Vía pública, servidumbre o nada: qué decide lo que puede construir

Una servidumbre de paso que sirve parcelas agrícolas debe tener al menos siete metros de ancho, y un acceso excepcional para uso residencial, exactamente seis. Un juez que resuelve el paso de una finca enclavada puede otorgar apenas dos. Esos anchos los fijan el reglamento y la ley, y un acceso más angosto de lo que exige su tipo puede impedir que el terreno se construya en la forma en que se lo describieron.

La vía frente a una propiedad decide qué tan pequeño puede ser legalmente el lote, qué se puede segregar de él, quién le debe mantenimiento y a qué distancia hay que construir. En la mayor parte del país no hay plan regulador, así que en casi todas partes la vía es el factor principal de esas reglas.

Puntos clave

• Existen cuatro formas de acceso con reglas distintas. Dos de ellas no son vía pública.
• Ninguna institución pública les debe mantenimiento ni servicios. El reglamento lo dice dos veces, una para el caso rural y otra para el urbano.
• El uso prolongado no crea ningún derecho de paso. El Código Civil es explícito: la posesión, aun la inmemorial, no basta.
• Una servidumbre agrícola limita para siempre en qué se puede convertir el terreno: de ella no se puede segregar nada que no sea otra parcela agrícola.

Qué cuenta como vía pública

El reglamento define la vía pública como todo terreno de dominio público y de uso común que la autoridad administrativa destine al libre tránsito "y que de hecho esté destinado ya, a ese uso público". Así que la vía tiene que estar destinada en el papel y, además, estar de hecho en ese uso.^[1]

El derecho de vía es área "propiedad del Estado" que cubre calzada, franjas verdes y aceras, delimitada a ambos lados por los linderos de las propiedades colindantes. El lindero de su propiedad está donde termina el derecho de vía, y por eso un alineamiento puede reducir el área útil sin que nadie compre nada.^[2]

En el habla corriente se dice calle pública, y el reglamento también usa ese término, en el encabezado de un artículo cuyo texto dice vía pública. Los dos términos no significan lo mismo. Vía pública cubre toda vía de dominio público; una calle pública es de régimen urbano dentro de la red cantonal, y un camino público es su contraparte rural, la que llega a fincas. Una finca a la que se entra por un camino vecinal enfrenta vía pública y no calle pública, así que use el término correcto cuando pregunte en una oficina, o puede recibir una respuesta sobre el tipo de vía equivocado.^[3]

Las vías públicas se dividen en dos redes con dos dueños. La Red Vial Nacional es del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) y la Red Vial Cantonal es de la municipalidad. Los caminos vecinales están en la segunda: dan acceso directo a fincas y a actividad rural, unen caseríos con la red nacional, y no los clasifica ni el MOPT como carreteras ni la municipalidad como calles urbanas. La red a la que pertenece la vía decide a quién se le pregunta, y ninguna oficina responde por la otra.^[4]

Cuatro formas de llegar a un lote

El acceso legal tiene dos formas: el lote enfrenta una vía pública, o tiene derecho a pasar por terreno ajeno. Esa segunda forma es la servidumbre de paso, y la ley le da varias modalidades con anchos mínimos que no coinciden entre sí. Un caso de los de abajo no es ninguna de las dos, porque la franja que sirve a un lote interior es parte del lote mismo y no un derecho sobre el vecino.

Cómo se llega al lote	Ancho	Longitud máxima	Lotes que sirve	Lote mínimo
Enfrenta vía pública	n/a	n/a	n/a	90 m² con alcantarillado, 120 m² con séptico
Franja parte del lote	3 a 4 m	30 m a 3 m de ancho, 40 m a 4 m	4 interiores por finca	90 o 120 m²
Servidumbre, excepción residencial urbana	exactamente 6 m	60 m	6	90 o 120 m²
Servidumbre, fraccionamiento agrícola	mínimo 7 m	no se indica	no se indica	5.000 m², o 7.000 en la GAM

Enfrentar vía pública es el caso ordinario, y los 90 o 120 metros cuadrados de arriba dependen de si el lote tiene alcantarillado o tanque séptico. El frente mínimo es de 6 metros y el fondo no puede exceder siete veces el frente. El área perdida por alineamiento no cuenta para el mínimo, así que una vía ancha puede dejar un lote apenas viable por debajo del umbral.^[5]

Enfrentar vía pública también puede tener un costo: para cualquier fraccionamiento la municipalidad puede exigirle al fraccionador mejoras sobre la mitad del ancho de la calle que enfrentan los lotes resultantes, incluida la extensión de los servicios públicos.^[6]

Los lotes interiores son la solución para terreno detrás de otro terreno. Dentro de un cuadrante urbano o de un área ya urbanizada se pueden fraccionar hasta cuatro lotes con frente menor a la norma por finca, de modo que el resultado sean ocho lotes, cuatro interiores y cuatro exteriores, todos con frente a calle pública. La franja se llama acceso del predio: no cuenta para el área mínima y no se puede construir nada en ella salvo tapias.^[7]

El acceso excepcional para uso residencial es la contraparte urbana de la servidumbre, y la que más se describe a la ligera. Solo está disponible dentro de cuadrantes urbanos y sus áreas de expansión, y solo cuando un predio no se puede dividir en lotes con acceso directo a vía pública por su relación de frente y fondo, por lo irregular de su forma o por su pendiente; se otorga únicamente por esas razones. Cada lote resultante puede tener una única vivienda unifamiliar, y los seis metros deben incluir cordón, caño y aceras accesibles. El reglamento prohíbe además dos de estos accesos paralelos, contiguos o continuos, y dice para qué: para evitar que la figura se use "para contravenir normas urbanísticas". La prohibición sugiere que la figura se ha usado así.^[8]

La servidumbre de paso agrícola es el caso rural, y el que más cambia el valor del terreno. Debe conectar directamente con vía pública y su capa de rodamiento debe ser permeable, así que no se puede simplemente asfaltar. También debe constituirse en los asientos registrales a favor de cada parcela fraccionada y en contra de la finca que genera el fraccionamiento.^[9]

Sin mantenimiento público y sin más segregaciones

Las dos frases aparecen dos veces en el mismo reglamento, una para el caso agrícola y otra para el urbano:

"la municipalidad, ni ninguna institución pública, tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios a la servidumbre"

"Este acceso no se categoriza como vía pública, por lo tanto, no se puede realizar frente a él, fraccionamientos de cualquier otro tipo que no sean los indicados en esta sección"

Ninguna municipalidad y ninguna institución pública le debe mantenimiento a ese acceso, ni servicios a los lotes que sirve. Y como no es vía pública, de ella no se puede segregar nada que no sea otra parcela agrícola. Comprar una finca grande sobre una servidumbre agrícola con la intención de partirla después en lotes para vivienda no funciona: el reglamento lo prohíbe, y ningún trámite de permisos cambia eso. Los funcionarios públicos sí pueden entrar, para control municipal, seguridad, salud y bomberos, pero ese derecho de entrada no conlleva ninguna obligación de darle mantenimiento.^[10]

El acceso legal no es el acceso físico

Todo lo anterior trata de si existe y está inscrito un derecho a llegar al lote, no de si la vía es transitable en octubre. Un lote puede tener lo uno sin lo otro: en agosto de 2026 una emergencia nacional cubrió nueve cantones después de que las ondas tropicales cortaran caminos, en terrenos con buen acceso legal. El suelo bajo la vía es otra pregunta, y la cartografía de inundación y deslizamiento se consulta gratis.

De dónde sale una servidumbre y qué ancho debe tener

La servidumbre existe a favor de un fundo, nunca de una persona, y se puede constituir de dos maneras, ninguna de las cuales es el uso prolongado. El artículo 379 del Código Civil no deja margen: las servidumbres discontinuas, como lo es un derecho de paso, "sólo pueden constituirse por convenio o por última voluntad. La posesión, aún la inmemorial, no basta para establecerlas". Treinta años de que todo el mundo pase por la misma huella no establecen nada.^[11]

La otra ruta es judicial. Los artículos 395 a 400 regulan la obligación de paso: el dueño de una finca enclavada, "sin salida o sin salida bastante a la vía pública", puede exigir paso por los predios vecinos pagando el valor del terreno y todo otro perjuicio. El vecino escoge por dónde; si el demandante no lo acepta, lo escoge el juez. El ancho es el que el juez estime suficiente y no puede exceder de seis ni bajar de dos metros. Por el artículo 400, cuando el enclavamiento lo produjo el propio fraccionamiento del vendedor, el paso se concede sin indemnización alguna.^[12]

Por eso importa qué instrumento creó una servidumbre. Un juez puede otorgar un paso de dos metros, que es acceso legal pero menos de un tercio de lo que necesita una parcela agrícola. "Hay una servidumbre" y "hay una servidumbre de siete metros inscrita conforme al artículo 33" describen propiedades muy distintas.

Un camino sí puede llegar a ser público. El manual del MOPT enumera entre los casos declarables un camino preexistente inscrito a nombre de un particular, con más de un año de uso irrestricto al público y con razones justificadas de interés público. Es un acto administrativo deliberado, y solo el Concejo Municipal puede emitirlo. El derecho nace de una escritura, una sentencia o una declaratoria, nunca del uso por sí solo.^[13]

Qué le permite construir el acceso

Esto lo deciden dos reglamentos: el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones rige cómo se divide la tierra, y el Reglamento de Construcciones, qué se levanta después sobre ella. Donde hay plan regulador, este manda sobre ambos, así que las cifras de abajo solo aplican donde el plan regulador no disponga otra cosa.

En ausencia de plan regulador, la altura de la edificación no puede "exceder 1,5 veces el ancho promedio del derecho de vía el cual enfrente la edificación", medido desde la línea de propiedad. Una vía más ancha permite un edificio más alto, y un lote que enfrenta dos o más vías se calcula con la más ancha. La municipalidad también puede autorizar 1,5 veces la distancia entre la línea de construcción de la acera opuesta y la fachada propuesta, así que un retiro mayor también permite más altura.^[14]

El alineamiento es la otra cifra que hay que pedir: la distancia mínima para emplazar una edificación respecto de vías públicas, cursos de agua, nacientes, zona marítimo terrestre, vías férreas y líneas de alta tensión. Lo emite la municipalidad para vías cantonales y el MOPT cuando hay ruta nacional de por medio. Pídalo antes de comprar: determina dónde se puede ubicar la casa dentro del lote.^[15]

En un lote urbano corriente sin plan regulador, la cobertura no puede exceder el 75 por ciento del predio. Sube al 80 por ciento cuando el frente es mayor o igual que el fondo, o cuando el predio es esquinero, y baja al 70 por ciento cuando el fondo supera 3,5 veces el frente. Dentro de un cuadrante urbano se puede construir para uso comercial el 100 por ciento del predio en las dos primeras plantas, siempre que haya alcantarillado pluvial y sanitario. Eso depende del cuadrante urbano y del uso: enfrentar vía pública no vuelve comercial a un lote por sí solo.^[16]

En una parcela agrícola las cifras son de otro orden. Cuando se llega por servidumbre agrícola, la tierra de clases I a VI de capacidad de uso (las seis primeras de ocho, graduadas por limitación creciente) debe tener al menos 5.000 metros cuadrados, que suben a 7.000 dentro de la Gran Área Metropolitana. Cuando esa misma parcela agrícola enfrenta directamente una vía pública, el mínimo cae a 900 metros cuadrados. Para la misma tierra y el mismo uso, el acceso por sí solo multiplica el mínimo por más de cinco.^[17]

La cobertura en esas parcelas está topada en 25 por ciento, y dentro de ese tope cabe una vivienda unifamiliar de hasta 300 metros cuadrados, que el reglamento permite edificar en una o dos plantas, más casas de trabajadores agrícolas e infraestructura agroturística, las tres juntas limitadas al 10 por ciento. Ese "una o dos plantas" es el único límite de altura que alcanza a una vivienda agrícola: la regla de 1,5 se mide contra un derecho de vía, y una parcela detrás de una servidumbre no tiene ninguno. El 15 por ciento restante es para el resto de la infraestructura agropecuaria. Las parcelas con cobertura boscosa deben tener al menos 20.000 metros cuadrados, y la servidumbre cuenta dentro del 10 por ciento que se puede intervenir.^[18]

Los dos casos, lado a lado:

	Parcela agrícola tras servidumbre	Lote urbano sin plan regulador
Cobertura	25%	75%, 80% en esquinero, 100% comercial en dos plantas dentro de cuadrante
Vivienda	una de hasta 300 m², vivienda y agroturismo topados en 10%	la limitan cobertura y altura, no un conteo de unidades
Altura	dos plantas para la vivienda, y ningún derecho de vía contra el cual medir la regla de 1,5	1,5 veces el ancho de la vía de enfrente

El fraccionamiento agrícola, además, queda excusado de la garantía del recurso hídrico solo hasta que se tramite el permiso de construcción; en ese momento hay que responder la pregunta del agua.^[19]

Cómo revisarlo en una propiedad concreta

1. Saque el folio real y el plano catastrado y lea los gravámenes. La servidumbre es un derecho real e inscribible, así que una servidumbre genuina está inscrita ahí. Si no está en el Registro, no es una servidumbre, se vea como se vea la huella de afuera.^[20]
2. En un acceso agrícola busque las dos entradas: a favor de la parcela y en contra de la finca que generó el fraccionamiento.
3. Contraste el ancho con el tipo: al menos siete metros para agrícola, exactamente seis para la excepción residencial urbana, de tres a cuatro para la franja de un lote interior. Una huella de tres metros que sirve una finca agrícola no cumple.
4. Pregunte en la municipalidad a qué red pertenece la vía y pida el alineamiento y el certificado de uso de suelo de esa parcela. El segundo es donde están escritas las cifras de cobertura, altura, retiros y área mínima.
5. Si el acceso es servidumbre y no vía pública, tome en cuenta en el precio que nadie está obligado a darle mantenimiento.

Juntar el expediente registral, catastral y municipal de una propiedad es el cruce que PropScan automatiza en un solo reporte, aunque cada documento de arriba se puede pedir directamente y la entrada registral es la que zanja la pregunta.

El acceso es una de las dos cosas que deciden si un terreno se puede construir. La otra es si un operador va a darle agua, y las dos están conectadas: la primera condición de la factibilidad técnica es que la red pase frente a los linderos o que el inmueble tenga acceso directo por vía pública o servidumbre de paso. Un lote enclavado suele ser también uno imposible de servir.

Las servidumbres de una finca están inscritas en la sección de gravámenes de un documento que cualquiera puede pedir, y leerlo antes de la oferta cuesta menos que enterarse después.

Preguntas frecuentes

¿Un paso que llevo años usando se vuelve mío?

No. El artículo 379 del Código Civil dispone que las servidumbres discontinuas, como lo es un derecho de paso, solo pueden constituirse por convenio o por última voluntad, y que la posesión, aun la inmemorial, no basta para establecerlas. La otra vía es judicial: un juez puede imponer el paso sobre el vecino cuando la finca está enclavada. La municipalidad también puede declarar público un camino privado existente, pero solo mediante un acto administrativo deliberado; el uso por sí solo no lo vuelve público.

¿Quién le da mantenimiento a una servidumbre?

La municipalidad no. El reglamento lo dice dos veces, una para el caso agrícola y otra para el urbano: ni la municipalidad ni ninguna institución pública tienen obligación de dar mantenimiento a estos accesos ni de prestar servicios a los lotes que sirven. La apertura y el mantenimiento corren por cuenta del dueño del fundo dominante, salvo que las partes acuerden otra cosa o que un juez imponga condiciones distintas.

¿Puedo segregar un terreno al que se llega por servidumbre agrícola?

Solo en más parcelas agrícolas, pecuarias o forestales. El artículo 33 establece que ese acceso no se categoriza como vía pública y que, por lo tanto, no se pueden realizar frente a él fraccionamientos de ningún otro tipo. Comprar una finca grande sobre una servidumbre agrícola con la idea de partirla después en lotes para vivienda no se puede llevar a cabo, y ningún trámite de permisos cambia eso.

¿Qué tan pequeño puede ser un lote?

En un fraccionamiento simple frente a vía pública, 90 metros cuadrados si hay alcantarillado sanitario o planta de tratamiento, y 120 si en su lugar hay tanque séptico, con frente mínimo de 6 metros. Las parcelas agrícolas son mucho mayores: 5.000 metros cuadrados cuando se llega por servidumbre, 7.000 dentro de la Gran Área Metropolitana, y 900 cuando la parcela enfrenta directamente una vía pública.

¿Qué altura puedo construir?

Depende de cómo se llegue al lote. Si enfrenta vía pública y ningún plan regulador dispone otra cosa, la altura no puede exceder 1,5 veces el ancho promedio del derecho de vía que enfrenta, medido desde la línea de propiedad. Una vía más ancha permite entonces un edificio más alto, y un lote que enfrenta dos vías se calcula con la más ancha. Un retiro mayor también permite más altura, porque la municipalidad puede aplicar ese mismo factor a la distancia hasta la línea de construcción de la acera opuesta. Una parcela agrícola a la que se llega por servidumbre no tiene derecho de vía contra el cual medir, así que esa regla no aplica. Su límite es un conteo de plantas: la vivienda única de hasta 300 metros cuadrados puede edificarse en una o dos plantas. El resto de la infraestructura agropecuaria no tiene altura establecida.

¿El acceso del plano es el mismo que el del Registro?

No necesariamente, y el que cuenta es el del Registro. La servidumbre es un derecho real e inscribible, así que una servidumbre genuina aparece en los gravámenes de la finca. El acceso agrícola debe constituirse en los asientos registrales a favor de cada parcela fraccionada y en contra de la finca que genera el fraccionamiento, así que hay dos entradas que buscar.

Referencias legales y notas de fuentes

Las referencias numeradas corresponden a las marcas en el artículo. Las reglas se citan a la ley costarricense y a los reglamentos vigentes, lo cual importa aquí: el reglamento de fraccionamiento que más se cita en internet quedó derogado en febrero de 2020, y toda cifra de abajo sale del texto que lo sustituyó.

[1] Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, INVU, aprobado en Junta Directiva sesión 6411 del 24 de octubre de 2019, publicado en La Gaceta 216, Alcance 252, del 13 de noviembre de 2019, y reformado en sesión ordinaria 6462 del 27 de agosto de 2020, publicada en el Alcance 236 a La Gaceta 224 del 7 de setiembre de 2020. Derogó el reglamento de 1982 aprobado en sesión 3391, con efecto desde el 14 de febrero de 2020. El artículo 6(113) define la vía pública como "todo terreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito... y que de hecho esté destinado ya, a ese uso público". Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[2] El mismo reglamento, artículo 6(39): el derecho de vía es el "área o superficie de terreno, propiedad del Estado, destinada al uso de una vía, que incluye la calzada, zonas verdes y aceras... delimitada a ambos lados por los linderos de las propiedades colindantes". Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[3] El mismo reglamento, artículo 6(26): los caminos vecinales son vías públicas que dan "acceso directo a fincas y a otras actividades económicas rurales" y no los clasifica el MOPT como carreteras ni la municipalidad como calles urbanas. El artículo 6(25) define las calles locales como vías públicas dentro de un cuadrante urbano. Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[4] La Ley 5060, Ley General de Caminos Públicos, divide la red entre la Red Vial Nacional, que es del MOPT, y la Red Vial Cantonal, que es de la municipalidad. El Decreto Ejecutivo 44263-MOPT, Reglamento para Definir Caminos Públicos, su Clasificación y Codificación, regula qué cuenta como camino público y cómo se codifica cada uno. Fuentes: Ley 5060, PGR-SINALEVI y Decreto Ejecutivo 44263-MOPT, PGR-SINALEVI.

[5] Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículo 15: "El área mínima de los lotes resultantes debe ser de 90,00 m² cuando exista alcantarillado sanitario o planta de tratamiento. De no existir alguno de los anteriores, el área mínima requerida es de 120,00 m² siempre que cuente con tanque séptico". El mismo artículo fija un frente mínimo de 6,00 m, topa el fondo en siete veces el frente y deja fuera del mínimo el área perdida por alineamiento. Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[6] El mismo reglamento, artículo 9: para cualquier fraccionamiento la municipalidad puede exigir al fraccionador mejorar la mitad del ancho de la calle que enfrentan los lotes resultantes, incluida la extensión de los servicios públicos. Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[7] El mismo reglamento, artículo 16: los lotes interiores solo se permiten dentro de un cuadrante urbano o de un área ya urbanizada, hasta cuatro por finca, de modo que el resultado sean ocho lotes, cuatro interiores y cuatro exteriores, todos frente a calle pública. El acceso del predio mide de 3,00 a 4,00 m de ancho, con un tope de 30,00 m de longitud a 3 m y de 40,00 m a 4 m, no es computable para el área mínima del lote y no admite más que tapias. Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[8] El mismo reglamento, artículos 23 a 26. El artículo 24 limita el acceso excepcional para uso residencial a los cuadrantes urbanos y sus áreas de expansión. El 25(1) fija el ancho en "6,00 m" en todos los casos, con cordón y caño y aceras conforme a la Ley 7600; el 25(2) topa la longitud en 60,00 m desde la vía pública; el 25(4) topa en seis los lotes servidos. El mismo artículo prohíbe dos accesos excepcionales paralelos, contiguos o continuos "con el fin de resguardar que no se utilice esa figura, para contravenir normas urbanísticas". Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[9] El mismo reglamento, artículo 33: "Los accesos por servidumbre a parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtos deben tener conexión directa a la vía pública y su ancho mínimo debe ser de 7,00 m. Estos accesos deben ser constituidos en los asientos registrales de la Dirección del Registro Inmobiliario en favor de cada uno de las parcelas fraccionadas y en contra de la finca que genera el fraccionamiento. El material de la capa de rodamiento... debe ser permeable". Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[10] La misma frase aparece dos veces, en el artículo 23 para el caso urbano y en el 33 para el rural: "la municipalidad, ni ninguna institución pública, tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios a la servidumbre", y "Este acceso no se categoriza como vía pública, por lo tanto, no se puede realizar frente a él, fraccionamientos de cualquier otro tipo que no sean los indicados en esta sección". Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[11] Código Civil, artículo 379: "Las servidumbres discontinuas de toda clase y las continuas no aparentes, sólo pueden constituirse por convenio o por última voluntad. La posesión, aun la inmemorial, no basta para establecerlas". En SINALEVI el Código Civil está catalogado como Ley 30; la Ley 63 del 28 de setiembre de 1887 es solo el decreto que fija cuándo entraron a regir los códigos. Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.

[12] Código Civil, artículos 395 a 400. El 395 le da al dueño de un predio enclavado "sin salida o sin salida bastante a la vía pública" el derecho de exigir paso, "pagando el valor del terreno necesario y de todo otro perjuicio". El 397 deja que el dueño del predio sirviente señale el lugar y manda la elección al juez si el demandante no la acepta. El 398: "El ancho del paso será el que baste a las necesidades del demandante, a juicio del juez, no pudiendo exceder de seis ni bajar de dos metros, sino por convenio de los interesados". El 400 concede el paso "sin indemnización alguna" cuando una venta, permuta o adjudicación dejó la parcela enclavada. Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.

[13] MOPT, Manual 1. Caminos, sección 2.1.3, incluye entre los casos declarables un "camino preexistente, registralmente a nombre de una persona física o jurídica propietaria con más de un año de estar en uso irrestricto al público... que tiene razones justificadas de interés público", y señala que "El Concejo Municipal es la única instancia autorizada para emitir la resolución administrativa de cada caso". Fuente: MOPT, Manual 1. Caminos.

[14] Reglamento de Construcciones, INVU, artículo 99, reformado en el Alcance 145 a La Gaceta 148 del 16 de agosto de 2018: a falta de plan regulador, la altura debe "no exceder 1,5 veces el ancho promedio del derecho de vía el cual enfrente la edificación, medido éste desde la línea de propiedad"; la municipalidad puede autorizar 1,5 veces la distancia entre la línea de construcción de la acera de enfrente y la fachada propuesta; y cuando el predio enfrenta dos o más vías el cálculo usa la más ancha. Fuente: Reglamento de Construcciones, INVU.

[15] Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículo 6(8), define el alineamiento como la "distancia o límite físico mínimo para el emplazamiento de una edificación respecto a vías públicas, vías fluviales, arroyos, manantiales, lagos, lagunas, esteros, nacientes, zona marítimo terrestre, vías férreas, líneas eléctricas de alta tensión, zonas especiales; es emitido por la entidad competente". Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[16] Reglamento de Construcciones, artículo 95: a falta de plan regulador, la cobertura no puede exceder el 75% del predio; sube hasta 80% cuando el frente es mayor o igual que el fondo o el predio es esquinero; no pasa de 70% cuando el fondo supera 3,5 veces el frente; y llega al 100% para uso comercial en las dos primeras plantas dentro de un cuadrante urbano, "siempre que se cuente con alcantarillado pluvial y sanitario". Fuente: Reglamento de Construcciones, INVU.

[17] Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos 29 a 31. El 29 limita esta sección a los fraccionamientos con acceso "a través de una servidumbre agrícola, pecuaria o forestal" y exige un estudio de capacidad de uso por un Certificador de Uso Conforme inscrito conforme al Decreto Ejecutivo 30636-MAG. El 30 fija 5.000,00 m² para parcelas en clases de capacidad I a VI según el Decreto Ejecutivo 41960-MAG-MINAE, y 7.000,00 m² dentro de la Gran Área Metropolitana según el Plan GAM, Decreto Ejecutivo 38334. El 31 fija 900,00 m² cuando la parcela enfrenta vía pública. Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[18] El mismo reglamento, artículo 32: la cobertura en esas parcelas se topa en 25%, y dentro de ese 25% una vivienda unifamiliar de hasta 300,00 m² en una o dos plantas, las casas de trabajadores agrícolas y la infraestructura agroturística no pueden sumar más del 10%. El artículo 34 fija un mínimo de 20.000,00 m² para parcelas con cobertura forestal según la Ley Forestal 7575, topa la intervención en el 10% del área total y cuenta la servidumbre dentro de ese 10%. Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[19] El mismo reglamento, artículo 30: el fraccionamiento agrícola "no requiere de lo dispuesto en el Artículo 13. Garantía del recurso hídrico en fraccionamientos, hasta que se tramite el permiso de construcción". Fuente: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

[20] MOPT, Manual 1. Caminos, sección 2.1.9: la servidumbre "es un derecho real que se impone a favor de un fundo o a cargo de él", "en su condición de derecho real, es inscribible en el Registro Público", y "su apertura y mantenimiento corre por cuenta de la persona propietaria del fundo dominante, o según se haya acordado entre las partes, o impuesto por sentencia judicial". La misma sección fija el requisito documental de una servidumbre de uso privado: "Tener conexión directa con vía pública y un ancho mínimo de 7 metros". Fuente: MOPT, Manual 1. Caminos.