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    Entrada Nº 015

    ¿Se puede legalizar una casa construida sin permiso en Costa Rica?

    Una casa construida sin permiso puede obtenerlo si cumple las normas vigentes o se modifica para cumplirlas, con planos, el impuesto de construcción y una multa que no supera ese impuesto.

    10 min de lectura

    En 2023 y 2024, la Municipalidad de Talamanca otorgó 1.426 permisos de construcción. La Contraloría General de la República encontró que 405 de ellos, el 28%, regularizaban obras que la municipalidad había clausurado porque se habían iniciado sin permiso.[1] En Santa Cruz, los auditores revisaron 30 obras cuyos propietarios habían recibido notificaciones de los inspectores municipales. Diez propietarios no habían solicitado el permiso, y aun así la municipalidad no había dado ningún paso para demoler lo construido.[2] Las únicas demoliciones de viviendas que pudimos confirmar en resoluciones judiciales fueron de asentamientos informales dentro de zonas de protección y de casas declaradas inhabitables.

    Puntos clave

    • Para legalizar una casa construida sin permiso, el propietario presenta planos de un ingeniero o arquitecto y paga el impuesto de construcción, de hasta el 1% del valor de la obra, más una multa que no puede superar ese impuesto. El permiso se otorga cuando la casa cumple las normas vigentes, con los cambios que ordene la municipalidad.
    • No encontramos un conteo nacional de demoliciones. Las únicas demoliciones de viviendas que pudimos confirmar fueron de asentamientos informales dentro de zonas de protección y de casas declaradas inhabitables.
    • Una construcción que incumple la zonificación, está en un lote segregado sin visado municipal, no tiene acceso adecuado a una vía pública o está dentro del área de protección de un río no puede obtener permiso, y el comprador asume cualquier procedimiento ya abierto en la etapa en que se encuentre. Revise las dos cosas antes de firmar.
    • El Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA) no encontró permiso en el sitio en el 20% de las 5.934 obras que inspeccionó en 2025, frente al 25% en 2024.

    Qué es el permiso de construcción y qué documentos debe tener una casa con permiso

    Toda obra de construcción, permanente o provisional, necesita un permiso de construcción de la municipalidad.[3] Solo un ingeniero o arquitecto incorporado al CFIA puede solicitarlo, y luego debe vigilar la obra.[4]

    Para una casa, los planos se aprueban y se sellan en la plataforma digital del CFIA antes de que el profesional haga el trámite en la municipalidad.[5] Durante la obra deben estar en el sitio los planos aprobados, el permiso con su número a la vista y la bitácora del CFIA.[6] Según la Ley de Construcciones, Ley 833, al terminar la obra hay que avisar a la municipalidad, y ocupar o usar la construcción antes de ese aviso es una infracción.[7]

    Nada de esto consta en el Registro: el folio real no muestra permisos. El plano catastrado debe indicar las construcciones existentes cuando se levantó,[8] así que los planos anteriores de una propiedad pueden fechar una construcción, pero no muestran si tuvo permiso.

    Cómo se legaliza una casa construida sin permiso

    La regularización de una construcción terminada exige cumplir todos los requisitos vigentes.[9] El propietario puede solicitarla sin esperar a que actúe la municipalidad: un ingeniero o arquitecto presenta planos que coinciden con lo construido, y el propietario paga el impuesto de construcción y una multa. La lista de requisitos de Carrillo para solicitar un permiso, por ejemplo, no exige la póliza de riesgos del trabajo cuando la construcción ya está terminada.[10]

    Cuando la municipalidad encuentra una construcción terminada sin permiso, deja constancia de los hechos y le da al propietario 30 días improrrogables para presentar los planos y solicitar el permiso. Si no lo hace, una segunda prevención fija un último plazo. Cuando llegan los planos, la municipalidad comprueba que la obra coincida con ellos y que ambos cumplan la ley y su reglamento, y puede ordenar cambios antes de otorgar el permiso. Si el propietario nunca presenta los planos o no hace los cambios ordenados, la municipalidad puede demoler las partes que no cumplen, por cuenta del propietario.[11] El Tribunal Contencioso Administrativo ha resuelto que una municipalidad puede ordenar una demolición solo cuando el propietario no atiende las prevenciones o cuando la ley impide otorgar el permiso, y que una construcción debe conservarse siempre que la ley lo permita.[12]

    La ley limita la multa al monto del impuesto que la municipalidad dejó de cobrar. La multa puede imponerse al propietario, al ingeniero o al contratista, y cada municipalidad fija los montos dentro de ese límite.[13] El impuesto de construcción es de hasta el 1% del valor de la obra. Golfito, por ejemplo, cobra además una multa del 25% al 100% de ese 1%, según el avance de la obra.[14]

    Lo que hacen las municipalidades en la práctica: clausuras, permisos y las demoliciones que encontramos

    En Pococí y Golfito, todo procedimiento empieza con un acta de un inspector que atendió una denuncia o advirtió una irregularidad en sus rondas semanales,[15] y ninguna fuente que encontramos cuenta cuántas construcciones terminadas detectan así las municipalidades. En 2023 y 2024, Santa Cruz otorgó 3.070 permisos de construcción y no inspeccionó 1.827 de esas obras, el 59%.[2]

    Cuando alguien construye sin permiso, la municipalidad puede detener la obra y clausurarla,[16] y colocar sellos de clausurado que impiden seguir construyendo o usar lo construido.[15] Santa Cruz clausuró una obra en el 36% de sus 1.243 inspecciones de esos dos años, 448 en total, y no llevaba registro de si los propietarios cumplieron; en 16 de las 30 obras que revisaron los auditores no se había cobrado la multa.[2] La Contraloría encontró que Santa Cruz y Talamanca eran permisivas al aprobar permisos,[1] y que la inspección de obras en Santa Cruz era débil y desorganizada.[2] Ninguna de las dos auditorías informa de una demolición.

    Antes de demoler una construcción por falta de permiso, la municipalidad debe dar al propietario la oportunidad de regularizarla, y sus notificaciones deben indicarle que presente los planos y solicite el permiso: en febrero de 2025, el Tribunal Contencioso Administrativo anuló una orden de demolición de Curridabat porque ninguna de las notificaciones hechas desde 2019 lo indicaba.[16] La Ley 833 no dice si el propietario puede todavía solicitar el permiso cuando la orden de demolición ya está firme. El único caso que encontramos de una solicitud presentada después de una orden firme fue el de una torre de telecomunicaciones: el tribunal confirmó el rechazo de Santa Ana, y la torre tampoco cumplía otros requisitos.[17]

    No encontramos un conteo nacional de demoliciones. Las únicas viviendas que pudimos confirmar como demolidas estaban en asentamientos informales dentro de zonas de protección o habían sido declaradas inhabitables. En Desamparados, donde los asentamientos estaban en fincas vendidas por derechos, la municipalidad demolió viviendas en 2011 y, en Patarrá, en 2016; allí inició nuevas demoliciones en 2020.[18] En La Unión, tras la denuncia de un vecino, la municipalidad demolió casas que el Ministerio de Salud había declarado inhabitables, cuando su propietario no las regularizó.[19]

    Las otras demoliciones que encontramos fueron de estructuras que no podían obtener permiso. Las municipalidades de Aserrí y Vásquez de Coronado retiraron un muro y una rampa de acceso, respectivamente, construidos sobre la vía pública, que una municipalidad puede recuperar con un aviso previo.[20] La Municipalidad de Alajuela demolió en febrero de 2026 un redondel construido sin permiso en una zona principalmente residencial, donde ese uso no estaba permitido, más de diez años después de ordenarlo.[21]

    Existen órdenes de demolición contra otras viviendas habitadas, y la mayoría de las que hallamos empezaron con una denuncia, pero no encontramos registro de que alguna se ejecutara, ni siquiera en parte. En Santa Bárbara de Heredia, el Tribunal Contencioso Administrativo confirmó una en 2021 contra una casa en un derecho de una finca, fuera del área de protección de una naciente, porque su propietario no la había regularizado a tiempo.[20]

    Cuándo no se puede legalizar una casa construida sin permiso

    La Ley de Planificación Urbana, Ley 4240, prohíbe otorgar permisos en estos casos, entre otros:

    Construir en las áreas de protección de ríos, quebradas y nacientes está prohibido, como explica nuestro artículo sobre retiros. La zona marítimo terrestre tiene sus propias reglas.

    Casas antiguas y ampliaciones posteriores

    La antigüedad de una casa no la legaliza. La Ley 833 no fija un plazo después del cual una construcción sin permiso queda legal o la municipalidad pierde la potestad de actuar. Si esa potestad prescribió en un caso concreto, lo deciden la municipalidad y los tribunales ordinarios; en diciembre de 2024, la Sala Constitucional declinó pronunciarse sobre ello.[23]

    Un uso anterior a la zonificación que no se ajusta a ella se certifica como uso no conforme, y solo puede cambiar a un uso que la zonificación permita.[24] Esa condición se refiere al uso; una construcción que nunca tuvo permiso solo lo obtiene cumpliendo todos los requisitos vigentes, según la Procuraduría General de la República.[9]

    Una casa que tuvo permiso puede tener partes sin permiso. Apartarse de los planos aprobados, en parte o por completo, es por sí solo una infracción,[7] así que un segundo piso, una terraza cerrada o una piscina construidos después necesitan su propio permiso.

    Cuántas obras se construyen sin permiso: las inspecciones del CFIA

    Cada año, los inspectores del CFIA visitan obras en rutas asignadas y comparan lo construido con los planos. Cuando no encuentran el permiso en el sitio, lo buscan en los registros del CFIA antes de reportar la obra a la municipalidad.[25]

    En 2025 inspeccionaron 5.934 obras en los 84 cantones, y 1.216 de ellas, el 20%, no tenían permiso en el sitio. En 2024 la proporción fue del 25%, 1.286 de 5.098.[26] Las viviendas fueron el 81% de las obras inspeccionadas en 2025, y el 16% de ellas no tenía permiso en el sitio.[25]

    Gráfico del porcentaje de obras inspeccionadas por el CFIA que no tenían permiso municipal en el sitio, por provincia, 2024 y 2025. Limón 28% en 2024 y 32% en 2025. Guanacaste 33% y 28%. Alajuela 23% y 26%. Puntarenas 38% y 21%. San José 14% y 15%. Cartago 12% y 8%. Heredia 14% y 7%. Los 84 cantones 25% y 20%.

    Fuentes: referencias [25] y [26].

    Entre los cantones con al menos 100 obras inspeccionadas en 2025, los porcentajes más altos estuvieron en la costa de Guanacaste: Nicoya con el 45% (72 de 160 obras), Santa Cruz con el 45% (109 de 243) y Carrillo con el 41% (91 de 220).

    Son obras que los inspectores encontraron en sus rutas, no una muestra aleatoria, y las cifras por cantón cambian mucho de un año a otro. Las inspecciones no miden cuántas casas existentes no tienen permiso, y ninguna fuente que encontramos lo mide.

    Qué puede hacer el comprador de una casa construida sin permiso

    Antes de firmar

    El informe de PropScan no muestra los permisos de construcción, que están en la municipalidad y el CFIA. Muestra los límites que debe cumplir una construcción en el lote, donde existen los datos: los retiros, la cobertura y la altura de la zona cuando tenemos el plan regulador del cantón, las áreas de protección de ríos y quebradas, los mapas de amenazas de la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias (CNE) a menos de 200 metros del lote, y el acceso vial, como muestra el informe de ejemplo.

    Si piensa remodelar o ampliar

    Las reparaciones, remodelaciones y ampliaciones pequeñas, las obras menores, pueden hacerse sin ingeniero ni arquitecto si cuestan hasta diez salarios base, ₡4.622.000 en 2026, pero igual necesitan permiso municipal. El Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), que rige salvo que el cantón tenga normas propias, las limita además a 30 m², y nunca se consideran obras menores los trabajos en la estructura o en el sistema eléctrico que pongan en riesgo a los ocupantes.[29]

    Preguntas frecuentes

    ¿Puedo comprar en Costa Rica una casa construida sin permiso?

    Sí. El folio real no registra los permisos de construcción, así que pregunte a la municipalidad qué permisos ha otorgado y si hay un procedimiento abierto. Una casa que cumple las normas vigentes, o que puede modificarse para cumplirlas, puede legalizarse con planos, el impuesto de construcción y una multa que no supera ese impuesto. El comprador asume cualquier procedimiento abierto en la etapa en que se encuentre, así que acuerde en el contrato quién paga la regularización.

    ¿Cuánto cuesta legalizar una casa construida sin permiso en Costa Rica?

    El propietario paga el impuesto de construcción, de hasta el 1% del valor de la obra, y una multa que la Ley 833 limita a ese monto. Cada municipalidad fija sus montos dentro de ese límite: Golfito, por ejemplo, cobra además una multa del 25% al 100% de ese 1%, según el avance de la obra. El propietario paga también los honorarios del profesional que hace los planos y el costo de los cambios que ordene la municipalidad.

    ¿Con qué frecuencia demuelen las municipalidades las casas construidas sin permiso?

    No encontramos un conteo nacional. En auditorías de 2025, la Contraloría General de la República informó que Santa Cruz clausuró 448 obras en dos años sin registro de si los propietarios cumplieron, y que el 28% de los permisos de construcción de Talamanca en esos años regularizaron obras que la municipalidad había clausurado. Ninguna de las dos auditorías informa de una demolición. Las únicas demoliciones de viviendas que pudimos confirmar fueron de asentamientos informales dentro de zonas de protección y de casas declaradas inhabitables.

    ¿El folio real muestra si una casa tiene permiso de construcción?

    No. El folio real no tiene ningún asiento sobre permisos de construcción. El permiso y su número están en la municipalidad, y los planos aprobados llevan el sello del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos. El plano catastrado debe indicar las construcciones existentes cuando se levantó, lo que permite fechar una construcción, pero no demuestra que tuviera permiso.

    Referencias legales y notas de fuentes

    [1] Contraloría General de la República, Gestión del otorgamiento de licencias de construcción y del ordenamiento territorial en la zona urbana del cantón de Talamanca, informe DFOE-LOC-IAD-00007-2025 del 17 de julio de 2025, sobre 2023 y 2024. Conclusión: "durante el periodo auditado, se otorgaron 1426 permisos de construcción sin contar con un plan regulador y sin aplicar supletoriamente la normativa del INVU. Asimismo, se determinaron 405 licencias que corresponden a procesos de regularización de obras iniciadas sin autorización previa, sin que en el expediente conste que se verifica plenamente el cumplimiento de los requisitos legales, técnicos y documentales exigidos." Párrafo 2.5: "En los años 2023 y 2024, se aprobaron 405 permisos de construcción (28% del total de 1426 trámites), producto de la clausura por obras iniciadas sin contar con el respectivo permiso." Párrafo 2.6: la falta de un plan regulador urbano y de procedimientos estandarizados de revisión "ha derivado en un proceso permisivo y discrecional". El informe menciona la demolición solo en el párrafo 2.7, entre las sanciones que prevé la ley: "multas, clausura y demolición". Fuente: Contraloría General de la República, DFOE-LOC-IAD-00007-2025.

    [2] Contraloría General de la República, Gestión del otorgamiento de licencias de construcción y del ordenamiento territorial del cantón de Santa Cruz, informe DFOE-LOC-IAD-00012-2025 del 24 de septiembre de 2025, sobre 2023 y 2024. Párrafo 3.1(a): "Dicha situación se refleja en la insuficiente inspección efectuada en los años 2023 y 2024, si se considera, que de las 3.070 licencias de construcción otorgadas en esos años, en 1.827 casos (59% del total de obras), no se realizaron inspecciones." Párrafo 3.1(b): "En los años 2023 y 2024 se realizaron 448 clausuras de inmuebles, sin embargo, no se cuenta con la información de los resultados del seguimiento de tales gestiones, para determinar el nivel del cumplimiento de las acciones establecidas en las actas de inspección". Nota al pie 17: "Un 36% de obras clausuradas, de un total de 1.243 inspecciones realizadas en los años 2023 y 2024." Párrafo 3.1(e), sobre el seguimiento de las notificaciones hechas en las inspecciones: "se determinó que de 30 verificaciones a obras en proceso, en los años del 2023 y 2024, en 16 casos se incumplió con el cobro de la multa por no contar el propietario con la licencia de construcción; [...] y en 10 casos, el propietario no tramitó la respectiva solicitud del permiso de construcción, sin que a la fecha de este informe, se hayan realizado gestiones para la demolición de las obras." Conclusión: la gestión de los permisos y de las obras del cantón no cumple la normativa en aspectos significativos, "debido a una deficiente planificación territorial, la permisividad en aprobar permisos sin cumplirse los requisitos legales y técnicos, y una débil y desorganizada inspección de las obras en el Cantón". Además del párrafo 3.1(e), el informe menciona la demolición solo en el párrafo 2.7, entre las sanciones que prevé la ley. Fuente: Contraloría General de la República, DFOE-LOC-IAD-00012-2025.

    [3] Ley 833, Ley de Construcciones, versión 5 de 5, art. 74: "Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente." Art. 79: "Para que una licencia surta sus efectos, es indispensable que haya sido pagado el importe de los derechos correspondientes." Fuente: Ley 833, PGR-SINALEVI.

    [4] Ley 833, art. 83, reformado por la Ley 9482 de 2017: los profesionales responsables son los ingenieros y arquitectos "debidamente incorporados al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica", y "Los profesionales responsables son los únicos que tienen facultad para autorizar solicitudes de licencia para obras de construcción; además, tienen la obligación de vigilar las obras para las cuales hayan solicitado o autorizado licencia para obras de construcción." Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Reglamento 6306, versión 4 de 4, art. 6: el permiso "debe ser tramitado por un profesional responsable". Fuentes: Ley 833, PGR-SINALEVI, Reglamento de Construcciones, PGR-SINALEVI.

    [5] Decreto 36550-MP-MIVAH-S-MEIC, Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, versión 4 de 4. Art. 1 bis: la APC es la "Plataforma y módulos de trámite digital de planos y permisos de construcción administrada por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos", y MS es el Ministerio de Salud. Art. 3: para una vivienda unifamiliar, el cumplimiento de los requisitos "se hará constar mediante una Declaración Jurada del Profesional Responsable". Art. 6: "El MS autorizará los planos constructivos de viviendas unifamiliares, incluyendo las ubicadas en Zona Marítimo Terrestre, con la sola presentación de estos", de los requisitos documentales y de la declaración jurada; "Una vez obtenido el sello del CFIA, el profesional podrá continuar con el trámite ante la Municipalidad correspondiente." Fuente: Decreto 36550, PGR-SINALEVI.

    [6] Reglamento de Construcciones, art. 10, reformado en 2018: en la obra debe haber "un juego completo de planos oficiales y en buen estado, donde conste la aprobación de las instituciones revisoras, con el permiso de construcción municipal"; "En sitio visible debe colocarse el original del permiso de construcción que muestre el número del permiso municipal"; "Igualmente, debe estar disponible en sitio la Bitácora de obra del CFIA, en su versión física; o existir en su versión digital". Fuente: Reglamento de Construcciones, PGR-SINALEVI.

    [7] Ley 833, art. 89, incluye entre las infracciones "c)Ejecutar una obra modificando en parte o radicalmente el proyecto respectivo aprobado", "f) No dar aviso a la Municipalidad de suspensión o terminación de obras" y "j) Ocupar o usar una construcción antes de haber dado aviso de la terminación de la obra." La ley no prevé un certificado de ocupación. Fuente: Ley 833, PGR-SINALEVI.

    [8] Decreto 44647-MJP, Reglamento general del Registro Inmobiliario, versión 2 de 2, art. 86(d), sobre lo que debe indicar un plano de agrimensura: "Asimismo, se debe indicar el uso o usos del predio y las construcciones existentes." Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.

    [9] Procuraduría General de la República, dictamen C-225-2016 del 31 de octubre de 2016, a la Municipalidad de Desamparados: "El procedimiento descrito en el artículo 93 de la Ley de Construcciones presupone que el otorgamiento de la licencia municipal, en caso de construcciones que hayan sido levantadas sin haberla obtenido previamente, está sujeta al cumplimiento de todos los requisitos que la normativa exige". En el dictamen C-145-2017 del 23 de junio de 2017, a la Municipalidad de Esparza, indicó que los arts. 93 y siguientes "permite "regularizar" las obras terminadas sin contar con la licencia o permiso de construcción respectivo". Fuentes: PGR, C-225-2016, SINALEVI, PGR, C-145-2017, SINALEVI.

    [10] Municipalidad de Esparza, Reglamento de construcciones de la Municipalidad de Esparza del 19 de mayo de 2017, art. 19, "Construcciones terminadas sin previa licencia municipal": "Para su autorización se procederá de acuerdo a lo ordenado en los artículos 93,94, 95 y 96 de la Ley de Construcciones No.833, debiendo solicitar la Licencia de Construcción según corresponda, deberá cancelar los montos respectivos por impuestos de construcción y multa." Municipalidad de Carrillo, Reglamento de construcciones y ampliación fiscalización de obras, movimiento de tierra y permisos de demolición en el Cantón de Carrillo Guanacaste, Reglamento municipal 27 del 3 de julio de 2018, versión 4 de 4, art. 7, sobre los documentos de una solicitud de permiso, inciso d): "Certificación de la Póliza de Riesgos de Trabajo emitida por el INS. Para obras construidas y totalmente finalizadas no se estará solicitando este requisito, en vista de la actual imposibilidad material de cumplir con el mismo." Municipalidad de La Unión, Reglamento de regularización de construcciones del cantón de La Unión, Reglamento municipal 52 del 23 de diciembre de 2024, art. 47: "Si el propietario responde a este último llamado, se procederá conforme al trámite ordinario de licencia de construcción sin perjuicio de las multas de ley." Fuentes: Reglamento de construcciones de Esparza, PGR-SINALEVI, Reglamento 27 de Carrillo, PGR-SINALEVI, Reglamento 52 de La Unión, PGR-SINALEVI.

    [11] Ley 833, art. 93: "Cuando un edificio o construcción o instalación ha sido terminado sin licencia ni proyecto aprobado por la Municipalidad y sin que se haya dado aviso a ésta de la terminación de la obra, se levantará una información, fijando al propietario un plazo improrrogable de treinta (30) días, para que dé cumplimiento a lo estatuido en esta Ley y Reglamento, presentando el proyecto, solicitud de licencia, etc." Art. 94: "Si pasado el plazo fijado, el propietario no ha dado cumplimiento a la orden anterior, se le levantará una nueva información la que se pondrá de acuerdo con el artículo sobre Renuencia y se fijará un último plazo, oyendo al interesado." Art. 95: "Si el propietario presenta el proyecto respectivo y una vez que sea aceptado, la Municipalidad comprobará si la obra ha sido ejecutada de acuerdo con él y si ambos satisfacen los requisitos exigidos por esta Ley y su Reglamento sometiéndolo a las pruebas necesarias." Art. 96: "Si no se presenta el proyecto o no se hacen las modificaciones ordenadas, la Municipalidad ordenará la destrucción de las partes defectuosas o la hará por cuento del propietario. En ningún caso autorizará el uso de la construcción y si está en uso, impondrá multa por esta causa y dispondrá la desocupación y clausura de ella." Fuente: Ley 833, PGR-SINALEVI.

    [12] Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Segundo Circuito Judicial de San José, resolución 2820-2023 del 31 de agosto de 2023, expediente 22-001223-1027-CA, al conocer una apelación como jerarca impropio, confirmó una orden de demolición de la Municipalidad de Heredia. Tras denuncias de un comité de vecinos en 2018, la municipalidad encontró pequeños apartamentos construidos sin permiso, ya habitados, dentro de la zona de protección del río Burío, y en 2020 dio a los propietarios 30 días hábiles y luego un último plazo de 45. El tribunal resolvió: "La Ley prevé hasta dos emplazamientos al administrado por parte del gobierno local, con el objetivo de que enderece su situación. Únicamente ante el supuesto que no haya solución de la irregularidad, ya sea por desidia del administrado que no atiende el llamado de la corporación local, o bien, porque aún tratando de corregir, no existe posibilidad de regularizar la construcción por impedimento legal -lo cual lleva a denegar definitivamente el permiso constructivo-, es que la municipalidad puede disponer el desalojo definitivo y la imposición de la orden de demolición sobre lo construido." Y: "el ordenamiento da oportunidad para que el administrado regularice su situación, de modo que en la medida en que pueda rescatarse el bien construido, si la legislación lo permite, debe hacerse." Sobre este caso, señaló que la municipalidad "le dio más oportunidades que las dos previstas en la ley". Fuente: Tribunal Contencioso Administrativo, resolución 2820-2023, Nexus PJ.

    [13] Ley 833, art. 90: "El importe de la multa en ningún caso será superior a la lesión económica que implique para la Municipalidad la falta de percepción del derecho de la licencia correspondiente al concepto violado." Art. 92: "Las multas y otras penas se impondrán al propietario, Ingeniero Responsable, al Contratista, o a cualquier persona que infrinja este Reglamento." Fuente: Ley 833, PGR-SINALEVI.

    [14] Ley 4240, Ley de Planificación Urbana, versión 9 de 9, art. 70: las municipalidades pueden cobrar un impuesto de "hasta el 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones que se realicen en el futuro". Golfito, Reglamento para el cobro de tasación y multas por infracciones a la Ley de Construcciones, Reglamento municipal 13 del 19 de mayo de 2023, art. 6: además del impuesto de construcción, la multa "de conformidad con el artículo 90 de la Ley 833" es un porcentaje "sobre el uno por ciento del valor de la construcción establecido en el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana": el 25% desde las obras preliminares hasta los cimientos, el 50% por el levantamiento de paredes y el 100% "por paredes con viga de corona o entrepiso en construcciones de más de un nivel", según "el avance constructivo de la obra al momento del pago efectivo". Fuentes: Ley 4240, PGR-SINALEVI, Reglamento 13 de Golfito, PGR-SINALEVI.

    [15] Municipalidad de Pococí, Reglamento de inspecciones, demoliciones y otras sanciones por infracciones urbanísticas y su cobro administrativo de la Municipalidad de Pococí, Reglamento municipal 15 del 22 de febrero de 2022, art. 3(a): "Todos los procedimientos serán iniciados con un acta de notificación elaborada por un inspector municipal que haya atendido una denuncia o advertido en sus rondas semanales, alguna irregularidad en una obra constructiva." Municipalidad de Golfito, Reglamento para el procedimiento de Demolición de obras civiles en el Cantón de Golfito, Reglamento municipal 13-A del 19 de mayo de 2023, art. 3(a): "Todos los procedimientos serán iniciados con un acta de inspección que haya atendido una denuncia o advertido en sus rondas semanales, alguna irregularidad en una obra constructiva." El art. 13 de cada uno, sobre la clausura de una obra: en Pococí, "se procederá de inmediato con la clausura, se colocarán sellos de clausurado, a efecto de evitar que el administrado pueda seguir realizando la obra o dar uso a la misma"; en Golfito, "En la clausura se colocarán sellos de clausurado, a efecto de evitar que el administrado pueda seguir realizando la obra o dar uso a la misma." Fuentes: Reglamento 15 de Pococí, PGR-SINALEVI, Reglamento 13-A de Golfito, PGR-SINALEVI.

    [16] Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Segundo Circuito Judicial de San José, resolución 1563-2025 del 21 de febrero de 2025, expediente 25-000468-1027-CA, sobre una apelación contra una resolución de la Municipalidad de Curridabat del 16 de junio de 2023 por la que "se le ordena de manera inmediata la demolición de la construcción de 4 pisos", ya que "se realizó y finalizó una construcción de cuatro pisos donde ejecutó obras no contempladas dentro del permiso municipal 170-D-2018 [...], irrespetó la distancia mínima entre ventanas en colindancia, así como la cantidad máxima de pisos para zona media densidad residencial". El tribunal sostuvo que "la ausencia de licencia constructiva, habilita al ente Municipal para paralizar, clausurar y hasta demoler obras, previo la realización del procedimiento regulado en los artículos 93 y siguientes de la Ley de Construcciones", y constató, sobre las notificaciones hechas desde 2019, que "en ninguna de estas notificaciones de boletas realizadas se le advierta al recurrente que debe cumplir con los requisitos necesarios que establece la Ley de Construcciones en su artículo 93". Anuló la orden, "al existir infracciones sustanciales en el procedimiento, se anula de oficio la Resolución MC-ALC-0091-06-2023", y dispuso: "Deberá la Municipalidad de Curridabat proceder a la brevedad a enderezar los procedimientos de la forma indicada, es decir, a realizar el procedimiento establecido en la Ley de Construcciones". Fuente: Tribunal Contencioso Administrativo, resolución 1563-2025, Nexus PJ.

    [17] Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Sexta, resolución 118-2020-VI del 22 de septiembre de 2020, expediente 15-009834-1027-CA, rechazó la demanda de una empresa de telecomunicaciones contra la Municipalidad de Santa Ana, que en 2015 le había denegado el permiso para una torre construida sin él. En 2013 la municipalidad había confirmado su orden de demolición, al considerar que la oportunidad de regularizar la torre había pasado porque el propietario registral del inmueble, aunque notificado, no participó en el procedimiento, y constató que la torre tampoco tenía aprobación ambiental y estaba demasiado cerca de otra torre que sí tenía permiso. El tribunal: "fue la desidia de la actora la que conllevó a este resultado, ya que fue cuatro años después de obtenido el certificado de uso de suelo que intentó regularizar la obra levantada sin licencia constructiva, y lo más grave aún, con un procedimiento firme dictado en su contra, que le permitió regularizar la situación, y no lo hizo." Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 266-2025 del 27 de febrero de 2025: "Se declara sin lugar el recurso de casación planteado." Fuentes: Tribunal Contencioso Administrativo, resolución 118-2020-VI, Sala Primera, resolución 266-2025, Nexus PJ.

    [18] Sala Constitucional, resolución 31509-2023 del 5 de diciembre de 2023, expediente 23-025146-0007-CO, sobre la finca 1-74193 en Patarrá, que cita su resolución 18952-2023 del 4 de agosto de 2023: la finca está en la "Zona de Protección Especial Forestal, Loma Salitral. En esa zona está autorizada únicamente una vivienda por finca", y "en esa finca existe un asentamiento informal"; "en 2016, la corporación local ejecutó un proceso de demolición de estructuras ilegales en esa finca"; la resolución UCU 232 2019 del 29 de octubre de 2019 dio a los propietarios 15 días para demoler; "en noviembre de 2020, la municipalidad recurrida inició la labor de demolición. Sin embargo, debido a las dimensiones de la intervención, no fue posible terminar la labor, por lo que logró un acuerdo con el entonces propietario para que culminará el retiro de las estructuras por cuenta propia." La sentencia de 2023 ordenó que "en el plazo máximo de SEIS MESES, contado a partir de la notificación de esta sentencia, se proceda con la demolición de las estructuras ilegales en la finca objeto de este proceso". Los ocupantes, señaló la Sala en diciembre de 2023, "no inscribieron los derechos que presuntamente adquirieron y construyeron sus viviendas sin contar con los permisos correspondientes". La resolución 21449-2020 del 6 de noviembre de 2020 cita la orden de la municipalidad del 13 de mayo de 2020: "en esta finca existe un antecedente del año 2016, donde se ejecutó la demolición de todas las estructuras habitacionales construidas sin licencia municipal". La resolución 1676-2022 del 21 de enero de 2022 cita la resolución UCU 232 2019, "la finca 1-74193 B, se encuentra inscrita en el Registro", y la resolución 15105-2011 del 4 de noviembre de 2011, en la que unos vecinos afirmaron que el 12 de octubre de 2011 "funcionarios de la Municipalidad de Desamparados [...] demolieron sus hogares", en una finca en "derechos indivisos"; la Sala no encontró ilegítima la demolición, ya que "la propiedad se encuentra localizada en la Zona Especial de Protección del Gran Área Metropolitana, donde no es posible autorizar procesos de urbanización". Fuentes: Sala Constitucional, resolución 31509-2023, resolución 21449-2020, resolución 1676-2022, Nexus PJ.

    [19] Sala Constitucional, resolución 3056-2023 del 10 de febrero de 2023, expediente 22-028831-0007-CO, sobre la queja de un vecino por las construcciones de una propiedad en San Ramón de La Unión. Una inspección sanitaria encontró que "las unidades habitacionales presentan un cuadro ruinoso, insalubre e inseguro", y la orden sanitaria MS-DRRSCS-DARSMO-OS-39-2021 del Ministerio de Salud, del 7 de abril de 2021, "declaró inhabitables las edificaciones que se encuentran dentro de la propiedad" y dio al propietario cuatro meses "para que proceda con el desalojo de todas las unidades habitacionales y los ocupantes de estas". La municipalidad informó que aplicó los arts. 93 y siguientes de la Ley 833 y que "ante el incumplimiento del propietario registral del bien y de no demostrarse los permisos de construcción respectivos, se procedió con la destrucción de las construcciones existentes en la propiedad [...]. En el sitio no quedó construcción habitable alguna, cumpliendo con el objetivo del procedimiento administrativo de destruir las viviendas declaradas inhabitables por el Ministerio de Salud en su momento." Fuente: Sala Constitucional, resolución 3056-2023, Nexus PJ.

    [20] Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, resolución 276-2021 del 29 de junio de 2021, expediente 19-004027-1027-CA, confirmó la orden de la Municipalidad de Santa Bárbara del 21 de enero de 2019 de demoler una casa en un derecho (derecho 023) de una finca. El caso siguió a un amparo sobre las áreas de protección del río Guaraní y de la naciente La Cebolla y las casas construidas allí (Sala Constitucional, voto 17131-2017). El tribunal resolvió: "Si bien es cierto que la construcción se encuentra fuera del radio de protección de la naciente, este no es el único motivo para ordenar la demolición de la vivienda [...]. Prevalece, principalmente, la ausencia de licencia constructiva luego de completado el procedimiento previsto en la Ley de Construcciones, numerales 93 y siguientes", y "la orden deviene por haberse realizado la obra sin la licencia respectiva y, no haber puesto a derecho dicha construcción dentro del plazo de ley". En Aserrí, tras denuncias de vecinos, "luego de todas las prevenciones realizadas [...], la Municipalidad de Aserrí procedió a demoler las obras que se encontraban invadiendo la vía pública", un muro, en marzo de 2019 (Sala Constitucional, resolución 22893-2020 del 27 de noviembre de 2020). En Vásquez de Coronado, tras la denuncia de un vecino, la municipalidad demolió el 29 de mayo de 2025 una rampa construida sobre la vía pública a la entrada de una casa, y la Sala sostuvo que para recuperar una vía pública la municipalidad "no requiere instaurar un procedimiento, con las garantías del debido proceso, sino que basta su comunicación previa" (Sala Constitucional, resolución 17744-2025 del 10 de junio de 2025). Fuentes: Tribunal Contencioso Administrativo, resolución 276-2021, Sala Constitucional, resolución 22893-2020, resolución 17744-2025, Nexus PJ.

    [21] Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, resolución 179-2019 del 27 de marzo de 2019, expediente 16-002509-1027-CA: el 28 de septiembre de 2015 la Municipalidad de Alajuela ordenó "la demolición de un redondel en madera, perling y zinc estructural con un área aproximada de 275 metros cuadrados, construcción de tres cuadras y una bodega con material prefabricado con un área aproximada de 100 metros cuadrados"; el tribunal rechazó la apelación. Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, resolución 1454-2019 del 14 de agosto de 2019, expediente 19-003937-1027-CA, a solicitud de la empresa que había comprado la propiedad: "se suspende la orden de demolición". El Observador informó el 23 de febrero de 2026 que la municipalidad demolió el redondel ese día; según el alcalde, el caso empezó con una denuncia en 2014, y la construcción no podía regularizarse porque la zonificación no permitía ese uso en "un área básicamente residencial", en palabras del alcalde. Fuentes: Tribunal Contencioso Administrativo, resolución 179-2019, resolución 1454-2019, Nexus PJ; El Observador.

    [22] Ley 4240, art. 58: "Las municipalidades no permitirán obras de construcción: 1) Cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicación, retiros, cobertura y demás condiciones de la zonificación; 2) Si el predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento hecho sin el visado de la ley; 3) Siempre que el interesado tratare de utilizar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso adecuado a la vía pública; 4) Para impedir que se edifique más de una vivienda en un lote de cabida o dimensiones equivalentes o menores a los mínimos establecidos; 5) En tanto lo vede alguna limitación impuesta por reserva uso público o una declaratoria formal de inhabitabilidad del área, motivada en renovación urbana o protección contra inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes; y 6) En los demás casos que señala el reglamento". Fuente: Ley 4240, PGR-SINALEVI.

    [23] La Ley 833 da al propietario 30 días (art. 93), un último plazo (art. 94) y cinco días hábiles para oponerse (art. 97), y no fija un plazo dentro del cual la municipalidad deba actuar. Sala Constitucional, resolución 37258-2024 del 13 de diciembre de 2024, expediente 24-033995-0007-CO: el propietario había contratado la construcción de tres apartamentos, terminados en abril de 2024, y la municipalidad abrió un procedimiento. La Sala resolvió que "no le corresponde a este Tribunal Constitucional verificar si se encuentra prescrita o no la potestad de la Municipalidad accionada para disponer la apertura de un procedimiento administrativo por construcción irregular en el inmueble a que hace referencia el recurrente, toda vez que es un asunto de legalidad." Fuentes: Ley 833, PGR-SINALEVI, Sala Constitucional, resolución 37258-2024, Nexus PJ.

    [24] Ley 4240, art. 28: "Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia." Art. 30: "En uso no conforme, sólo podrá transformarse en otro compatible o concordante con la zonificación." Fuente: Ley 4240, PGR-SINALEVI.

    [25] CFIA, Departamento de Inspección y Control, Informe Obras Sin Permiso 2025, INF I-225-2025-DICO. Método (sección 2): los inspectores siguen rutas asignadas "en busca de obras en proceso de construcción", piden permiso para ingresar y verifican "que lo que se indica en planos sea lo construido"; si no encuentran documentos, comparan lo encontrado "con los registros de los sistemas del CFIA, con el fin de localizar documentos que por alguna razón no estuvieran en obra el día de la inspección", y reportan la obra a la municipalidad. Resultados (sección 3): "El CFIA realizó inspecciones de rutina en el 100% de los cantones del país. El estudio contempla un total de 5 934 proyectos inspeccionados durante el 2025." "El 20% de las obras inspeccionadas (1 216 obras), no contaban con una licencia constructiva municipal en el sitio, al momento de la inspección." "El 47% de las obras sin licencia municipal de construcción se encontraban en actividades de estructura principal, un 32% trabajaban en acabados". Las viviendas fueron "un 81% (4 806)" de las inspecciones, con "un porcentaje de cumplimiento con la licencia municipal de construcción del 84% (4 016)", así que 790 viviendas, el 16%, no tenían permiso en el sitio. Las cifras por provincia y cantón son de las Tablas 1 a 13. Fuente: CFIA, Informe Obras Sin Permiso 2025.

    [26] CFIA, Informe Obras Sin Permiso 2024, INF I-139-2025-DICO, con el mismo método que el informe de 2025 (sección 2): "El estudio contempla un total de 5 098 proyectos inspeccionados durante el 2024." "El 25% de las obras inspeccionadas (1 286 obras), no contaban con una licencia constructiva municipal en el sitio, al momento de la inspección." Las cifras por provincia y cantón son de las Tablas 1 a 13. Fuente: CFIA, Informe Obras Sin Permiso 2024.

    [27] Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, resolución 179-2019 del 27 de marzo de 2019, que cita su resolución 231-2018: "una vez iniciado el procedimiento administrativo dispuesto en la Ley de Construcciones y notificado al propietario registral, quien adquiera la titularidad del inmueble mediante la transmisión del derecho de propiedad, deberá asumir el procedimiento en el estado en que se encuentre, sin necesidad de retrotraer etapas precluidas como la primera prevención del 93 de la Ley de cita." Fuente: Tribunal Contencioso Administrativo, resolución 179-2019, Nexus PJ.

    [28] Municipalidad de La Unión, Reglamento de regularización de construcciones del cantón de La Unión, Reglamento municipal 52 del 23 de diciembre de 2024, art. 39: "Una vez notificado el proceso de treinta días hábiles, se indicará en el Sistema Integrado Municipal que la finca tiene un proceso administrativo por construcción, movimiento de tierra, sin licencia municipal. Para que aparezca en la certificación municipal de impuestos de la propiedad." Fuente: Reglamento 52 de La Unión, PGR-SINALEVI.

    [29] Ley 833, art. 83 bis, adicionado por la Ley 9482 de 2017: "Toda persona puede hacer reparaciones, remodelaciones, ampliaciones y otras obras de carácter menor, por cuenta propia o de terceros, sin necesidad de contar con la autorización del profesional contemplado en el artículo 83 de la presente ley, siempre y cuando dichas obras no excedan el equivalente a diez salarios base", pero "deberá contar con la licencia expedida por la unidad municipal correspondiente". Y: "No se considerarán obras menores las obras de construcción que, según el criterio técnico especializado del funcionario municipal competente, incluyan modificaciones al sistema estructural, eléctrico o mecánico de un edificio, que pongan en riesgo la seguridad de sus ocupantes." Reglamento de Construcciones, art. 3, define Obra Menor como "Toda obra de reparación, remodelación o ampliación con un área de construcción igual o menor a 30,00 m², cuyo costo no exceda el equivalente a 10 salarios base"; el art. 2 aplica el reglamento "Sin perjuicio de lo establecido en los planes reguladores u otra normativa local". El salario base de 2026, de ₡462.200, lo fijó el Consejo Superior del Poder Judicial en la sesión 113-2025, artículo LXV, del 16 de diciembre de 2025. Fuentes: Ley 833, PGR-SINALEVI, Reglamento de Construcciones, PGR-SINALEVI; Poder Judicial, Circular 246-2025.

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