quince años, el INDER tiene la primera opción de compra sobre la parcela. Antes de comprar un terreno que vino del INDER o del IDA, pregunte al INDER si la restricción sigue vigente.
Información posesoria ↑
El proceso de la Ley de Informaciones Posesorias por el que alguien que ha poseído un terreno sin título inscrito puede pedir que se inscriba, después de más de diez años de posesión y si cumple los requisitos legales. Los terrenos del Patrimonio Natural del Estado y de la zona marítimo terrestre no se pueden adquirir así. Lea más: Guía de debida diligencia, ¿Qué es el folio real?
Inmovilización ↑
Un bloqueo que el Registro pone sobre una propiedad para que no se pueda traspasar. Una venta no puede cerrarse hasta que se levante, así que averigüe por qué está ahí. Lea más: Gravámenes y anotaciones
INVU ↑
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Aprueba los planes reguladores, lleva el registro de qué cantones tienen uno y redacta las normas nacionales de construcción y fraccionamiento que rigen donde no hay plan. Lea más: Certificado de uso de suelo
IVA ↑
Impuesto al valor agregado. El impuesto del 13% sobre bienes y servicios. En una compra se cobra sobre los honorarios del notario y sobre la comisión del corredor. Lea más: Gastos de cierre
La Gaceta ↑
El diario oficial del Gobierno, donde se publican leyes, reglamentos, planes reguladores y las plataformas de valores de terrenos de las municipalidades. Lea más: Certificado de uso de suelo, Impuesto de bienes inmuebles
Linderos ↑
La lista del registro de una finca con lo que colinda con la propiedad por cada lado. El Registro los copia de los documentos presentados y no los compara con el terreno. Lea más: Consulta registral
Literal ↑
Vea certificación literal.
Mapa catastral ↑
El mapa del Registro Inmobiliario que muestra la ubicación y los linderos oficiales de cada terreno, con sus datos registrales y cualquier inconsistencia. Un área donde el levantamiento catastral se completó y se oficializó es una zona catastrada.
Mapa de vías públicas municipales ↑
El archivo digital que cada municipalidad lleva de los caminos, accesos y calles que ha determinado que son públicos. Pregunte si el camino frente a un lote está en él. Lea más: Acceso vial
Mojones ↑
Las marcas que el IGN coloca a lo largo de la costa para fijar la zona pública de la zona marítimo terrestre. Lea más: La zona marítimo terrestre
MOPT ↑
Ministerio de Obras Públicas y Transportes. Es el dueño de la red vial nacional; la municipalidad es dueña de los caminos cantonales. Pregunte a la municipalidad a qué red pertenece el camino frente a un lote. Lea más: Acceso vial
Municipalidad ↑
El gobierno local de un cantón. Cobra el impuesto de bienes inmuebles, emite el certificado de uso de suelo, los permisos de construcción, las patentes y el visado para segregar un lote, y en la zona marítimo terrestre otorga concesiones. Lea más: Certificado de uso de suelo, Impuesto de bienes inmuebles
Naturaleza ↑
La línea del registro de una finca que describe el terreno y para qué puede usarse, por ejemplo una parcela en la zona restringida de la zona marítimo terrestre. Lea más: Consulta registral
Nota de prevención de inexactitud ↑
Una nota en el registro de una finca que avisa que alguien alega que el registro podría estar equivocado. Es solo un aviso público: se pueden seguir inscribiendo documentos posteriores, incluida una venta. Lea más: Consulta registral
Notario ↑
Un abogado especializado en derecho notarial y registral y habilitado para ejercer como notario. El traspaso de una propiedad se formaliza en una escritura pública que autoriza un notario costarricense, y el notario debe verificar la capacidad de las partes, la existencia de cualquier sociedad que participe y las facultades de sus representantes. El arancel publicado baja conforme sube el valor, del 2% sobre los primeros ₡11 millones al 1% sobre lo que pase de ₡33 millones, y se le suma el 13% de IVA. Lea más: Gastos de cierre
Obligación de paso ↑
El derecho del dueño de un terreno sin salida, o con salida insuficiente, a una vía pública a exigir paso por el terreno de un vecino, pagando el terreno que ocupe y los daños que cause. El vecino elige por dónde, y un juez puede conceder una franja de apenas dos metros. Lea más: Acceso vial
Opción de compra ↑
También llamada promesa de compraventa. Un acuerdo en que el vendedor se compromete a vender, o ambas partes se comprometen a vender y comprar, a un precio fijado o que se puede fijar. El Código Civil no usa la palabra opción; lo llama promesa de venta. Una vez aceptada la promesa, cualquiera de las partes puede exigir que se haga la venta; la propiedad pasa solo el día de la venta misma; y una promesa que no se ejecuta dentro del mes siguiente a ser exigible caduca.
Pacto de retroventa ↑
Una cláusula de una venta que permite al vendedor recomprar la propiedad devolviendo el precio, los gastos del contrato y las mejoras necesarias y útiles que haya hecho el comprador. El derecho dura lo pactado, pero nunca más de cinco años, y se pierde al vencer el plazo.
Pagaré ↑
Un documento en que quien firma promete de forma incondicional pagar una suma fija de dinero en un plazo determinado.
Patente ↑
La licencia municipal para operar un comercio u otra actividad lucrativa. No se otorga sin un certificado de uso de suelo para esa actividad. Lea más: Certificado de uso de suelo
Patrimonio Natural del Estado ↑
Los terrenos con bosque que pertenecen al Estado. No se pueden vender ni embargar, ni adquirir por posesión. Lea más: La zona marítimo terrestre, Guía de debida diligencia
Permiso de construcción ↑
El permiso municipal necesario antes de construir o ampliar. La municipalidad debe revisar la obra contra el certificado de uso de suelo, y no otorga el permiso sin una carta de disponibilidad de agua. Lea más: Certificado de uso de suelo, La carta de agua
Permiso de uso ↑
Un permiso que una municipalidad otorga por su propia cuenta para un terreno en la zona marítimo terrestre. Puede revocarse en cualquier momento sin indemnización, solo permite estructuras fáciles de quitar y no sustituye una concesión. Lea más: La zona marítimo terrestre
Permuta ↑
Un contrato en que se cambia una propiedad por otra. Sigue las reglas de la compraventa: cada parte se considera vendedora de lo que da, al precio que eso tenía en la fecha del contrato.
Personería jurídica ↑
En derecho, la personalidad jurídica que tiene una sociedad una vez inscrita. En la práctica, la certificación del Registro que muestra que una sociedad existe y quién puede firmar por ella. Un notario debe verificar la existencia de una sociedad y las facultades de sus representantes antes de que firme, y el Registro no emite la certificación de una sociedad atrasada en el impuesto a las personas jurídicas.
Plan regulador ↑
El plan de un cantón que divide su territorio en zonas y fija qué se puede construir en cada una. Al 7 de octubre de 2026, el INVU registraba plan regulador en 44 de los 84 cantones del país, y 22 de esos planes cubrían solo parte del cantón. Donde no rige un plan, las normas nacionales del INVU fijan los límites. La costa tiene planes reguladores costeros aparte. Lea más: Certificado de uso de suelo
Plano catastrado ↑
El dibujo del agrimensor con la forma, los linderos y el área de un terreno, inscrito en el Catastro. Su número lleva las letras de la provincia y el año, como en SJ-1234567-2019. Puede no coincidir con el registro de la finca, y cualquier diferencia debe resolverse antes de pagar. Lea más: ¿Qué es el folio real?
Plano de agrimensura ↑
Un plano, en papel o electrónico, que representa una propiedad de forma gráfica y matemática. Una vez inscrito en el Registro Inmobiliario se convierte en plano catastrado.
Plano visado ↑
Un plano de agrimensura que lleva el visado de la municipalidad, su aprobación de una segregación. Un lote segregado de una propiedad más grande lo necesita antes de que el Registro inscriba la segregación. El reglamento del Registro define el visado como la aprobación de la institución que sea competente, y la palabra se usa también para otras aprobaciones, así que pregunte a cuál se refieren. Lea más: Certificado de uso de suelo
Plataforma de valores ↑
El mapa oficial de valores de terreno por zona que cada municipalidad publica en La Gaceta y usa para valorar los terrenos para el impuesto de bienes inmuebles. Las construcciones se valoran con un manual aparte de Hacienda. Lea más: Impuesto de bienes inmuebles
Pleamar ordinaria ↑
La línea desde la que se miden los 200 metros de la zona marítimo terrestre. La ley la define como una altura: 115 centímetros sobre el nivel medio del mar en el Pacífico y 20 centímetros en el Caribe. Lea más: La zona marítimo terrestre
Poder ↑
El documento por el que una persona autoriza a otra, el apoderado, a actuar en su nombre. Un poder generalísimo permite vender e hipotecar cualquier propiedad; un poder general cubre solo la administración; un poder especial cubre solo los actos que indica, y para un acto que se inscribe en el Registro, como una venta, debe otorgarse en escritura pública. Los poderes generales y generalísimos deben otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro, y solo desde entonces surten efecto frente a terceros.
Posesión ↑
Tener y usar un terreno sin título inscrito. Algunos terrenos rurales se tienen así, sin folio real. Comprar derechos de posesión es una operación distinta y más riesgosa, que un abogado debe llevar desde el principio. Vea información posesoria. Lea más: ¿Qué es el folio real?
Pozo artesanal ↑
Un pozo poco profundo excavado a mano. Cualquiera puede abrir uno para uso doméstico sin permiso, y desde 2022 no hay que inscribirlo. Uso doméstico significa una familia, más el riego de hasta media hectárea. Lea más: La carta de agua
Pozo artesiano ↑
También llamado pozo perforado. Un pozo que hace una empresa perforadora. No lo confunda con el pozo artesanal, aunque los nombres difieran en una sola letra: el pozo perforado necesita su propio permiso, y abastecer a más de una vivienda requiere una concesión, sin importar cómo se hizo el pozo. Lea más: La carta de agua
Prescripción positiva ↑
También llamada usucapión. Llegar a ser dueño de una propiedad por poseerla. Para los inmuebles, el Código Civil exige un título capaz de transmitir la propiedad, buena fe y diez años de posesión. Los terrenos del Patrimonio Natural del Estado y de la zona marítimo terrestre no se pueden adquirir así. Lea más: Guía de debida diligencia
Prima ↑
La parte del precio que el comprador paga al inicio; el resto suele financiarlo un banco o el vendedor. Para la residencia de inversionista con una propiedad comprada con hipoteca, la prima debe llegar a US$150.000, sola o junto con otras inversiones que califiquen. Lea más: Residencia de inversionista
Protocolo ↑
Los tomos numerados en que un notario escribe, en orden, cada escritura pública que autoriza. El notario los conserva y después los entrega al Archivo Notarial. Las copias que se expiden de ellos son testimonios.
Registro Nacional ↑
El registro donde se inscriben la propiedad, las hipotecas y otros derechos sobre los inmuebles. Su Registro Inmobiliario reúne el registro de la propiedad y el catastro. Lo que inscribe se presume cierto, pero nadie lo compara con el terreno, e inscribir un contrato nulo no lo vuelve válido. Su portal en línea es rnpdigital.com. Lea más: Consulta registral, ¿Qué es el folio real?
Reglamento de condominio ↑
Las reglas de un condominio y de su administración, incluidas en la escritura que lo constituye. Regulan la asamblea de propietarios, que debe reunirse al menos una vez al año, y al administrador. Léalo antes de comprar una filial.
Reservas de ley ↑
Franjas a lo largo de caminos y cauces que la ley reserva, anotadas en muchas propiedades rurales. Reducen el área aprovechable en los bordes de un lote, así que tómelas en cuenta al ubicar una construcción. Lea más: Gravámenes y anotaciones
Retención ↑
Cuando el vendedor no está domiciliado en Costa Rica, el comprador debe retener el 2,5% del precio total y pagarlo a Hacienda, a cuenta del impuesto sobre ganancias de capital del vendedor. El comprador responde por ella aunque el impuesto sea del vendedor. Lea más: Gastos de cierre
Retiro ↑
La distancia que una construcción debe guardar respecto del lindero frontal, lateral o posterior de su lote, indicada en el certificado de uso de suelo. En el certificado de muestra de Cóbano de nuestro artículo sobre uso de suelo, los retiros laterales y posterior son de 3 metros para una construcción de una planta. Lea más: Certificado de uso de suelo
Riesgo ↑
Vea amenaza.
rnpdigital.com ↑
El sitio del Registro Nacional para consultas gratuitas y para comprar certificaciones. El registro de usuario pide nombre, ambos apellidos, un número de celular, un correo y una contraseña, pero no el número de cédula. Lea más: Consulta registral
Saneamiento ↑
La garantía del vendedor, que cubre la evicción y los vicios ocultos. En toda venta a título oneroso, el vendedor garantiza que el comprador puede ejercer libremente el derecho vendido. Si un tercero se queda con toda la propiedad por tener un mejor derecho, el comprador puede reclamar al vendedor su valor en ese momento y los gastos del contrato y de los juicios, entre otros rubros; ante una pérdida parcial, un pago proporcional o, si la parte perdida es lo bastante importante, deshacer la venta. Los vicios ocultos son distintos: no permiten anular la venta salvo que equivalgan a un error que anule el consentimiento o que el contrato diga otra cosa, así que escriba en el contrato cualquier garantía contra defectos.
Segregación ↑
También llamada fraccionamiento. Dividir una propiedad en lotes nuevos. En el reglamento de fraccionamiento del INVU el término abarca cualquier división, incluida la partición entre copropietarios y la localización de un derecho indiviso. Toda segregación necesita el visado municipal del plano de los lotes nuevos, y la municipalidad debe negarlo si un lote quedaría por debajo del mínimo, sin acceso adecuado a una vía pública o sin servicios básicos. Lea más: Certificado de uso de suelo
Servidumbre ↑
Un derecho inscrito sobre una propiedad, por ejemplo de paso, de servicios, de agua o de vista. Es muy común y a menudo inofensiva, pero léala: una servidumbre de paso que atraviesa el sitio donde usted quiere construir no es inofensiva. Lea más: Gravámenes y anotaciones, Acceso vial
Servidumbre de paso ↑
Un derecho inscrito a cruzar el terreno de otra persona para llegar a una vía pública. La que sirve a terrenos agrícolas debe tener al menos 7 metros de ancho, y limita para siempre lo que el terreno puede llegar a ser: de él solo se pueden segregar más parcelas agrícolas. El uso prolongado por sí solo no la crea. Lea más: Acceso vial
SETENA ↑
Secretaría Técnica Nacional Ambiental. Lleva la evaluación ambiental que pueden necesitar los proyectos de desarrollo antes de construir. Su proceso está pensado, en general, para proyectos y no para quien compra una sola casa. Lea más: Mapas de amenazas, Guía de debida diligencia
SNIT ↑
Sistema Nacional de Información Territorial. El portal nacional de mapas, a cargo del IGN, que publica las capas oficiales, entre ellas los mapas de amenazas y los límites de la zona pública de la zona marítimo terrestre. Lea más: Mapas de amenazas, La zona marítimo terrestre
Sociedad anónima ↑
S.A. Una forma de sociedad común para tener propiedades en Costa Rica. Su capital se divide en acciones, sus accionistas responden solo por lo que aportaron, y se identifica por su cédula jurídica seguida de "S.A."; la representa el presidente de la junta directiva, junto con los directores que indique la escritura constitutiva. Tener una propiedad a nombre de una sociedad tiene consecuencias: la propiedad no cuenta para la residencia de inversionista, aunque las acciones sí pueden contar si la sociedad tiene un negocio en marcha; no recibe la exoneración de bien único; y comprar la sociedad no evita automáticamente el impuesto de traspaso. Lea más: Residencia de inversionista, Gastos de cierre, Impuesto de bienes inmuebles
Sociedad de responsabilidad limitada ↑
S.R.L., también llamada limitada o Ltda. La otra forma de sociedad común, cuyos socios responden solo con lo que aportaron. Como la sociedad anónima, se identifica por su cédula jurídica, seguida de "S.R.L." o "Ltda.".
Sucesión ↑
Todo lo que una persona tenía y debía al morir, salvo los derechos y obligaciones que se extinguen con ella. Una propiedad que sigue inscrita a nombre de un propietario fallecido pertenece a la sucesión, que representa su albacea, hasta que se adjudica a los herederos.
Testamento ↑
El documento en que una persona decide quién recibe sus bienes al morir. Un testamento abierto se otorga ante notario y tres testigos, o dos si lo escribe el testador, o ante cuatro o seis testigos sin notario. El testador puede disponer libremente de sus bienes, siempre que asegure alimentos a los hijos menores o dependientes, y a los padres y al cónyuge que los necesiten.
Testimonio ↑
La reproducción que hace el notario de una escritura de su protocolo: una copia literal del original, con una certificación final que le da valor legal. El original queda en el protocolo.
Timbres ↑
Cargos pequeños que se pagan en el traspaso como proporción del valor: un timbre municipal del 0,2%, un timbre agrario de hasta 0,15%, y timbres menores del Archivo Nacional y del Colegio de Abogados. El antiguo timbre fiscal se derogó en diciembre de 2024. Lea más: Gastos de cierre
Traspaso ↑
El cambio del propietario inscrito de una propiedad, por venta, donación, herencia u otro título, inscrito en el Registro Nacional. Un traspaso paga el impuesto de traspaso del 1,5% y los derechos de registro y timbres, y vender las acciones de una sociedad dueña de una propiedad también puede contar como traspaso para el impuesto. Lea más: Gastos de cierre
Urbanización ↑
Un desarrollo habitacional o comercial con calles nuevas. En el reglamento de fraccionamiento del INVU, la división de un terreno para uso urbano abriendo calles y dotándolo de servicios, a diferencia de una segregación simple. El desarrollador debe ceder gratuitamente terreno para uso público: en un desarrollo residencial, 20 m² por lote, entre el 5% y el 20% del área urbanizable.
Uso de suelo ↑
Forma corta de certificado de uso de suelo, como en "pida el uso de suelo a la municipalidad". Vea certificado de uso de suelo. Lea más: Certificado de uso de suelo
Uso no conforme ↑
Un uso que existía antes de la zonificación y no se ajusta a ella. Puede continuar y se certifica como tal, pero solo puede cambiar a un uso que la zonificación permita, y cualquier obra nueva necesita un permiso que se ajuste. Lea más: Certificado de uso de suelo
Usucapión ↑
Vea prescripción positiva.
Usufructo, uso y habitación ↑
Derechos de otra persona a usar la propiedad o a vivir en ella. El dueño puede vender, pero quien tiene el derecho se queda, así que el derecho debe cancelarse o aceptarse a sabiendas. Lea más: Gravámenes y anotaciones
Valor fiscal ↑
El valor que aparece en el registro de una finca, tomado del documento inscrito para la propiedad. Puede tener muchos años y no indica cuánto vale hoy la propiedad. Lea más: Consulta registral
Ventanilla Digital ↑
El botón de rnpdigital.com para presentar documentos al Registro. Las consultas y certificaciones están bajo el otro botón, Consultas y Certificaciones. Lea más: Consulta registral
Verificación de certificaciones ↑
Una casilla en la página de ingreso del Registro Nacional donde cualquiera, sin cuenta, puede ingresar el número RNPDIGITAL de una certificación y comparar la copia que recibió con la del propio Registro. Lea más: Consulta registral
Vía pública ↑
El término legal para cualquier vía de uso público: terreno de dominio público, destinado al tránsito y usado realmente para eso. Un camino necesita ambas cosas, en el papel y en el terreno. Lea más: Acceso vial
Vicios ocultos ↑
Vea saneamiento.
Visado ↑
La aprobación municipal del plano de los lotes que se segregan de una propiedad. La municipalidad revisa que cada lote nuevo cumpla el tamaño mínimo, tenga acceso adecuado a una vía pública y cuente con servicios básicos. Debe responder en 15 días, sin costo, y sin el visado el Registro Nacional no inscribe la segregación. Lea más: Certificado de uso de suelo
Zona deficitaria ↑
Un área donde las condiciones impiden dar un servicio de agua óptimo. La declaratoria debe publicarse en el sitio web del AyA. Lea más: La carta de agua
Zona homogénea ↑
Un grupo de propiedades cercanas con desarrollo y uso similares, al que se asigna un mismo valor de terreno en la plataforma de valores de la municipalidad. Lea más: Impuesto de bienes inmuebles
Zona marítimo terrestre ↑
ZMT. La franja de 200 metros a lo largo de ambas costas, medida desde la pleamar ordinaria y propiedad del Estado. Los primeros 50 metros son zona pública; en los 150 siguientes, la zona restringida, el terreno se usa mediante concesiones. Lea más: La zona marítimo terrestre
Zona pública ↑
Los primeros 50 metros de la zona marítimo terrestre, más cualquier manglar, por mucho que se extienda tierra adentro. Salvo excepciones estrechas, nadie puede ocuparla. Lea más: La zona marítimo terrestre
Zona restringida ↑
Los 150 metros de la zona marítimo terrestre detrás de la zona pública, donde una municipalidad puede otorgar concesiones. No se puede aprobar ninguna construcción ahí hasta que el ICT haya declarado el tramo, se publique un plan regulador costero y se inscriba la concesión. Lea más: La zona marítimo terrestre
¿Listo para revisar una finca?
La guía de debida diligencia usa estos términos en veinte preguntas: qué es una finca, qué derechos pesan sobre ella y si sirve para lo que usted la está comprando. O arranque de un informe que ya trajo los registros oficiales de la finca.
¿Aún no se decide? Vea primero un informe de ejemplo.
Los informes son informativos y no sustituyen la asesoría legal.