Entrada Nº 013
Medida de la propiedad: cuando Registro, plano catastrado y mapa no coinciden
Una propiedad puede tener tres medidas: Registro, plano catastrado y mapa catastral. Donde el mapa es oficial, se presume correcto, y una diferencia se corrige por escritura o en juicio.
La propiedad del informe de ejemplo de PropScan, una concesión en la zona marítimo terrestre en playa Las Manchas, Montezuma, tiene tres medidas. El folio real dice 23.902,95 m². El plano catastrado dice lo mismo. El Registro Nacional lleva su propio mapa de los predios del país, el mapa catastral, y en ese mapa el predio mide 23.401,11 m², unos 500 m² o un 2,1% menos.[1] El mapa no advierte la diferencia.[2]
El predio está en Cóbano, donde el mapa se oficializó en octubre de 2025. Desde entonces, la ley presume correctas la ubicación y la medida del mapa, y solo un juez puede cambiarlas.[3] En todo el país, el mapa del Registro marca alrededor de uno de cada cuatro predios como inconsistente con la información registral en algún aspecto.[4]
Puntos clave
- Todo movimiento que se inscribe sobre una propiedad debe citar un plano catastrado. Un plano que nunca se inscribió no tiene efectos legales.
- El folio real, el plano catastrado y el mapa catastral pueden dar tres áreas distintas. La mitad de los predios del mapa se basan en un plano de 2003 o anterior.
- Cuando un distrito se declara zona catastrada, la ubicación y la medida del mapa se presumen correctas y solo pueden impugnarse en la vía judicial. Para abril de 2026 se habían declarado 487 de los 492 distritos del país, 162 de ellos ese año.
- Desde marzo de 2025, un plano recién inscrito queda cancelado al año si ningún asiento registral lo cita.
- El propietario puede aumentar la medida inscrita hasta en un 10% con una declaración en escritura pública. En una venta por precio total, el precio cambia solo si la diferencia es de al menos un 10%.
Qué es el plano catastrado y por qué toda venta cita uno
Un topógrafo levanta un plano de agrimensura: la forma, los linderos, el área y los colindantes de la propiedad, ubicados sobre coordenadas nacionales. Se convierte en plano catastrado cuando el Catastro Nacional lo inscribe. El Catastro forma parte del Registro Inmobiliario del Registro Nacional.[5]
Todo movimiento que se inscribe sobre una propiedad, como una venta, una segregación o una reunión de fincas, debe citar un plano inscrito. Solo hay tres excepciones: la cancelación de una hipoteca, la afectación a patrimonio familiar y el embargo. Un plano que nunca se inscribió no tiene efectos legales.[6] El folio real indica el número del plano en la línea Plano, junto a la medida escrita en letras en la línea Mide. El artículo sobre la consulta registral muestra dónde encontrar ambas.
El topógrafo da fe de las coordenadas, el área y la localización del plano, salvo que contradigan el mapa catastral o un plano que ya generó un asiento registral.[7] Un plano no prueba la propiedad, y su inscripción no convalida un documento nulo ni subsana sus defectos.[8]
Tres medidas para una misma propiedad, y por qué difieren
Cada una sale de un lugar distinto:
| Fuente | Qué es | De dónde sale su área |
|---|---|---|
| Folio real | El asiento de la propiedad en el Registro Nacional, con la medida escrita en su línea Mide | De los documentos inscritos sobre la propiedad a lo largo de los años |
| Plano catastrado | Un dibujo de esta sola propiedad, hecho por un topógrafo e inscrito en el Catastro | De la medición del topógrafo en el terreno |
| Mapa catastral | El mapa propio del Registro con los predios del país, unos 2,1 millones[4] | Se calcula con el contorno del predio, que el Registro trazó a partir de fotografías aéreas de 2005 a 2007 y de sus propios asientos registrales y catastrales[9] |
Parte del mapa catastral en Cóbano, el distrito de la propiedad de ejemplo, en el visor SIRI del Registro, a escala 1:4.000. Los números azules identifican los predios. Los contornos de distintas capas no siempre coinciden.
Muchos planos son antiguos. La mitad de los predios del mapa se basan en un plano de 2003 o anterior, y el 41% en uno anterior a 2000.[4]
El mapa tiene su propia tolerancia. Un lindero puede estar hasta a 0,85 metros de su posición real donde el mapa se trazó a escala 1:1.000, la que corresponde a predios de 5.000 m² o menos, y hasta a 4,25 metros a escala 1:5.000.[10] El perímetro de la propiedad de ejemplo mide 874 metros, así que correr todo el lindero 60 centímetros hacia adentro le quitaría unos 500 m².
El Registro marca en el mapa los predios cuyos datos considera inconsistentes con los registrales. En el mapa de junio de 2026, alrededor de uno de cada cuatro predios tenía al menos una de esas marcas, y dos de cada tres estaban marcados como compatibles con el Registro.[4] El Registro no publica qué significa cada marca. Un predio sin marcas también puede tener otra área, como la propiedad de ejemplo.
Zona catastrada: cuando el mapa pasa a ser la medida oficial
El catastro se levanta distrito por distrito. Mientras el levantamiento está en proceso, el distrito es zona catastral. Cuando el levantamiento concluye y se oficializa, un decreto lo declara zona catastrada.[11] Desde entonces, la ubicación y la medida de cada predio en el mapa se tienen por ciertas y solo pueden impugnarse en la vía judicial. El Catastro todavía puede corregir sus datos, de oficio o a gestión del propietario avalada por un profesional autorizado.[3]
Antes del decreto, el Catastro muestra los resultados en una exposición pública. Los propietarios tienen 15 días después del cierre para reclamar por escrito. A quien no se presenta, el Catastro lo da por conforme, y la ley no hace excepción para quien vive fuera del país.[12]
La exposición puede darse años antes del decreto. En Cóbano fue del 9 al 16 de diciembre de 2021, y el decreto rigió desde el 29 de octubre de 2025.[13] En Nosara fue del 6 al 13 de febrero de 2018, y el decreto se publicó el 28 de abril de 2026.[14]
Para abril de 2026, los decretos ya habían declarado zona catastrada 487 de los 492 distritos del país, alrededor del 99% de su territorio. Quedaban cinco: Legua de Aserrí, San Juan de Mata de Turrubares, San Lorenzo de San Ramón, Macacona de Esparza y Naranjito de Quepos.[15]
Decretos según SINALEVI, el sistema de normativa de la Procuraduría General de la República, en octubre de 2026. Algunos decretos abarcan más de un distrito. Fuente: referencia [15].
En una zona catastrada, el notario necesita un certificado catastral para autorizar cualquier escritura que traspase o modifique físicamente un inmueble. El certificado vale por un mes.[16]
Los planos ahora vencen si ningún asiento los cita
Desde el 25 de marzo de 2025, todo plano recién inscrito es provisional. Queda cancelado de pleno derecho al año si no se usa en un movimiento registral, como una venta o una segregación. Algunos planos tienen tres años: los de información posesoria, los de usucapión y los de concesión. Desde junio de 2026, los planos de fincas filiales en condominio y de lotes de urbanización duran cinco.[17] Los planos anteriores que ningún asiento había citado quedaron cancelados por ley alrededor de marzo de 2026.[18]
Si el vendedor le muestra un plano reciente que ningún asiento registral cita, puede haber vencido. El plano que cuenta es el que cita el folio real, o uno nuevo que la propia venta va a inscribir.
El plano que segrega un lote de una finca más grande necesita el visado de la municipalidad antes de que el Catastro lo inscriba.[19] El artículo sobre el certificado de uso de suelo explica qué revisa la municipalidad.
Dos planos inscritos también pueden cubrir el mismo terreno. El Catastro inscribe un plano nuevo aunque contradiga otros anteriores, siempre que corrija un error de levantamiento, de localización o de los datos registrales.[20] Ninguno de los dos planos transmite la propiedad. En una zona catastrada, los vecinos cuyos planos se contradicen fijan el lindero con el Catastro como árbitro, y el dueño del plano errado paga los gastos.[6]
Cómo revisar el plano y resolver una diferencia antes de comprar
- Pida el plano que cita el folio real. Una certificación del plano cuesta ₡2.925. En una zona catastrada, el certificado catastral cuesta ₡8.495; a cada uno se suman ₡5 del Archivo Nacional. El certificado muestra el dibujo y los datos del predio en el mapa y vale por un mes.[21]
- Compare las tres áreas: la de la línea Mide, el área total del plano y la del mapa. El visor público del Registro, SIRI (Sistema de Información Registro Inmobiliario), muestra el mapa catastral sin necesidad de cuenta y tiene una herramienta para medir áreas.
- Contrate a un topógrafo incorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) para que ubique los mojones en el terreno y los compare con el plano. Recorra el terreno con el plano antes de firmar una opción de compra.
- Pida al vendedor que corrija la medida inscrita antes de la escritura. Si el plano muestra más terreno, el propietario puede aumentarla hasta en un 10% con una declaración en escritura pública, conforme al certificado catastral. Para disminuirla basta la declaración, también conforme al certificado.[22] En una finca inscrita antes del 23 de octubre de 1930, la escritura puede agregar un porcentaje mayor, según el tamaño de la finca. Lo que pase de ahí requiere un proceso judicial.[23]
- Defina en el contrato qué pasa si la medida no coincide. Si el contrato indica la medida y un precio total, el precio cambia solo si la medida real difiere en al menos un 10%. El reclamo debe presentarse dentro del año siguiente al contrato, o a la fecha que las partes fijaron para medir. Con un precio por metro cuadrado, cualquier diferencia se ajusta. Si usted compra para un fin que el vendedor conoce y el faltante lo frustra, puede pedir a un juez que resuelva la venta.[24] Indique de qué plano sale la medida y fije una fecha para medir.
- Revise si el folio real tiene una nota de aviso catastral. El Registro la consigna cuando detecta una inconsistencia entre la información registral y el mapa, y se mantiene hasta que se corrige.[25]
Un informe de PropScan lee la medida del folio real y el contorno del predio en el mapa catastral, y compara las dos. Muestra el plano inscrito. También lista los planos presentados que se traslapan con el predio y los predios vecinos que el propio catastro marca. El informe de ejemplo enlazado es el de la propiedad de Montezuma.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un plano catastrado?
Es un plano de agrimensura inscrito en el Catastro Nacional. Un topógrafo dibuja la forma, los linderos, el área y los colindantes de la propiedad sobre coordenadas nacionales, y el plano tiene efectos legales solo cuando el Catastro lo inscribe. Toda venta, segregación o reunión de fincas que se inscriba en el Registro debe citar uno. El número del plano aparece en el folio real, junto a la medida.
¿Qué pasa si la medida del Registro y la del plano catastrado no coinciden?
La diferencia debe resolverse antes de pagar. Si el plano muestra más terreno, el propietario puede aumentar la medida inscrita hasta en un 10% con una declaración en escritura pública, conforme al certificado catastral; para disminuirla basta la declaración, también conforme al certificado. Las correcciones mayores van a la vía judicial. En una venta por precio total, el precio cambia solo si la medida real difiere en al menos un 10%.
¿Qué es una zona catastrada?
Un distrito donde el Gobierno terminó el levantamiento catastral y oficializó el mapa por decreto. Desde entonces, la ubicación y la medida de cada predio en el mapa se tienen por ciertas y solo pueden impugnarse en la vía judicial, aunque el Catastro todavía puede corregir sus datos a gestión del propietario, avalada por un profesional autorizado. Las escrituras de esos predios requieren certificado catastral, que vale por un mes. Para abril de 2026, 487 de los 492 distritos del país eran zona catastrada.
¿El plano catastrado vence?
Sí, si no se usa. Desde el 25 de marzo de 2025, un plano recién inscrito queda cancelado al año si ningún asiento registral lo cita. Los planos para información posesoria, usucapión o concesiones duran tres años, y desde junio de 2026 los de fincas filiales en condominio y lotes de urbanización duran cinco. Un plano que ya cita el folio real sigue vigente.
¿Cómo revisar los linderos de una propiedad antes de comprar?
Pida el plano que cita el folio real y compare su área con la del Registro y con la del mapa catastral, que muestra gratis el visor SIRI del Registro. Después, contrate a un topógrafo incorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) para que ubique los mojones en el terreno y los compare con el plano. Pida al vendedor que corrija cualquier diferencia antes de la escritura, y deje claro en el contrato de qué plano sale la medida.
Referencias legales y notas de fuentes
[1] Informe de ejemplo público de PropScan para la concesión 6-1881-Z-000 en playa Las Manchas, Montezuma. La medida del folio real, tal como la registra el informe: "VEINTITRES MIL NOVECIENTOS DOS METROS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS", 23.902,95 m², la cifra que mostró la consulta del propio Registro Nacional el 10 de setiembre de 2026. El plano que cita el folio, P-938132-2004, reproducido en el informe, indica "AREA TOTAL 2ha3902.95m²". El área del predio en el mapa catastral del Registro es de 23.401,11 m². Fuente: informe de ejemplo de PropScan.
[2] Registro Nacional, mapa catastral (capa catastro del servicio de mapas de SIRI), predio 601110001881Z0, consultado el 15 de octubre de 2026: plano 609381322004, área 23.401,11 m², todos los campos de inconsistencia (incons_01 a incons_12) en 0 y compatible marcado "C". Fuente: servicio de mapas de SIRI.
[3] Ley 6545, Ley del Catastro Nacional, versión 3 de 3, art. 21: "Una vez publicado el decreto que declara una zona catastrada, los datos derivados del Catastro, referente a ubicación y medida de los predios, se tendrán como ciertos y no podrán ser impugnados, excepto por la vía judicial. Lo anterior no impide las rectificaciones que, de oficio o a gestión del propietario, practique posteriormente el Catastro Nacional para garantizar y mejorar la exactitud de los datos catastrales. La gestión del propietario debe estar avalada por un profesional autorizado." El Decreto 44647-MJP, Reglamento general del Registro Inmobiliario, art. 63, repite que los datos "se tienen como ciertos y definitivos, siendo impugnables únicamente en la vía judicial". Fuentes: Ley 6545, PGR-SINALEVI, Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[4] Conteo de PropScan sobre el mapa catastral del Registro Nacional (SIRI), recorrido en junio de 2026: de 2.122.974 predios, 544.425 (25,6%) tienen al menos una de las marcas de inconsistencia del mapa y 1.419.499 (66,9%) están marcados como compatibles con el Registro. De 1.765.558 predios cuyo número de plano indica un año, la mediana es 2003 y el 41% son anteriores a 2000; el año es el del plano vigente de cada predio, así que un predio medido de nuevo cuenta el plano más reciente. El Registro no publica qué significa cada marca. Fuente: SIRI, el visor de mapas del Registro.
[5] Ley 6545, art. 1, reformado por la Ley 8710 de 2009: "La presente Ley tiene por objeto la creación y regulación del Catastro Nacional, perteneciente al Registro Inmobiliario." Decreto 44647-MJP, art. 57: el plano tiene por objeto "definir en forma gráfica, matemática e inequívoca el predio y dar publicidad a sus linderos". Fuentes: Ley 6545, PGR-SINALEVI, Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[6] Ley 6545, art. 30, reformado por el Código Notarial, Ley 7764 de 1998: "En todo movimiento, se debe citar un plano de agrimensura, levantado de acuerdo con las normas establecidas por el reglamento de esta ley. Se exceptúa de tal requisito las cancelaciones hipotecarias, la afectación a patrimonio familiar y el embargo. Ningún plano de agrimensura surtirá efectos legales si no hubiere sido inscrito en el Catastro Nacional. Si entre los planos presentados dentro de una zona catastrada, hubiere contradicción o discrepancia en los linderos con la finca contigua, se avisará a los dueños para que, de común acuerdo y con la intervención del Catastro como árbitro, se proceda a fijar el límite verdadero. Los gastos en que se incurra correrán por cuenta del dueño del plano errado". Fuente: Ley 6545, PGR-SINALEVI.
[7] Decreto 44647-MJP, art. 71: "Los datos relativos al derrotero o al listado de coordenadas, área y localización del plano de agrimensura, están respaldados por la fe pública que tienen las personas agrimensoras, de conformidad con lo establecido en la Ley de Ejercicio de la Topografía y Agrimensura, Ley 4294. Para estos efectos, no se cuestionará el alcance de esa fe pública, salvo las contradicciones con el mapa catastral o con los planos catastrados que hayan generado un asiento registral." Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[8] Decreto 44647-MJP, art. 57: "Únicamente los planos de agrimensura inscritos en el Departamento Catastral Registral Surtirán efectos legales. La registración catastral no convalida los documentos que sean nulos o anulables conforme con la ley, ni subsanará sus defectos." Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[9] Registro Nacional, descripción del mapa catastral en el Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT), consultada el 15 de octubre de 2026: "Se utilizó la cartografía de referencia escala 1000/5000, basada en las ortofotos de 2005 a 2007, de acuerdo al Aviso No. 01-2011, así como de todos los asientos catastrales y registrales del Registro Inmobiliario." Decreto 44647-MJP, art. 59: los inmuebles se dibujan en el mapa "tomando en cuenta los títulos inscritos y la información catastral del Registro Inmobiliario". Fuentes: SNIT, servicios del Registro Inmobiliario, Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[10] Decreto 44647-MJP, art. 67: "Para los predios con áreas iguales o menores a 5000 m2 se aplicarán las exactitudes correspondientes a la escala 1: 1000." Art. 68: "En la conformación del mapa catastral, el valor de la tolerancia en la escala 1: 1000, será de ± 0,85 m., y el valor de la tolerancia en la escala 1 :5000, será de ± 4,25 m." Los 500 m² son un cálculo nuestro: un lindero de 874 metros corrido 0,6 metros hacia adentro en toda su longitud encierra unos 874 × 0,6 = 524 m² menos. Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[11] Ley 6545, art. 4: "Zona catastral es aquella parte del territorio nacional, en el cual el levantamiento catastral está en proceso." Art. 5: "Zona catastrada es la parte del territorio nacional, donde el levantamiento catastral ha sido concluido y oficializado." Art. 15: cuando concluyen los trabajos catastrales en una zona, "el Poder Ejecutivo, mediante decreto, la declarará zona catastrada". Fuente: Ley 6545, PGR-SINALEVI.
[12] Ley 6545, art. 19: antes de declarar una zona catastrada, el Catastro convoca a propietarios y poseedores a una exposición pública para examinar los registros y mapas, y que "suscriban el acta de conformidad o manifiesten su inconformidad. Se les apercibirá de que de no hacerlo, el Catastro Nacional los dará por correctos." Art. 20: el propietario inconforme "puede reclamar por escrito ante el Director del Catastro Nacional, dentro de los quince días siguientes, contados a partir del último día de la exposición pública". Fuente: Ley 6545, PGR-SINALEVI.
[13] Decreto 45273-JP del 17 de setiembre de 2025, La Gaceta 203 del 29 de octubre de 2025, vigente desde ese día. Considerando V: se invitó a los propietarios a la exposición mediante aviso en La Gaceta 236 del 8 de diciembre de 2021 y en dos periódicos de circulación nacional, "exposición que se llevó a cabo del 09 al 16 de diciembre de 2021". Considerando VI: el Registro Inmobiliario declaró firmes los datos catastrales por resolución del 31 de julio de 2025. Art. 1: "se declara zona catastrada el Cantón 01 Puntarenas, Distrito 11 Cóbano, Provincia 06 Puntarenas." Fuente: Decreto 45273, PGR-SINALEVI.
[14] Decreto 45724-JP del 7 de abril de 2026, La Gaceta 77, Alcance 44, del 28 de abril de 2026, vigente desde ese día. Considerando V: aviso en La Gaceta 21 del 5 de febrero de 2018, "exposición que se llevó a cabo del 6 al 13 de febrero de 2018". Considerando VI: los datos se declararon firmes por resolución del 27 de enero de 2026. Art. 1: "se declara zona catastrada el Cantón 02 Nicoya, Distrito 06 Nosara, Provincia 05 Guanacaste." Fuente: Decreto 45724, PGR-SINALEVI.
[15] SINALEVI, el sistema de normativa de la Procuraduría General de la República, búsqueda por nombre de "zona catastrada" el 15 de octubre de 2026: 408 decretos ejecutivos que declaran una zona catastrada, por fecha de firma: 1 en 2011, 3 en 2013, 4 en 2014, 15 en 2016, 74 en 2019, 13 en 2020, 34 en 2023, 25 en 2024, 77 en 2025 y 162 en 2026, todos firmados de enero a abril. Un decreto publicado después puede no aparecer todavía. El conteo de distritos es nuestro. La lista de distritos en zona catastrada del Registro Inmobiliario, con corte al 24 de junio de 2024, nombra 234 (el nombre del archivo dice 223). Los 253 decretos firmados de noviembre de 2024 a abril de 2026 declaran cada uno un distrito más, para 487; el decreto 45617 del 11 de marzo de 2026 numera el cantón de Guácimo como 01 en vez de 06. La División Territorial Administrativa oficial, Decreto 44882-MGP del 17 de enero de 2025, tiene 492 distritos con un área sumada de 51.206,72 km²; los cinco aún sin declarar suman 611,71 km². Fuentes: SINALEVI, Registro Nacional, distritos en zona catastrada, Decreto 44882-MGP, PGR-SINALEVI.
[16] Ley 6545, art. 24: "Para autorizar cualquier título que transmita o modifique físicamente inmuebles ubicados en una zona catastrada, los notarios y funcionarios, que ejerzan facultades notariales, están obligados a obtener el certificado catastral del predio respectivo". Art. 26: "Este certificado tendrá vigencia de un mes". Fuente: Ley 6545, PGR-SINALEVI.
[17] Decreto 44647-MJP, publicado en La Gaceta 177, Alcance 163, el 24 de setiembre de 2024, vigente seis meses después (art. 325). Art. 151, reformado por el Decreto 45815-JP, La Gaceta 107, Alcance 74, del 11 de junio de 2026: "Los planos de agrimensura se inscribirán provisionalmente y tendrán una vigencia de un año contado a partir de la fecha de inscripción respectiva", salvo que los planos "para información posesoria, para usucapir y para localizar derechos" y los planos "para concesión" tienen tres años, y los planos "correspondientes a fincas filiales sometidas al régimen de propiedad en condominio; los planos de fraccionamientos relacionados con urbanizaciones; y los planos individuales de nichos, tumbas, fosas y cenizarios" tienen cinco. "Transcurrido el plazo de provisionalidad regulado en este artículo sin que se haya generado el respectivo movimiento registral, la inscripción del plano catastrado quedará cancelada de pleno derecho." Fuentes: Decreto 44647, PGR-SINALEVI, Decreto 45815, PGR-SINALEVI.
[18] Decreto 44647-MJP, Transitorio III: "Los planos catastrados que de previo a la entrada en vigencia de este reglamento no hayan generado movimientos registrales en el Departamento Inmobiliario Registral y que no se encuentren sujetos a los plazos de provisionalidad regulados en el decreto ejecutivo número 34331, quedarán cancelados de pleno derecho en el plazo de un año contado a partir de la puesta en vigencia del presente reglamento." Se exceptúan los planos del Estado y los que un juez ordenó conservar. La norma transitoria del Decreto 45815-JP restableció los planos de fincas filiales, urbanizaciones y cementerios cancelados de esa forma entre el 25 de marzo de 2025 y su propia entrada en vigencia. Fuentes: Decreto 44647, PGR-SINALEVI, Decreto 45815, PGR-SINALEVI.
[19] Decreto 44647-MJP, art. 102 b): el visado de un plano de agrimensura, cuando se requiere, "deberá ser previa a la inscripción en el Departamento Catastral Registral"; art. 102 c): "Todo fraccionamiento requiere visado de la municipalidad respectiva, independientemente del área del levantamiento". El art. 104 le asigna a la municipalidad "verificar el cumplimiento de requisitos para cada tipo de fraccionamiento". Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[20] Decreto 44647-MJP, art. 99: "Se inscribirá un plano nuevo, aunque contradiga uno o más planos inscritos, cuando corrija errores de levantamiento, localización, situación y ubicación geográfica o datos del asiento registral." El artículo enumera excepciones, como un plano nuevo que movería terreno hacia dentro o fuera de la zona marítimo terrestre o de una reserva nacional. Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[21] Tarifas del Registro Nacional, Acuerdo Firme J342-2025 de la Junta Administrativa, La Gaceta 225 del 28 de noviembre de 2025: certificación de planos, primeras diez páginas, ₡2.925, y certificado catastral, ₡8.495, cada uno más ₡5 del Archivo Nacional según el art. 6 de la Ley 43. El Catálogo Nacional de Trámites describe el certificado catastral en una zona catastrada oficializada como "la descripción gráfica y literal del inmueble georreferenciado", a ₡8.500, con vigencia de 30 días naturales, y lo emite en ventanilla o en línea. La página de tarifas del Registro no atiende solicitudes automatizadas, por eso se cita sin enlace. Fuente: Catálogo Nacional de Trámites, trámite 6732.
[22] Ley 6545, art. 22: "Con el objeto de establecer la concordancia entre el Catastro y el Registro, la cabida de las fincas podrá ser rectificada sin necesidad de expediente, con la sola declaración del propietario en escritura pública, aumentándola hasta la cantidad que indique el certificado catastral, siempre que ésta no exceda del diez por ciento de la medida original. Estas rectificaciones en ningún caso perjudicarán a terceros, durante los tres años posteriores a la inscripción. Para consignar disminución de cabida del inmueble, sólo se requiere manifestación del propietario en escritura pública y en concordancia con el certificado catastral." Decreto 44647-MJP, art. 92(1): un plano hecho con ese fin lleva la nota "Para rectificar área", con el área del asiento registral. Fuentes: Ley 6545, PGR-SINALEVI, Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[23] Ley 139, Ley de Informaciones Posesorias, versión 9 de 9, art. 13: el área de las fincas "inscritas antes del 23 de octubre de 1930 o sus segregaciones" puede aumentarse por escritura hasta lo que indique el plano cuando el total no pase de 5.000 m², hasta en un 50% para fincas de 5.000 m² a cinco hectáreas, un 25% de cinco a treinta hectáreas y un 10% por encima de treinta hectáreas. Art. 14: "Cuando se tratare de rectificar una medida, que signifique más del porcentaje antes señalado, deberá levantarse una información posesoria siguiendo los mismos trámites señalados en esta ley." Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[24] Código Civil, versión 22 de 22. Art. 1075: "En la venta de un inmueble determinado a razón de tanto la medida, si se hubiere indicado en el contrato el precio total, toda diferencia da lugar a una disminución o aumento proporcional al precio." Art. 1076: "Si con indicación de su medida se hubiere vendido un inmueble o un cuerpo de bienes, mediante un precio total, y no a razón de tanto la medida, no habrá lugar a aumento o disminución de precio, sino en caso de que la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de un diez por ciento a lo menos." Art. 1080: el comprador "podrá demandar la resolución del contrato, si el inmueble hubiere sido comprado para un fin determinado conocido del vendedor, y el déficit lo hiciere impropio para ese fin." Art. 1081: la acción "deberá intentarse dentro de un año a contar del día del contrato o del fijado por las partes para verificar la medida, bajo pena de perder tal acción." Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.
[25] Decreto 44647-MJP, art. 286: la nota de aviso catastral "funcionará como publicidad noticia para advertir a terceras personas sobre las inconsistencias en los asientos registrales y catastrales." Art. 287: se mantiene "hasta tanto no se realice el saneamiento de las inconsistencias detectadas en el levantamiento, actualización y mantenimiento de información catastral". Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal. Para una compraventa, trabaje con un abogado o notario público con experiencia.