Certificado de uso de suelo: qué le dice antes de comprar una propiedad

Lo que se puede construir en una propiedad, y el uso que puede tener un edificio, consta en un solo documento municipal: el certificado de uso de suelo. Indica el uso permitido y los límites para construir: los retiros desde los linderos, la cobertura (la parte del lote que puede ocupar una edificación), la densidad, la altura, y el frente y el área mínimos del lote.^[1] Antes de otorgar un permiso de construcción, la municipalidad debe verificar que la obra se ajuste a ese certificado.^[2]

Al 7 de octubre de 2026, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) registraba un plan regulador en 44 de los 84 cantones del país. En 22 de esos 44, el plan cubre solo parte del cantón.^[3] En el resto del territorio, los límites los fijan las normas nacionales, y eso es lo que indica el certificado.

Puntos clave

• El certificado de uso de suelo indica si un uso es conforme con la zonificación y qué límites aplican a la construcción. El permiso de construcción debe ajustarse a él, y una patente comercial lo requiere.
• Solo el certificado emitido formalmente le da un derecho al propietario. Una vez emitido, sigue vigente hasta que el concejo municipal lo anule mediante un procedimiento formal.
• Al 7 de octubre de 2026, el INVU registraba un plan regulador en 44 de los 84 cantones, y 22 de esos planes cubren solo parte del cantón. Ningún cantón de Guanacaste tiene un plan para todo su territorio.
• Donde no rige un plan, los límites los fijan los reglamentos nacionales del INVU, y no hay zonificación que la municipalidad pueda cambiar. Un lote segregado sin el visado municipal no puede obtener permiso de construcción.

Qué dice el certificado de uso de suelo y por qué solo cuenta el formal

La Ley de Planificación Urbana, Ley 4240 de 1968, prohíbe dedicar terrenos o edificios a cualquier uso incompatible con la zonificación. El propietario necesita un certificado municipal que acredite que el uso que pretende es conforme. Un uso que ya existía y no es conforme se certifica como uso no conforme.^[4] Sin el certificado de uso correspondiente, no se otorga patente a un comercio ni a otro establecimiento comercial o industrial.^[5]

Lo que debe contener el certificado lo fija el Reglamento de Construcciones del INVU. Debe señalar como mínimo el uso, los retiros, la cobertura, la densidad, la altura, el frente y el área mínima, y su vigencia. Sigue vigente mientras el plan regulador con el que se emitió no se modifique. Cuando el plan cambia, un certificado anterior dura lo que indique el nuevo plan, o dos años si el nuevo plan no dice nada.

Certificado de uso de suelo del Concejo Municipal de Distrito de Cóbano, en la península de Nicoya, emitido el 18 de febrero de 2026. Ningún plan regulador cubre la propiedad, y el certificado solo caduca cuando entre a regir uno. Los datos que identifican la propiedad, al propietario y a quien firma están difuminados.

Solo cuenta el certificado formal. En 2024, la Procuraduría General de la República (PGR) le indicó a una municipalidad que la ley no reconoce ninguna versión temporal, provisional ni meramente informativa del certificado, y que solo el certificado otorgado formalmente da un derecho a su titular.^[6] Dos semanas después le indicó al INVU que un certificado otorgado en contra de la zonificación sigue vigente hasta que el concejo municipal lo anule mediante un procedimiento formal. Lo construido a su amparo queda protegido mientras tanto.^[7]

Cada municipalidad tiene su propio trámite. El de Sarapiquí, por ejemplo, pide un formulario, un documento de identidad, un informe registral de la propiedad y una copia certificada del plano catastrado. Se resuelve en quince días naturales y cuesta ₡1.959. Toda municipalidad debe publicar sus requisitos en el Catálogo Nacional de Trámites.^[8]

Qué cantones tienen plan regulador

Fuente: referencia [3]. No se muestra la Isla del Coco, que pertenece a Puntarenas. La zona marítimo terrestre, de 200 metros, se rige por sus propios planes reguladores costeros.

Ningún cantón de Guanacaste tiene un plan para todo su territorio: cinco tienen un plan parcial y seis no tienen ninguno. El plan parcial de Santa Cruz se publicó por primera vez en 1983 y se modificó por última vez en 1994, y el de Nicoya es de 1983. En todo el país, 16 planes se publicaron por primera vez hace más de 30 años. La publicación más reciente es el plan de Santa Ana, del 5 de octubre de 2026.

Un plan parcial cubre distritos específicos, así que una propiedad fuera de esos distritos, aunque esté en el mismo cantón, queda sujeta a las normas nacionales. El INVU publica el estado de cada cantón en su mapa SIGHAT, y la municipalidad puede indicar qué distritos cubre su plan. Los primeros 200 metros desde la pleamar ordinaria se rigen, en cambio, por planes reguladores costeros, como explica el artículo sobre la zona marítimo terrestre.

Donde no hay plan, o el plan no cubre la propiedad

La Ley de Planificación Urbana da vigencia a las normas del INVU donde la municipalidad no haya dictado las suyas.^[9] Así que, en un cantón sin plan, el certificado indica los requisitos de los reglamentos nacionales del INVU. El artículo sobre acceso vial explica esos límites nacionales: la altura que puede construir depende del ancho de la vía al frente, y la parte del lote que puede cubrir depende de su forma.

Sin plan, además, no hay zonificación que cambiar. En 2012, la PGR le indicó al Concejo Municipal de Carrillo, un cantón de Guanacaste sin plan, que no podía autorizar un cambio de uso, porque ninguna norma de planificación había dividido el cantón en usos. La Ley Forestal y las demás leyes nacionales siguen rigiendo ahí.^[10]

Qué significa para una casa ya construida o un lote ya segregado

Un uso que existía antes de la zonificación puede continuar, pero solo puede transformarse en un uso que la zonificación permita. Una ampliación necesita su propio permiso de construcción, y la municipalidad debe negarlo si no se ajusta al uso, los retiros o la cobertura de la zonificación. También debe negar una segunda vivienda en un lote de tamaño igual o menor al mínimo. Y debe negar cualquier construcción en un área declarada formalmente inhabitable por inundaciones o deslizamientos.^[11]

Para segregar un lote de una finca más grande se necesita el visado municipal, la aprobación del plano de los lotes nuevos. Su propósito es que cada lote nuevo cumpla las normas de planificación: la municipalidad revisa cada uno y debe negar el visado si un lote quedaría por debajo del tamaño mínimo, sin acceso adecuado a la vía pública o sin servicios básicos. El propietario lo solicita con planos firmados por un topógrafo miembro del Colegio de Ingenieros Topógrafos (CIT) y con el plano catastrado de la finca madre. Según el tipo de fraccionamiento, la solicitud también requiere el certificado de uso de suelo, una carta del operador de agua que confirme que puede abastecer a todos los lotes nuevos, o ambos. La municipalidad debe resolver en 15 días, sin costo.^[12]

Sin el visado, el Registro Nacional no inscribe el plano ni la segregación. En los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, las oficinas públicas además tienen por inexistente un lote segregado sin visado, para efectos de permisos de construcción, servicios, patentes y préstamos. La excepción es un lote segregado antes de que entrara a regir la Ley de Planificación Urbana, en 1968.^[13]

Qué puede hacer antes de comprar

• Pida a la municipalidad un certificado formal para la propiedad y para el uso que tiene en mente, sea vivienda, alquiler vacacional o comercio, antes de firmar. Una copia que le entregue el vendedor muestra lo que dijo la municipalidad cuando se emitió. Revise esa fecha y la vigencia que indica, y pregunte si el plan ha cambiado desde entonces.
• No se fíe de un correo electrónico ni de una respuesta en ventanilla. Solo el certificado le da un derecho.
• Averigüe si el cantón tiene plan y si el plan cubre el distrito de la propiedad. Según los registros del INVU, 18 de los 40 cantones sin plan están elaborando uno, y 12 de los planes vigentes están en actualización. Si alguno de esos casos aplica, pregunte qué propone el nuevo plan para la zona de la propiedad. Cuando un plan cambia, un certificado emitido con el anterior dura lo que diga el nuevo plan, o dos años.
• Compare los parámetros del certificado con lo que piensa hacer: cobertura y altura para una ampliación, densidad para una segunda unidad, área mínima y frente para una segregación.
• Si el lote se segregó hace poco, verifique que su plano catastrado tenga el visado municipal. Si el vendedor todavía no ha segregado el lote, el visado debe obtenerse antes de la escritura.
• Si la zonificación no permite lo que usted quiere, cambiar un plan requiere una audiencia pública anunciada en La Gaceta, la aprobación del INVU y una votación del concejo municipal.^[14] En un cantón sin plan no hay nada que cambiar, así que diseñe dentro de los límites nacionales.
• Guarde el certificado que le emitieron. Si después la municipalidad concluye que no debió otorgarse, sigue vigente hasta que el concejo lo anule mediante un procedimiento formal, y lo que usted construyó a su amparo queda protegido mientras tanto.

Un informe de PropScan muestra si el cantón de la propiedad tiene plan regulador según los registros del INVU, si el plan cubre el distrito de la propiedad y, cuando los registros lo permiten, la zona. También dice claramente que solo el certificado de la municipalidad es definitivo.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el certificado de uso de suelo en Costa Rica?

Es el certificado municipal que indica si un uso de una propiedad es conforme con la zonificación. Debe señalar como mínimo el uso permitido, los retiros, la cobertura, la densidad, la altura, el frente y el área mínima del lote, y su vigencia. El permiso de construcción debe ajustarse a él, y una patente comercial lo requiere. Solo el certificado emitido formalmente le da un derecho al propietario; una respuesta informal de la municipalidad no.

¿Cuánto tiempo es válido un certificado de uso de suelo?

Mientras el plan regulador con el que se emitió siga vigente y sin cambios. Cuando el plan cambia, un certificado emitido antes dura lo que indique el nuevo plan, o dos años si el nuevo plan no dice nada. La municipalidad debe indicar la vigencia en el propio certificado, así que revísela ahí.

¿Qué rige en un cantón sin plan regulador?

Los reglamentos nacionales del INVU: el de construcciones y el de fraccionamiento y urbanizaciones. Al 7 de octubre de 2026, el INVU no registraba plan regulador en 40 de los 84 cantones del país, y en otros 22 el plan cubría solo parte del cantón. La municipalidad igual emite el certificado, con los requisitos nacionales. Sin zonificación vigente no hay zonificación que cambiar, así que el concejo municipal no puede autorizar un cambio de uso.

¿Puedo construir en un lote segregado de una finca más grande?

Solo si la municipalidad aprobó el plano de la segregación con su visado. Sin él, el Registro Nacional no inscribe el plano ni la segregación, y en los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico las oficinas públicas tienen el lote por inexistente para permisos de construcción, servicios, patentes y préstamos. La excepción es un lote segregado antes de que entrara a regir la Ley de Planificación Urbana, en 1968.

¿Qué pasa con un uso que existía antes de la zonificación?

Puede continuar. La municipalidad lo certifica como uso no conforme, y más adelante solo puede transformarse en un uso que la zonificación permita. Una obra nueva en la propiedad igual necesita permiso de construcción, y la municipalidad debe negarlo si la obra no es conforme con la zonificación vigente.

Referencias legales y notas de fuentes

[1] Reglamento de Construcciones del INVU, artículo 102, reformado en el Alcance 145 a La Gaceta 148 del 16 de agosto de 2018: "Para el diseño y construcción de una edificación, se debe obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso del suelo, según las disposiciones y restricciones contenidas en el plan regulador vigente. La vigencia del certificado de uso de suelo debe ser por el tiempo que el plan regulador permanezca vigente y no se modifique. Cuando un plan regulador cambia o se modifica, la vigencia de los certificados de uso de suelo emitidos con anterioridad debe ser la indicada en el nuevo plan regulador; en caso que no se indique, debe ser de 2 años. En caso de no contar con plan regulador, la municipalidad debe indicar los requerimientos establecidos en el presente Reglamento, según el tipo de edificación. Todo certificado de uso de suelo debe señalar como mínimo el uso, retiros, cobertura, densidad, altura, frente y área mínima. Además, la municipalidad que lo emita debe indicar en el documento el periodo de vigencia." Edición consolidada del INVU, actualizada al Alcance 102 a La Gaceta 94 del 23 de mayo de 2022. Fuente: Reglamento de Construcciones, INVU.

[2] Ley 833, Ley de Construcciones, artículo 74: "Previo a emitir y otorgar el permiso de construcción, la municipalidad debe verificar que la obra a realizar sea conforme a los términos del certificado de uso del suelo." Versión 5 de 5. Fuente: Ley 833, PGR-SINALEVI.

[3] Capa del INVU con el estado del plan regulador de los 84 cantones, publicada en su geoportal SIGHAT y consultada el 7 de octubre de 2026; el INVU la editó por última vez ese mismo día. Registra un plan en 44 cantones y ninguno en 40; 22 planes cubren todo el cantón y 22 una parte. En Guanacaste, 5 cantones tienen plan parcial y 6 no tienen plan. De los 44 planes, 16 se publicaron por primera vez en La Gaceta hace más de 30 años, entre ellos los de Santa Cruz (10 de febrero de 1983, última modificación el 15 de febrero de 1994) y Nicoya (26 de enero de 1983). El más reciente es el de Santa Ana, publicado en el Alcance 133 a La Gaceta 187 del 5 de octubre de 2026. De los 40 cantones sin plan, 18 están elaborando uno, 16 de ellos con un estado que empieza "En proceso de elaboración por parte de la Municipalidad"; 22 figuran como "Sin Proceso en el INVU". De los 44 planes vigentes, 12 figuran "en proceso de actualización". Fuentes: INVU, SIGHAT, la capa, Estado Planes Reguladores.

[4] Ley 4240, Ley de Planificación Urbana, artículo 28: "Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia." Versión 9 de 9, del 5 de noviembre de 2024. Fuente: Ley 4240, PGR-SINALEVI.

[5] Ley 4240, artículo 29, reformado por la Ley 10594 del 5 de noviembre de 2024: "Sin el certificado de uso correspondiente, no se concederán patentes para establecimientos comerciales o industriales." Fuente: Ley 4240, PGR-SINALEVI.

[6] PGR, dictamen C-006-2024 del 30 de enero de 2024, dirigido a la Municipalidad de Montes de Oca: "La Ley de Planificación Urbana no reconoce la existencia de un certificado de uso de suelo 'temporal' o 'provisional' o de otro documento que pueda ser utilizado únicamente para fines informativos"; y "solo el certificado de uso de suelo formalmente otorgado confiere un derecho subjetivo". Fuente: PGR, C-006-2024, en SINALEVI.

[7] PGR, dictamen C-018-2024 del 12 de febrero de 2024, dirigido al INVU: "Los certificados de uso de suelo son actos declarativos de derechos, por tanto, es el Concejo Municipal correspondiente quien debe gestionar la anulación de aquellos certificados otorgados en contravención de la zonificación vigente"; las obras construidas con un certificado así "se encontrarían amparadas en un acto declaratorio de derechos que aún no ha sido anulado". Fuente: PGR, C-018-2024, en SINALEVI.

[8] Municipalidad de Sarapiquí, "Certificado de uso de suelo", hoja de requisitos actualizada el 21 de agosto de 2026: un formulario, un documento de identidad, "Informe registral del inmueble" y "Copia certificada del plano catastrado del bien inmueble sin reducir"; plazo de resolución de 15 días naturales; costo de ₡1.959; vigencia "Indefinida. Condicionada a modificaciones del Plan Regulador". La Ley 8220, artículo 4, exige que todo requisito esté "publicado en el diario oficial La Gaceta y en el Catálogo Nacional de Trámites". Fuentes: Municipalidad de Sarapiquí, Ley 8220, PGR-SINALEVI.

[9] Ley 4240, Transitorio II, tal como quedó tras el voto 4205-96 de la Sala Constitucional: el INVU "dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta ley", que rigen "en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales". Fuente: Ley 4240, PGR-SINALEVI.

[10] PGR, dictamen C-043-2012 del 13 de febrero de 2012, dirigido al Concejo Municipal de Carrillo: la respuesta es negativa, "porque el cambio de uso es una conducta imposible jurídicamente cuando hay ausencia de normativa de planificación"; las actividades siguen sujetas a normas urbanas y no urbanas, entre ellas el reglamento de fraccionamiento del INVU y la "Ley Forestal". Fuente: PGR, C-043-2012, en SINALEVI.

[11] Ley 4240, artículo 58: las municipalidades "no permitirán obras de construcción" que no sean conformes "por razones de uso, ubicación, retiros, cobertura y demás condiciones de la zonificación"; que pongan más de una vivienda "en un lote de cabida o dimensiones equivalentes o menores a los mínimos establecidos"; o donde exista "una declaratoria formal de inhabitabilidad del área, motivada en renovación urbana o protección contra inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes". Artículo 30: "En uso no conforme, sólo podrá transformarse en otro compatible o concordante con la zonificación." Fuente: Ley 4240, PGR-SINALEVI.

[12] Decreto 44647, Reglamento general del Registro Inmobiliario, vigente desde el 24 de marzo de 2025, artículo 102 inciso c): "Todo fraccionamiento requiere visado de la municipalidad respectiva, independientemente del área del levantamiento"; el artículo 104 le asigna a la municipalidad "verificar el cumplimiento de requisitos para cada tipo de fraccionamiento". Ley 4240, artículo 36: el visado se niega "Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menos tamaño del permitido, inadecuado acceso a la vía pública o carentes de servicios indispensable". El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, artículos 18, 22, 27 y 36, enumera lo que el propietario presenta para cada tipo de fraccionamiento: el "Plano catastrado certificado de la finca madre o certificado catastral", planos firmados por un "miembro activo del CIT" y, según el tipo, el "Certificado de uso de suelo" (artículos 22, 27 y 36) y la carta del operador de agua (artículos 18, 22 y 27), que según el artículo 13 debe garantizar el agua "para el abastecimiento de todos los lotes resultantes del fraccionamiento". Ley 4240, artículo 34: la municipalidad otorga el visado dentro de los quince días siguientes a la presentación, plazo que fijó la Ley 6595 de 1981, "en forma gratuita, sin estar sujeto al pago de timbres o cualquier otro tributo". Fuentes: Decreto 44647, PGR-SINALEVI, Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, PGR-SINALEVI, Ley 4240, PGR-SINALEVI.

[13] Decreto 44647, artículo 102: el área catastral del Registro inscribe solo los planos que la municipalidad, y el INVU cuando corresponde, hayan admitido "mediante el visado correspondiente", y el visado "deberá ser previa a la inscripción". Ley 6545, Ley del Catastro Nacional, artículo 30: todo movimiento en el Registro debe citar un plano catastrado, y el Registro "suspenderá la inscripción de los documentos que carezcan del plano catastrado". Ley 4240, artículo 33: "para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes" el plano. Artículo 34: las oficinas públicas que otorgan permisos de construcción, servicios, patentes o préstamos "tendrán como inexistentes, para estos efectos, las parcelaciones hechas sin observar lo dispuesto en el artículo anterior". El artículo 58 inciso 2) prohíbe construir en un lote "originado en fraccionamiento hecho sin el visado de la ley", pero el visado puede dispensarse "si la certificación de propiedad acredita que la segregación se operó con fecha anterior a la vigencia de esta ley". La ley entró a regir el 15 de noviembre de 1968. Fuentes: Decreto 44647, PGR-SINALEVI, Ley 6545, PGR-SINALEVI, Ley 4240, PGR-SINALEVI.

[14] Ley 4240, artículo 17: antes de adoptar un plan, la municipalidad debe convocar a una audiencia pública anunciada en La Gaceta con al menos quince días hábiles de anticipación, obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo del INVU, adoptarlo por mayoría absoluta y publicar el acuerdo en La Gaceta. Los mismos requisitos aplican "cuando se trate de modificar, suspender o derogar, total o parcialmente, el referido plan". Fuente: Ley 4240, PGR-SINALEVI.