Debida diligencia inmobiliaria en Costa Rica: La guía completa

La respuesta sale del estudio registral al día, no del anuncio, de una escritura vieja, de un recibo municipal ni de quien esté ocupando el terreno. Los derechos se fraccionan: alguien puede tener la nuda propiedad y otra persona el usufructo, y el traspaso exige la firma de todos los titulares. Empiece por la finca y termine en quien esté facultado para vender, nunca al revés.

El folio real identifica la finca inscrita; la descripción del anuncio no. "Lote con vista al mar cerca de Nosara" es publicidad y no identifica nada jurídicamente, y dos fincas vecinas pueden describirse igual. Además, no todo terreno tiene folio: lo que se tiene por posesión es otra situación jurídica por completo.

Una certificación al día dice quién aparece hoy. El estudio de movimientos dice cómo llegó ahí: segregaciones, hipotecas ya canceladas, donaciones, reuniones de fincas y cambios en el antecedente. Para una casa común, el estado actual suele bastar. Para cualquier cosa fuera de lo normal, el abogado necesita el historial y las escrituras que lo respaldan.

Una finca puede tener titular inscrito y aun así arrastrar problemas serios. Los gravámenes y las anotaciones cubren hipotecas, embargos, servidumbres, limitaciones y demandas anotadas, y no pesan igual: una hipoteca que se cancela en el cierre es rutina, una limitación que impide construir es decisiva. El dato registral muestra lo que está inscrito; qué significa cada asiento para su compra requiere interpretación.

El folio real es la identidad jurídica; el plano catastrado es la levantada. Se necesitan los dos y tienen que coincidir. Una diferencia puede ser inocente, por levantamientos viejos, segregaciones antiguas o rectificaciones posteriores, pero siempre hay que explicarla. Un anuncio de 5.000 m² contra un registro de 4.100 m² hay que resolverlo antes del cierre. El plano describe el terreno; lo que esté encima es otra pregunta.

La cerca puede ser o no ser el lindero. Las cercas se corren, la ocupación es informal, los ríos cambian de cauce, los planos viejos se traslapan y la tapia o el alero del vecino puede pasarse de la línea. La visita al sitio debe comparar registro, plano catastrado, imagen satelital y ocupación real. Ese cotejo de cuatro fuentes vale más que cualquiera por separado, y en finca rural o costera el levantamiento topográfico puede ser indispensable.

El acceso físico no es el acceso legal. Un camino de lastre puede llegar hasta la finca sin dar derecho a usarlo, y una finca que no toca calle pública puede tener una servidumbre de paso inscrita y válida. Las carreteras nacionales son del Estado y las calles urbanas de la municipalidad, y lo que da frente al lote decide buena parte de lo que se puede construir en él.

La servidumbre pesa sobre la finca, no sobre la persona, y su alcance lo fija el título que la constituyó. Una servidumbre de paso que cruza justo por el mejor sitio para la casa sigue siendo su terreno, pero ahí no se construye. No se conforme con que "hay una servidumbre": averigüe por dónde va, cuánto mide de ancho, a cuál finca beneficia y qué uso permite.

La zonificación decide qué se puede hacer con lo que se tiene. El plan regulador fija usos permitidos, densidad, área mínima de lote, cobertura, altura, retiros y segregación. Que no haya plan regulador no quiere decir que no haya reglas: donde no lo hay, rige el reglamento de fraccionamiento del INVU. Esos mismos límites rigen la casa que ya está construida, así que confirme qué permiten antes de proyectar una ampliación, porque lo que hoy se puede construir no es necesariamente lo que está en pie.

Una finca puede estar perfectamente inscrita y no ser construible porque nadie le vende agua. La constancia de disponibilidad de servicios confirma que existe capacidad hídrica real. La fuente importa y las opciones no son intercambiables: el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), un acueducto local, una ASADA, un pozo, una naciente o una concesión. Para terreno de desarrollo, "por ahí pasa la tubería" no es debida diligencia, y que la casa ya tenga paja de agua prueba lo que tiene, no lo que usted podrá agregar.

El Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC) administra parques nacionales, reservas, refugios, zonas protectoras y humedales. La distinción principal es entre terreno privado afectado por restricciones y terreno que forma parte del Patrimonio Natural del Estado, que es inalienable, inembargable e imprescriptible, y que la posesión no permite adquirir. La exposición a amenazas naturales es otra pregunta aparte, y los mapas nacionales son gratuitos.

Los primeros 200 metros desde la pleamar ordinaria son dominio público: 50 metros de zona pública destinada al libre tránsito y 150 metros de zona restringida, donde el uso se da por concesión. "Propiedad privada frente al mar" obliga a investigar antes de pagar cualquier prima. Existen excepciones puntuales para ciertas fincas inscritas hace mucho, pero nunca se dan por sentadas solo por la ubicación.

Cuando la finca está a nombre de una sociedad hay dos investigaciones, porque tener acciones de una sociedad dueña de un terreno no es jurídicamente lo mismo que ser dueño del terreno. Además de que la sociedad sea la titular, hay que saber si esta sociedad, actuando por medio de este representante, puede otorgar válidamente este negocio: compruebe el estado de la sociedad, quién la representa, con cuáles facultades y con cuáles límites.

Si soy el dueño, si puedo usarla y si puedo construir, ampliar o sustituir lo que está encima son tres preguntas distintas, y tratarlas como una sola es un error caro. Lo que se puede hacer depende de la zonificación, el área del lote, el frente, el acceso, el agua, las aguas residuales, los retiros, la altura, la cobertura, las reglas de segregación y los límites ambientales. Una hectárea puede servir para una casa y no servir para una urbanización de veinte lotes, y una casa que hoy está en regla no es necesariamente una que usted pueda duplicar de tamaño.

La regulación ambiental aplica antes de que empiece la obra. Según el proyecto y su clasificación, el trámite ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) va desde un formulario D1 o D2 hasta compromisos ambientales, planes de gestión y un estudio de impacto completo, y la aprobación previa puede ser requisito para arrancar. La viabilidad de un proyecto no es la viabilidad del siguiente sobre el mismo terreno.

Un informe de datos identifica hechos y problemas. El abogado o el notario decide qué significan y estructura el negocio. Búsquelo temprano cuando haya derechos de posesión, propiedad costera, sociedades como titulares, usufructo, servidumbres poco comunes, diferencias catastrales, construcciones de permiso incierto, planes de desarrollo o anotaciones vigentes. El topógrafo, el ingeniero, el hidrogeólogo y el especialista ambiental cubren cada uno una parte distinta.