Retiros de ríos, quebradas, nacientes y lagos en Costa Rica
En Costa Rica no se puede construir a menos de 10 a 50 metros de un río, 100 de una naciente permanente ni 50 de un lago. El terreno sigue siendo suyo, y ninguna ley permite legalizar lo construido.
Una propiedad en playa Las Manchas, Montezuma, en la península de Nicoya, está atravesada por dos quebradas que se secan parte del año. En el mapa nacional de ríos y quebradas, una franja de 15 metros a cada lado de ambas cubre 6.706 m², el 28,66% de la propiedad.[1] Según la Ley Forestal, esas franjas son áreas de protección, donde nadie puede construir ni cortar árboles.[2]
La misma ley fija áreas de protección alrededor de nacientes, lagos y embalses, y el terreno que queda dentro sigue siendo del propietario.[3] En la costa rige otra ley: los primeros 200 metros desde la línea de la pleamar ordinaria pertenecen al Estado, como explica el artículo sobre la zona marítimo terrestre.[4] El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) traza la línea a lo largo de un río, una naciente o un lago en cada lote. Los bosques y las áreas silvestres protegidas están a cargo del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC).
Puntos clave
- A lo largo de ríos y quebradas, el área de protección es de 15 metros a cada lado en zona rural y de 10 metros en zona urbana si la pendiente promedio es de 40% o menos, y de 50 metros si es mayor.
- Alrededor de una naciente permanente es un radio de 100 metros, y a lo largo de un lago natural, 50 metros. La Ley de Aguas agrega 60 o 50 metros alrededor de una naciente que se seca, y al menos 200 metros alrededor de una captación de agua potable.
- El terreno en un área de protección sigue siendo propiedad privada, pero ahí no se puede construir ni cortar árboles.
- En diciembre de 2025 la Sala Constitucional anuló la norma que habría permitido legalizar las construcciones que ya estaban en áreas de protección. Construir en una de ellas es un delito castigado con prisión de tres meses a tres años.
- El bosque de dos hectáreas o más no se puede eliminar para darle otro uso, pero el SINAC puede autorizar una casa en él.
Retiros de ríos, quebradas, nacientes y lagos: cuánto mide cada uno
La Ley Forestal, la Ley 7575 de 1996, prohíbe cortar árboles en un área de protección, y construir en ella se considera una invasión. La ley fija cuatro tipos: franjas a lo largo de ríos, quebradas y arroyos; círculos alrededor de las nacientes permanentes; franjas junto a lagos y embalses; y las áreas de recarga, donde la lluvia se infiltra y alimenta las nacientes, cuyos límites fijan las autoridades.[2] La Ley de Aguas de 1942 agrega dos más.
| Agua | Área de protección | Norma |
|---|---|---|
| Río, quebrada o arroyo, terreno plano, zona rural | 15 m a cada lado | Ley Forestal, art. 33 b) |
| Río, quebrada o arroyo, terreno plano, zona urbana | 10 m a cada lado | Ley Forestal, art. 33 b) |
| Río, quebrada o arroyo, terreno quebrado | 50 m a cada lado | Ley Forestal, art. 33 b) |
| Naciente permanente | 100 m de radio | Ley Forestal, art. 33 a) |
| Lago o embalse natural, o construido por el Estado | 50 m desde la orilla | Ley Forestal, art. 33 c) |
| Naciente que se seca parte del año | 60 m en un cerro, 50 m en terreno plano | Ley de Aguas, art. 149[5] |
| Captación de agua potable | al menos 200 m de radio, reserva de dominio de la Nación | Ley de Aguas, art. 31[6] |
Un terreno es quebrado cuando su pendiente promedio supera el 40%.[7] Las distancias se miden en forma horizontal, como en un plano. Los 100 metros aplican solo a las nacientes que corren todo el año. Las franjas de ríos, quebradas y arroyos aplican aunque el agua no corra todo el año.
En 2017 la Procuraduría General de la República (PGR) le indicó a una municipalidad que los 60 y 50 metros de la Ley de Aguas protegen las nacientes, corran o no todo el año, y que el propietario debe reforestar el terreno sin árboles a su alrededor en vez de construir en él.[5]
Áreas de protección dibujadas a escala en un lote de una hectárea, de 100 por 100 metros, con la quebrada o la naciente en el centro. El círculo de 100 metros de una naciente permanente cubriría todo el lote. Fuente: referencias [2], [5] y [7].
El riesgo de inundación y de deslizamiento se mapea por aparte, y lo explica el artículo sobre los mapas de amenazas.
Quién define por dónde pasa la franja en su lote
Tres cosas definen por dónde pasa la franja, y un mapa no las resuelve: dónde está la orilla, qué tan inclinado es el terreno y si la zona es urbana. La Ley Forestal le da esa tarea al INVU, que emite el alineamiento, la línea oficial que marca hasta dónde se puede construir cerca del agua en cada lote.[8] El INVU pide el plano catastrado original o una copia certificada sin reducir, con tres copias, y un plano con curvas de nivel para una urbanización o un condominio. Resuelve en 30 días hábiles, y el alineamiento vale por un año.[9]
Una metodología que el INVU publicó en 2019 con el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) considera urbana una quebrada que pasa a menos de 1.000 metros del centro del poblado más cercano, ubicado por su escuela pública, su iglesia católica y su plaza de deportes. Trata como invasión cualquier construcción en la franja, incluidas cercas y tanques, aunque las ponga el propio dueño. Sus mapas son solo de referencia: para construir junto a un río, una quebrada o un arroyo, hay que pedir el alineamiento de ese lote.[10]
Bosque en el lote, y cuándo el SINAC puede autorizar una casa
En un terreno cubierto de bosque, la Ley Forestal prohíbe cambiar el uso del suelo, por ejemplo talar para cultivar o para sembrar una plantación forestal. El SINAC, que ejerce como Administración Forestal del Estado, sí puede autorizar una casa, un camino, un puente o instalaciones de ecoturismo en un terreno privado con bosque. La corta debe ser limitada y proporcional. Antes de cualquier permiso, el propietario llena un cuestionario de preselección, que define si hace falta una evaluación de impacto ambiental.[11]
Para la ley, un bosque es vegetación nativa de dos hectáreas o más, con copas que cubren más del 70% del área y más de 60 árboles por hectárea de al menos 15 centímetros de diámetro a la altura del pecho. La cobertura arbórea de menos de dos hectáreas cuenta como terreno agropecuario sin bosque.[12]
El bosque en terrenos inscritos a nombre del Estado, de una municipalidad o de otra institución pública forma parte del Patrimonio Natural del Estado. No se puede vender ni embargar, ocuparlo no da ningún derecho por mucho tiempo que pase, y no se puede inscribir mediante información posesoria.[13]
Terrenos dentro o al lado de un parque nacional o un refugio
Los parques nacionales, las reservas biológicas, los refugios de vida silvestre, las reservas forestales, las zonas protectoras y los humedales se crean por ley o por decreto, y sus límites pueden abarcar terrenos privados. En un parque, una reserva biológica o un refugio estatal, el Estado debe comprar o expropiar esos terrenos, que pasan a ser del Estado solo cuando se pagan. En una reserva forestal, una zona protectora, un humedal o un refugio mixto, el dueño puede conservar el terreno si lo somete al régimen forestal, un compromiso que se inscribe en la propiedad. Mientras el Estado no pague, en las reservas forestales, las zonas protectoras y los refugios rige un plan de ordenamiento ambiental.[14]
Los refugios de vida silvestre son estatales, mixtos o privados. En uno mixto o privado, desarrollar el terreno o aprovechar sus recursos naturales requiere autorización del SINAC, con base en una evaluación de impacto ambiental que paga el interesado.[15] Los humedales, estén o no dentro de un área protegida, no se pueden drenar, rellenar ni represar.[16]
Las reglas para el terreno alrededor de un área protegida, su zona de amortiguamiento, las dicta la municipalidad o la ley que creó el área. Desde febrero de 2020, Nicoya aplica las suyas a una franja de 5 kilómetros alrededor del Refugio de Vida Silvestre Ostional, que llega a playa Nosara y playa Guiones. Ahí, las construcciones nuevas pueden cubrir como máximo el 50% del lote, contando piscinas y áreas pavimentadas. Pueden medir hasta 9 metros de altura en el primer kilómetro y en las laderas que se ven desde la playa, y 12 metros en el resto, y deben tener un sistema de tratamiento de aguas residuales y luces exteriores que no se vean desde la playa. Una empresa dueña de terrenos en la zona pidió anular el reglamento y perdió; en junio de 2026 la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia rechazó su recurso de casación.[17]
Qué cambió la resolución de diciembre de 2025 para las casas ya construidas cerca del agua
La Ley 10210 de 2022 permitió a las instituciones públicas construir puentes, alcantarillas, tomas de agua y drenajes en los ríos y sus áreas de protección. También abrió las franjas a obras "de bajo impacto" para el turismo, como plataformas de observación y tirolesas. Un transitorio dio a las construcciones que ya estaban en áreas de protección 24 meses en los que el Estado no podía ordenar su demolición. En ese plazo, los dueños debían obtener una autorización según un reglamento. El reglamento nunca se emitió, y los 24 meses vencieron en junio de 2024.[18]
El 17 de diciembre de 2025, la Sala Constitucional mantuvo las obras públicas y anuló el resto, incluido el transitorio, por cuatro votos contra tres. Consideró que esa norma habría protegido de la demolición incluso obras que nunca podrían autorizarse. La resolución tiene efectos retroactivos a 2022. Dice que no afecta los derechos adquiridos de buena fe, pero no define cuáles son.[19]
Por eso, hoy ninguna ley permite legalizar una casa, una cerca o un tanque construidos en un área de protección. Invadirla es un delito según la Ley Forestal, castigado con prisión de tres meses a tres años, sea el terreno público o privado, y quien construyó no tiene derecho a indemnización por la obra.[20]
Qué puede hacer antes de comprar
- Pida al INVU el alineamiento antes de firmar, o condicione la compra a obtenerlo. Tarda unas seis semanas y muestra qué tan ancha es la franja en ese lote y por dónde pasa.
- Pida a la municipalidad un certificado de uso de suelo formal, que a menudo señala las zonas de protección; el de Cóbano que muestra ese artículo marca una para un pozo y una quebrada.
- Revise el registro de la finca. Muchas fincas rurales tienen reservas de ley de aguas y de caminos entre sus asientos inscritos. El sometimiento al régimen forestal o un contrato de pago por servicios ambientales también se inscribe ahí; lea sus condiciones antes de firmar.
- Verifique si el terreno está dentro o cerca de un área silvestre protegida. El Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT), el geoportal del Estado, publica los servicios de mapas del SINAC, y la oficina del área de conservación del SINAC en la región puede responder consultas. Cerca de un refugio o un parque, pregunte a la municipalidad si tiene reglas de amortiguamiento como las de Nicoya.
- Si el terreno tiene árboles, pida a un profesional forestal que determine si cumplen la definición legal de bosque. Si la cumplen, igual es posible una casa con permiso del SINAC, y el bosque puede generar ingresos: el Fondo Nacional de Financiamiento Forestal (FONAFIFO) les paga a los propietarios por proteger el bosque con contratos de cinco años, que puede prorrogar por cinco más si tiene presupuesto.[21]
- Valore el lote por el área donde se puede construir. La franja sigue siendo suya, como jardín o como bosque.
- Trate una construcción dentro de la franja como una obra sin respaldo legal. No la compre con la idea de legalizarla después, ni planee ampliarla hacia el agua. Un abogado puede decirle qué podría significar la excepción de buena fe en un caso concreto.
Un informe de PropScan cruza los ríos y quebradas del mapa nacional con la propiedad, estima cada franja de protección con el ancho de 15 metros de terreno plano rural y el porcentaje del lote que cubre, y revisa si hay áreas protegidas del SINAC a menos de 50 metros. Advierte que la línea oficial es la del INVU. El informe de ejemplo enlazado es el de la propiedad de Montezuma.
Preguntas frecuentes
¿A qué distancia de un río o una quebrada se puede construir en Costa Rica?
Fuera del área de protección que la Ley Forestal fija a lo largo de todo río, quebrada o arroyo. Si la pendiente promedio del terreno es de 40% o menos, son 15 metros a cada lado en zona rural y 10 metros en zona urbana; si es mayor, 50 metros. La franja se mide en forma horizontal, y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) traza su línea exacta para cada lote.
¿Se puede construir cerca de una naciente?
No a menos de 100 metros de una naciente permanente, que la Ley Forestal declara área de protección. Alrededor de una naciente que se seca parte del año, la Ley de Aguas prohíbe cortar árboles a menos de 60 metros en un cerro o de 50 metros en terreno plano, y la Procuraduría General de la República entiende que el terreno sin árboles debe reforestarse en vez de construirse. El terreno en un radio de al menos 200 metros alrededor de una captación de agua potable es reserva de dominio a favor de la Nación.
¿Se puede legalizar una casa construida en el área de protección de un río o una naciente?
Hoy ninguna ley lo permite. La Ley 10210 de 2022 dio 24 meses y un trámite de validación a las obras que ya estaban en áreas de protección, pero el reglamento que necesitaba nunca se emitió, y en diciembre de 2025 la Sala Constitucional anuló esa norma. Construir en un área de protección se considera invadirla, un delito que la Ley Forestal castiga con prisión de tres meses a tres años, y quien construyó no tiene derecho a indemnización por la obra.
¿Se puede construir en un terreno con bosque en Costa Rica?
No se puede cambiar el uso del suelo de un terreno con bosque, pero el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC) puede autorizar una casa, un camino o instalaciones de ecoturismo en un bosque privado, con una corta limitada y proporcional. La ley considera bosque la vegetación nativa de dos hectáreas o más, con copas sobre más del 70% del área y más de 60 árboles por hectárea de al menos 15 centímetros de diámetro a la altura del pecho.
¿Se puede tener una propiedad dentro de un parque nacional o un refugio de vida silvestre?
Los terrenos dentro de un parque nacional, una reserva biológica o un refugio estatal de vida silvestre deben ser comprados o expropiados por el Estado, y pasan a ser del Estado solo cuando se pagan. En una reserva forestal, una zona protectora, un humedal o un refugio mixto, el Estado también puede comprar, pero el dueño puede conservar el terreno si lo somete al régimen forestal, un compromiso que se inscribe en la propiedad. Los refugios privados siguen siendo privados. En los refugios mixtos y privados, construir o aprovechar los recursos naturales requiere autorización del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC) y una evaluación de impacto ambiental.
Referencias legales y notas de fuentes
[1] Informe de ejemplo público de PropScan para la concesión 6-1881-Z-000 en playa Las Manchas, Montezuma, elaborado el 30 de setiembre de 2026. Registra una quebrada intermitente sin nombre que atraviesa la propiedad a lo largo de 145 m, cuya franja de 15 m a cada lado cubre 4.193,13 m², el 17,92% de la propiedad, y una segunda que la atraviesa a lo largo de 111 m; juntas, las franjas cubren 6.706,12 m², el 28,66%. Los cuerpos de agua provienen de la hidrografía 1:25.000 del Instituto Geográfico Nacional en el SNIT, y las franjas usan el ancho de terreno plano rural; el informe advierte que el alineamiento oficial lo emite el INVU. Fuente: informe de ejemplo de PropScan.
[2] Ley 7575, Ley Forestal, versión 14 de 14, del 25 de marzo de 2026, artículo 33: "Se declaran áreas de protección las siguientes: a) Las áreas que bordeen nacientes permanentes, definidas en un radio de cien metros medidos de modo horizontal. b) Una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de cincuenta metros horizontales, si el terreno es quebrado. c) Una zona de cincuenta metros medida horizontalmente en las riberas de los lagos y embalses naturales y en los lagos o embalses artificiales construidos por el Estado y sus instituciones. Se exceptúan los lagos y embalses artificiales privados. d) Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales, cuyos límites serán determinados por los órganos competentes establecidos en el reglamento de esta ley." Artículo 34: "Se prohíbe la corta o eliminación de árboles en las áreas de protección descritas en el artículo anterior, excepto en proyectos declarados por el Poder Ejecutivo como de conveniencia nacional." El artículo 58 a) sanciona a quien "Invada un área de conservación o protección" (nota 20). Fuente: Ley 7575, PGR-SINALEVI.
[3] Sala Constitucional, voto 2025-041905 del 17 de diciembre de 2025, citando a la PGR: "las áreas de protección constituyen limitaciones legítimas al derecho de propiedad privada que tienen como finalidad proteger y conservar el recurso hídrico contra acciones humanas que puedan degradar el estado natural de las fuentes de agua, preservar o regenerar la cobertura forestal aledaña a los cuerpos de agua". Fuente: Poder Judicial, Nexus.
[4] Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, versión 9 de 9. Artículo 1: la zona "pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible". Artículo 9: "Zona marítimo terrestre es la franja de doscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República, cualquiera que sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria". Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[5] Ley 276, Ley de Aguas, versión 4 de 4, artículo 149: "Se prohibe destruir, tanto en los bosques nacionales como en los de particulares, los árboles situados a menos de sesenta metros de los manantiales que nazcan en los cerros, o a menos de cincuenta metros de los que nazcan en terrenos planos." El artículo 148 obliga a los propietarios cuyas riberas o nacientes perdieron el bosque a sembrar árboles en sus márgenes. PGR, dictamen C-318-2017 del 19 de diciembre de 2017, a la Municipalidad de Puriscal: el artículo 149 "no distingue entre manantiales permanentes o intermitentes"; y "en el supuesto de terrenos desprovistos de masa arbórea, no se suprime la tutela del recurso forestal, más bien se genera la obligación de reforestar frente a la inexistencia de árboles, en lugar de construir en ese espacio, según los numerales 148 y 149 de la Ley de Aguas." Fuentes: Ley 276, PGR-SINALEVI, PGR, C-318-2017.
[6] Ley 276, Ley de Aguas, artículo 31: "Se declaran como reserva de dominio a favor de la Nación: a) Las tierras que circunden los sitios de captación o tomas surtidoras de agua potable, en un perímetro no menor de doscientos metros de radio". Fuente: Ley 276, PGR-SINALEVI.
[7] Decreto 25721-MINAE, Reglamento a la Ley Forestal, versión 28 de 28, del 30 de julio de 2024, artículo 2 v): "Terrenos quebrados: Son aquellos que tienen una pendiente promedio superior al cuarenta por ciento (40%)." Fuente: Decreto 25721, PGR-SINALEVI.
[8] Ley 7575, artículo 34: "Los alineamientos que deban tramitarse en relación con estas áreas, serán realizados por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo." Fuente: Ley 7575, PGR-SINALEVI.
[9] INVU, "Alineamientos de ríos, quebradas, etc." (alineamiento fluvial), en el Catálogo Nacional de Trámites, consultado el 13 de octubre de 2026: requisitos "Plano de catastro original o copia certificada sin reducir, Tres copias del plano catastrado sin reducir", un plano "con curvas de nivel" para urbanizaciones y condominios, y el pago de la tarifa de la Dirección de Urbanismo; plazo de resolución de 30 días hábiles; vigencia de un año; trámite presencial. Fuente: Catálogo Nacional de Trámites, trámite 596.
[10] INVU y Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo, Metodología para la delimitación digital de las áreas de protección de ríos, quebradas y arroyos, noviembre de 2019. El criterio urbano: identificar el poblado más cercano por "al menos una escuela pública, un templo católico, plaza de deportes", trazar "un círculo con un radio de 1000 metros" desde su centro; un cuerpo de agua dentro del círculo "se cataloga como zona urbana" y uno fuera "se cataloga como rural". El alineamiento digital "no sustituye la necesidad de cumplir con el requisito de solicitar el alineamiento fluvial al INVU, predio por predio, para construcción, ampliación o ejecución de cualquier tipo de actividad o infraestructura, en terrenos colindantes con ríos, quebradas o arroyos". Su glosario define como invasión "todos aquellos actos - aunque sean cometidos por la persona dueña del terreno - que impliquen construcción de cualquier tipo de edificaciones sobre las áreas de protección, como por ejemplo cercas, tanques o casas". El sitio del INVU no entrega el documento a consultas automatizadas; esta es la copia que se leyó. Fuente: la metodología, PDF.
[11] Ley 7575, artículo 19: "En terrenos cubiertos de bosque, no se permitirá cambiar el uso del suelo, ni establecer plantaciones forestales. Sin embargo, la Administración Forestal del Estado podrá otorgar permiso en esas áreas para los siguientes fines: a) Construir casas de habitación, oficinas, establos, corrales, viveros, caminos, puentes e instalaciones destinadas a la recreación, el ecoturismo y otras mejoras análogas en terrenos y fincas de dominio privado donde se localicen los bosques." La corta "será limitada, proporcional y razonable", y "Previamente, deberá llenarse un cuestionario de preselección ante la Administración Forestal del Estado para determinar la posibilidad de exigir una evaluación del impacto ambiental". El SINAC es la Administración Forestal del Estado: según la Ley 7788, Ley de Biodiversidad, versión 7 de 7, artículo 22, "la Dirección General de Vida Silvestre, la Administración Forestal del Estado y el Servicio de Parques Nacionales ejercerán sus funciones y competencias como una sola instancia, mediante la estructura administrativa del Sistema". Fuentes: Ley 7575, PGR-SINALEVI, Ley 7788, PGR-SINALEVI.
[12] Ley 7575, artículo 3 d): bosque es un ecosistema nativo "que ocupa una superficie de dos o más hectáreas, caracterizada por la presencia de árboles maduros de diferentes edades, especies y porte variado, con uno o más doseles que cubran más del setenta por ciento (70%) de esa superficie y donde existan más de sesenta árboles por hectárea de quince o más centímetros de diámetro medido a la altura del pecho (DAP)". Decreto 25721-MINAE, artículo 2 w), reformado por el Decreto 38769 de 2014: los "Terrenos de uso agropecuario y sin bosque" incluyen las "fincas que tienen áreas con cobertura boscosa menores a dos hectáreas". Fuentes: Ley 7575, PGR-SINALEVI, Decreto 25721, PGR-SINALEVI.
[13] Ley 7575, artículo 13: el Patrimonio Natural del Estado está constituido por "los bosques y terrenos forestales de las reservas nacionales, de las áreas declaradas inalienables, de las fincas inscritas a su nombre y de las pertenecientes a municipalidades, instituciones autónomas y demás organismos de la Administración Pública". Artículo 14: esos terrenos "serán inembargables e inalienables; su posesión por los particulares no causará derecho alguno a su favor y la acción reivindicatoria del Estado por estos terrenos es imprescriptible. En consecuencia, no pueden inscribirse en el Registro Público mediante información posesoria". Fuente: Ley 7575, PGR-SINALEVI.
[14] Ley 7554, Ley Orgánica del Ambiente, versión 14 de 14, del 26 de agosto de 2026. El artículo 32, reformado por la Ley 10963 del 22 de junio de 2026, enumera las categorías: "a) Reservas forestales. b) Zonas protectoras. c) Parques nacionales. d) Reservas biológicas. e) Refugios nacionales de vida silvestre. f) Humedales. g) Monumentos naturales. h) Paisajes nacionales." El artículo 37 permite incluir "las fincas o partes de fincas particulares necesarias"; "Cuando se trate de parques nacionales, reservas biológicas o refugios nacionales de vida silvestre estatales, los terrenos serán adquiridos por compra, expropiación o ambos procedimientos, previa indemnización. En los casos de reservas forestales, zonas protectoras, refugios de vida silvestre mixtos y humedales, los predios o sus partes también podrán comprarse o expropiarse, salvo que, por requerimiento del propietario, se sometan voluntariamente al régimen forestal. Esa sujeción será inscrita en el Registro Público de la Propiedad, como una afectación al inmueble". Las fincas particulares "quedarán comprendidas dentro de las áreas protegidas estatales solo a partir del momento en que se hayan pagado o expropiado legalmente", y en reservas forestales, zonas protectoras y refugios, mientras no se paguen, "las áreas quedarán sometidas a un plan de ordenamiento ambiental que incluye la evaluación de impacto ambiental". Fuente: Ley 7554, PGR-SINALEVI.
[15] Ley 7317, Ley de Conservación de la Vida Silvestre, versión 17 de 17, artículo 82, reformado por la Ley 9106 de 2012: "existen tres clases de refugios nacionales de vida silvestre: a) Refugios de propiedad estatal. b) Refugios de propiedad mixta. c) Refugios de propiedad privada." Los proyectos "de desarrollo y de explotación de los recursos naturales, comprendidos en los refugios de tipo b y c, requerirán de la autorización del Sistema Nacional de Áreas de Conservación", que se analiza con "una evaluación de impacto de la acción por desarrollar ... costeada por el interesado". Fuente: Ley 7317, PGR-SINALEVI.
[16] Ley 7554, artículo 41: los humedales son de interés público "estén o no estén protegidos por las leyes que rijan esta materia". Artículo 45: "Se prohíben las actividades orientadas a interrumpir los ciclos naturales de los ecosistemas de humedal, como la construcción de diques que eviten el flujo de aguas marinas o continentales, drenajes, desecamiento, relleno o cualquier otra alteración que provoque el deterioro y la eliminación de tales ecosistemas." Fuente: Ley 7554, PGR-SINALEVI.
[17] Municipalidad de Nicoya, Reglamento para el otorgamiento de permisos de construcción en la zona de amortiguamiento del Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional, La Gaceta 40 del 28 de febrero de 2020, páginas 54 a 56. Artículo 3: la zona de amortiguamiento "comprende cinco kilómetros desde el límite externo del Refugio hacia el continente". Artículo 4, inciso 4: el área de impacto directo es el "Primer kilómetro ... más las pendientes orientadas hacia el mar visibles desde la playa". El artículo 4, inciso 6, cuenta piscinas y áreas pavimentadas como cobertura. Artículo 5: "una cobertura máxima de un 50% del área total de lote". Artículo 6: la altura "no debe sobrepasar los nueve metros" en el área de impacto directo y "doce metros" en el resto. Artículo 7: las fuentes de luz exteriores no deben ser "directamente visible desde la playa". Artículo 9: toda construcción nueva debe tener sistema de tratamiento de aguas residuales. Sala Primera, resolución 000725-F-S1-2026 del 4 de junio de 2026, expediente 20-002115-1027-CA: "Se declara sin lugar el recurso" contra la sentencia 2023004296 del Tribunal Contencioso Administrativo, que había rechazado la demanda de nulidad del reglamento. Fuentes: La Gaceta 40, 2020, Poder Judicial, Nexus.
[18] Ley 10210 del 5 de mayo de 2022, La Gaceta 101 del 1 de junio de 2022, que adicionó los artículos 33 bis y 33 ter a la Ley Forestal. Artículo 33 bis, segundo párrafo, en su texto original: "se autorizan obras de bajo impacto ambiental tales como plataformas de observación, puentes, puentes colgantes, tirolesas, elementos de señalización". Transitorio II, en su texto original: "Por el plazo de veinticuatro meses, contado a partir de la entrada en vigencia de la presente ley, aquellas obras existentes que se encuentren dentro de la zona de protección podrán mantenerse sin que se pueda ordenar, por parte del Estado, su derribo y/o eliminación. En dicho plazo, las personas físicas o jurídicas deberán obtener la autorización respectiva y validar las construcciones existentes de acuerdo con la reglamentación emitida para tales efectos." El transitorio I le dio al MINAE tres meses para emitir el reglamento; la resolución de la Sala Constitucional (nota 19) registra que el procedimiento de validación nunca se aplicó. El texto original es la versión 1 de 2 en SINALEVI. Fuente: Ley 10210, PGR-SINALEVI.
[19] Sala Constitucional, voto 2025-041905 del 17 de diciembre de 2025, expediente 23-002032-0007-CO, publicado íntegramente en el Boletín Judicial del 8 de abril de 2026: "1) Por unanimidad, se declara sin lugar la acción en cuanto al primer párrafo del numeral 33 bis. 2) Por mayoría, se declara CON lugar la acción en contra del segundo párrafo del artículo 33 bis y el artículo 33 ter de la Ley Forestal, así como el transitorio II de la ley nro. 10210. 3) Por mayoría, se interpreta el último párrafo del artículo 33 bis de la Ley Forestal, en el sentido de que la competencia de la Dirección de Agua de otorgar las autorizaciones previstas, no desconoce la exigencia de rango constitucional y convencional de contar con una evaluación de impacto ambiental previa, cuando, dependiendo de la obra o actividad correspondiente, técnicamente así se requiera, en concordancia con las competencias de la SETENA en esa materia. Esta sentencia tiene efectos declarativos y retroactivos a la fecha de vigencia de las normas anuladas, sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe." Tres magistrados salvaron parcialmente el voto. Sobre el transitorio, la resolución señala que con él "cualquier construcción ilegal que se encuentre en un área de protección no puede ser demolida, aunque se trate de una obra no contemplada en los supuestos regulados en los artículos 33 bis y 33 ter y que, por ello, no podría regularizarse". Fuente: Poder Judicial, Nexus.
[20] Ley 7575, artículo 58: "Se impondrá prisión de tres meses a tres años a quien: a) Invada un área de conservación o protección, cualquiera que sea su categoría de manejo, u otras áreas de bosques o terrenos sometidos al régimen forestal, cualquiera que sea el área ocupada; independientemente de que se trate de terrenos privados del Estado u otros organismos de la Administración Pública o de terrenos de dominio particular. Los autores o partícipes del acto no tendrán derecho a indemnización alguna por cualquier construcción u obra que hayan realizado en los terrenos invadidos." Fuente: Ley 7575, PGR-SINALEVI.
[21] Decreto 25721-MINAE, artículo 116, adicionado por el Decreto 44607 del 30 de julio de 2024: "El plazo de los contratos de servicios ambientales o Ecosistémicos de la actividad de protección de bosques será de cinco años, pudiendo ser prorrogados por un periodo igual, siempre y cuando el Fondo Nacional de Financiamiento Forestal así lo determine y exista presupuesto". Artículo 117: el MINAE fija cada año por resolución "los montos a pagar por cada uno de los servicios ambientales". Los contratos se inscriben en la propiedad como una afectación (artículos 59 y 119). Fuente: Decreto 25721, PGR-SINALEVI.
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal. Para una compraventa, trabaje con un abogado o notario público con experiencia.