La zona marítimo terrestre y la propiedad "frente al mar" en Costa Rica
Si un anuncio dice "frente al mar", el terreno casi con seguridad está en la zona marítimo terrestre (ZMT) y es del Estado. Qué es una concesión, quién puede tenerla y cómo.
La zona marítimo terrestre empieza en la línea de pleamar ordinaria, que el reglamento define como una altura: la curva de nivel de 115 centímetros sobre el nivel medio del mar en el litoral Pacífico y la de 20 centímetros en el litoral Atlántico, es decir, el Caribe.[1] Salvo unas pocas excepciones, que se explican más adelante, los 200 metros tierra adentro desde esa línea son del Estado y no se pueden comprar ni adquirir por posesión, por largo que sea el tiempo de ocupación.[2]
Por eso, lo que un anuncio ofrece como "frente al mar" suele ser una de dos cosas: una concesión, que es el derecho a usar terreno del Estado por un plazo fijo, o una construcción sin ningún derecho legal que la respalde. Los documentos de una y otra se pueden parecer.
Puntos clave
- Los primeros 50 metros desde la línea de pleamar ordinaria, y los manglares hasta donde lleguen tierra adentro, son zona pública. Salvo excepciones puntuales, nadie puede ocuparla.
- En los 150 metros siguientes, la municipalidad puede otorgar una concesión, el derecho de usar una parcela por 5 a 20 años. Nunca es propiedad, pero se puede prorrogar, vender con autorización y heredar.
- Ninguna construcción puede aprobarse sin la declaratoria del Instituto Costarricense de Turismo, un plan regulador costero publicado y la concesión inscrita en el Registro Nacional.
- Un extranjero puede tener una concesión después de cinco años de residencia continua, y antes de eso puede ser dueño de hasta la mitad de una sociedad costarricense que tenga una, por lo general el 49%.
- Los recibos de canon, el permiso de uso y el pago por uso de suelo en precario no son concesiones. Sin plan regulador costero, una construcción en la zona restringida anterior a la ley de 2014 solo puede mantenerse hasta el 30 de julio de 2033.
La zona marítimo terrestre es una franja de 200 metros medida desde una curva de nivel
La Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, de 1977, define la zona marítimo terrestre (ZMT) como una franja de 200 metros de ancho a lo largo de ambos litorales, cualquiera que sea la naturaleza del terreno, medida horizontalmente desde la línea de pleamar ordinaria. Incluye las islas, salvo la Isla del Coco y algunas que se rigen por otras leyes.[3] Medida horizontalmente quiere decir distancia en el plano: en una pendiente, 200 metros medidos a pie sobre el terreno no llegan al límite interior de la zona.
La franja tiene dos partes. La zona pública son los primeros 50 metros, más las áreas que el mar deja al descubierto en marea baja. La zona restringida son los 150 metros siguientes.[4] Los manglares son zona pública cualquiera que sea su extensión, y donde un manglar pasa de los 50 metros, la zona restringida empieza en su límite tierra adentro.[5]
Salvo las excepciones de ley, la zona pública no puede ocuparse bajo ningún título y nadie puede alegar derechos sobre ella. Está dedicada al uso público y al libre tránsito de las personas.[6]
Delimitar la zona pública es función exclusiva del Instituto Geográfico Nacional (IGN), que coloca los mojones, publica cada delimitación en La Gaceta y la carga en el Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT). El Catastro no inscribe un plano de concesión que no coincida con esa línea, ni uno en un sector que el IGN no haya delimitado.[7] El IGN también modifica esa línea: en setiembre de 2026 canceló cinco mojones que delimitaban un sector de manglar en playa Junquillal, en Santa Cruz.[8]
La concesión es un derecho de uso de 5 a 20 años que se puede prorrogar y vender
La concesión da el uso y disfrute de un área determinada de la zona restringida, por el plazo y en las condiciones que fija la ley, y el terreno sigue siendo del Estado.[9] Solo la municipalidad la otorga, y en las zonas declaradas turísticas debe aprobarla el Instituto Costarricense de Turismo (ICT).[10] El plazo va de 5 a 20 años, y el canon anual que paga el concesionario sustituye el impuesto territorial; las tarifas del canon están en nuestro artículo sobre el impuesto de bienes inmuebles.[11]
La ley permite prórrogas sucesivas, cada una de hasta 20 años, si la municipalidad las acuerda y el ICT las aprueba. La municipalidad debe avisar al concesionario entre seis meses y un año antes del vencimiento; desde el aviso hay tres meses para pedir la prórroga, y si no hubo aviso, puede pedirse en los últimos seis meses del plazo. El canon debe estar al día, y con la prórroga se cobra el que esté vigente cuando la municipalidad la acuerde. La solicitud tardía se tramita como nueva.[12] La concesión que vence sin solicitud a tiempo se extingue, y si eso ocurre por causa del concesionario, las construcciones quedan para la municipalidad sin que esta pague nada por ellas.[13]
La concesión también se puede vender, dar en garantía de un préstamo y heredar. La venta o el gravamen requieren autorización expresa de la municipalidad y del ICT, y el contrato hecho sin ella carece de toda validez.[14] Los bancos del Sistema Bancario Nacional pueden prestar con garantía de la concesión y sus construcciones, y cumplida la mitad del plazo el concesionario puede pedir una prórroga anticipada para usar la concesión como garantía de nuevas inversiones, mejoras o refinanciamientos. Si el concesionario fallece, los derechos pueden adjudicarse a sus herederos.[15]
Seis cosas tienen que existir antes de que alguien construya en la zona
No se puede construir nada en la zona marítimo terrestre hasta que el ICT haya declarado el sector de aptitud turística o no turística.[16] Después, la municipalidad no puede aprobar ninguna construcción hasta que haya un plan regulador costero aprobado y publicado y la concesión esté inscrita.[17]
Figura 1. La secuencia que exigen la ley y su reglamento. Fuentes: referencias [7], [10], [16], [17], [18] y [19].
El plan regulador costero es lo primero que hay que revisar. En una zona declarada turística, la municipalidad no puede otorgar concesiones hasta que el ICT y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) hayan aprobado un plan para ella, así que, sin ese plan, no hay concesión nueva válida que comprar.[18] El contrato surte efectos legales solo cuando se inscribe, y debe indicar el uso aprobado, el plazo y el canon.[19]
Tres papeles que parecen derechos y no lo son
Las municipalidades cobran canon a quienes ocupan la zona sin concesión, y la ley dice que ese cobro no les da derecho alguno a una.[20]
El permiso de uso lo da la municipalidad por decisión propia. La Procuraduría General de la República (PGR) lo describe como precario, revocable en cualquier momento sin indemnización y limitado a obras sencillas de fácil remoción, y dice que no sustituye a una concesión donde no hay plan regulador.[21]
El tercero es el pago por uso de suelo en precario de la Ley 9242 de 2014, que cubre las construcciones que ya estaban en la zona restringida cuando se aprobó la ley. Donde no hay plan regulador costero, la municipalidad puede mantenerlas, salvo que se demuestre daño ambiental, y permitir su uso a cambio de un pago que, dice la ley, "no generará derecho alguno". La ley da a las municipalidades un plazo para aprobar su plan, y la Asamblea Legislativa lo ha reiniciado tres veces, la última en 2025, con ocho años que vencen el 30 de julio de 2033.[22] Cuando entra en vigor un plan, cada construcción debe ajustarse a él y su dueño debe solicitar la concesión, o la municipalidad desaloja a los ocupantes y demuele a costa del dueño.[23]
Lo construido después de la ley de 2014 no tiene ni eso. No se puede autorizar ninguna construcción nueva sin una concesión inscrita, las obras no autorizadas se demuelen a costa del dueño y se desaloja a sus ocupantes, y construir contra la ley tiene pena de un mes a tres años de prisión.[24] Quien construyó en un lote poseído ilegalmente sin ser poblador de la zona no tiene derecho a que se le paguen las mejoras. Aun así, puede solicitar la concesión del lote y, si se la otorgan, no se le cobra por usar lo que construyó.[25]
Las excepciones a la ley, y lo que exige cada una
La ley no se aplica a las ciudades situadas en los litorales, a las zonas urbanas litorales que se declaren con base en una ley de 2014, a las propiedades inscritas a nombre de particulares "con sujeción a la ley", ni a aquellas cuya legitimidad reconozcan otras leyes.[26] Aun una finca debidamente inscrita que abarque parte de la zona pública solo puede usarse de forma privada con acuerdos expresos de la municipalidad, el ICT y el INVU.[27] Dentro de un parque nacional, la zona marítimo terrestre se rige por la legislación de parques.[28]
El bosque tiene régimen propio: según la Ley Forestal, los terrenos rurales que administra una entidad pública no pueden cederse ni arrendarse sin que el Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE) los haya clasificado, y si tienen bosque pasan al Patrimonio Natural del Estado, que no se puede vender ni embargar.[29]
Dentro de los 200 metros, que un título esté protegido depende de si se inscribió con sujeción a la ley, algo que se aclara con el historial registral y un abogado.
Cómo acceden los extranjeros a una concesión en la práctica
El artículo 47 de la Ley 6043 excluye cinco tipos de concesionario: el extranjero con menos de cinco años de residencia, la sociedad con acciones al portador, la sociedad domiciliada en el exterior, la constituida en el país por extranjeros y la que pertenezca en más de la mitad a extranjeros.[30]
Con cinco años de residencia continua, certificada por Migración, un extranjero puede tener una concesión a su nombre.[31] La Sala Constitucional avaló esa regla en 2010.[32]
Antes de eso, un extranjero puede ser dueño de hasta la mitad de una sociedad costarricense concesionaria, porque el artículo 47 excluye a una sociedad solo cuando los extranjeros son dueños de más de la mitad. Lo usual es 49% para el extranjero y 51% para un socio costarricense, en una sociedad constituida por costarricenses. La sociedad pide entonces la concesión, o recibe una existente con la autorización que se explicó antes. Lo que no puede hacer el extranjero es comprar acciones de la sociedad del vendedor: una vez que una sociedad tiene concesión, la ley les prohíbe a ella y a sus socios traspasar acciones a extranjeros, y todo traspaso así carece de validez.[33]
Un paso más, común en la práctica, es que el socio costarricense tenga el 51% a su nombre pero por cuenta del extranjero, mediante un acuerdo privado. Así el extranjero tiene, en el fondo, la mayoría que el artículo 47 le niega. La PGR ha dicho que otorgar una concesión a una sociedad cuyo capital pertenezca en más de la mitad a sociedades controladas por extranjeros podría configurar un fraude de ley, y que su sanción es la nulidad de la concesión.[34] Una mayoría en esas condiciones plantea la misma pregunta, y la Ley 6043 encarga a la PGR gestionar la anulación de las concesiones obtenidas en contra de ella.[35] Además, el derecho del extranjero sobre esa mayoría depende de un contrato con una sola persona. Un abogado debe asesorar sobre si conviene usar este esquema, y redactar el contrato, antes de firmar nada.
La alternativa a la concesión es la tierra titulada. Los extranjeros tienen los mismos derechos que los costarricenses, con las excepciones y limitaciones que establecen la Constitución y las leyes,[36] así que un extranjero puede ser dueño pleno de una finca inscrita más allá de los 200 metros, o dentro de ellos bajo alguna de las excepciones anteriores.
Qué revisar antes de pagar nada
- Haga la consulta gratuita por número de finca en el Registro Nacional, con la letra Z en el campo Duplicado, que es como se inscribe una concesión. La guía paso a paso muestra dónde aparece su plazo: al final, entre los gravámenes.
- Pida por escrito al departamento de zona marítimo terrestre de la municipalidad la declaratoria del ICT, el plan regulador costero y el número de La Gaceta que lo publicó, y el expediente de la concesión: contrato, uso aprobado, plazo, estado de cuenta del canon y cualquier solicitud de prórroga.
- Revise que el plano catastrado muestre los mojones del IGN que delimitan la zona pública.
- Si la concesión está a nombre de una sociedad, pida la escritura constitutiva y el libro de registro de accionistas, y revíselos contra el artículo 47.
- Encargue a un abogado constituir la sociedad, si va a comprar por medio de una, y tramitar el traspaso y sus autorizaciones antes de entregar dinero.
Un informe de PropScan reconoce una concesión por la Z del folio, mide qué parte de la parcela cae en la zona restringida según los mojones del IGN, marca un plazo vencido y advierte cuando no puede determinar qué plan regulador aplica. Su informe de ejemplo es una concesión en playa Las Manchas, Montezuma, cuyo plazo venció el 17 de abril de 2022 sin prórroga en el registro; si se pidió a tiempo, consta en el expediente municipal.
La guía de debida diligencia cubre las revisiones que aplican a cualquier propiedad, en la costa o no.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero ser dueño de una propiedad frente al mar en Costa Rica?
No en los primeros 200 metros desde la pleamar ordinaria, que son del Estado salvo excepciones. En los 150 metros interiores, la municipalidad puede otorgar una concesión, un derecho de uso prorrogable de 5 a 20 años. Un extranjero puede tener una con cinco años de residencia continua. Antes de eso puede ser dueño de hasta la mitad de una sociedad costarricense que la tenga, usualmente el 49%. Una finca inscrita más allá de los 200 metros puede ser suya.
¿Cuánto dura una concesión en la zona marítimo terrestre?
Entre 5 y 20 años, y puede prorrogarse sucesivamente, cada vez hasta por 20 años. Para prorrogarla, el concesionario debe pedirlo dentro de los tres meses siguientes al aviso de vencimiento de la municipalidad, o en los seis meses anteriores al vencimiento si no hubo aviso, y estar al día con el canon. La solicitud tardía se tramita como una nueva, y la concesión que vence sin solicitud a tiempo se extingue.
¿Un permiso de uso es lo mismo que una concesión?
No. La Procuraduría General de la República describe el permiso de uso como un permiso precario que la municipalidad puede revocar en cualquier momento sin indemnización. Solo permite obras sencillas de fácil remoción y no puede sustituir a la concesión donde no hay plan regulador costero.
¿Qué pasa con una casa en la zona marítimo terrestre que no tiene concesión?
Si es anterior a la Ley 9242 de 2014 y está en la zona restringida de un sector sin plan regulador costero, la municipalidad puede mantenerla hasta el 30 de julio de 2033, salvo que se demuestre daño ambiental, a cambio de un pago por uso de suelo en precario que no genera derechos. Cuando entra en vigor un plan, debe ajustarse a él y obtener la concesión, o se demuele a costa del dueño.
¿Quién define dónde empieza la zona marítimo terrestre en una propiedad?
El Instituto Geográfico Nacional, de forma exclusiva. Coloca los mojones que marcan el límite interior de la zona pública de 50 metros, publica cada delimitación en La Gaceta y carga la línea en el Sistema Nacional de Información Territorial, y el Catastro no inscribe un plano de concesión que no coincida con ella.
Referencias legales y notas de fuentes
Las referencias numeradas corresponden a las marcas en el artículo. Las reglas legales se citan a la Constitución y a leyes y reglamentos de Costa Rica en su versión vigente, consultados el 23 y el 24 de setiembre de 2026, y a dictámenes de la Procuraduría General de la República. El informe de ejemplo es de PropScan, tal como estaba el 23 de setiembre.
[1] Decreto Ejecutivo 7841-P, Reglamento a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, artículo 2(ch): "La línea de pleamar ordinaria es, para el litoral Pacífico, el contorno o curva de nivel que marca la altura de 115 centímetros sobre el nivel medio del mar y para el litoral Atlántico, es el contorno que marca la altura de 20 centímetros sobre el nivel medio del mar." Versión 7 de 7, del 24 de julio de 2013. Fuente: Decreto 7841-P, PGR-SINALEVI.
[2] Ley 6043, artículos 1 y 7. Artículo 1: "La zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible." Artículo 7: "Los terrenos situados en la zona marítimo terrestre no pueden ser objeto de informaciones posesorias y los particulares no podrán apropiarse de ellos ni legalizados a su nombre, por éste u otro medio." Versión 9 de 9, del 5 de abril de 2022. Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[3] Ley 6043, artículo 9: "Zona marítimo terrestre es la franja de doscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República, cualquiera que sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deja el mar en descubierto en la marea baja." El mismo artículo agrega que la zona "comprende las islas, islotes y peñascos marítimos" y exceptúa la Isla del Coco "y aquellas otras islas cuyo dominio o administración se determinen en la presente ley o en leyes especiales." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[4] Ley 6043, artículo 10: la zona se compone de "la ZONA PUBLICA, que es la faja de cincuenta metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria, y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja; y la ZONA RESTRINGIDA, constituida por la franja de los ciento cincuenta metros restantes". Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[5] Ley 6043, artículo 11: "Zona pública es también, sea cual fuere su extensión, la ocupada por todos los manglares de los litorales continentales e insulares y esteros del territorio nacional." Decreto 7841-P, artículo 4: "Partiendo de la línea de vegetación a la orilla de los esteros y del límite de los manglares o bosques salados cuando éstos se extiendan por más de 50 metros de la pleamar ordinaria, comienza la zona restringida." Fuentes: Ley 6043 y Decreto 7841-P, PGR-SINALEVI.
[6] Ley 6043, artículo 20: "Salvo las excepciones establecidas por la ley, la zona pública no puede ser objeto de ocupación bajo ningún título ni en ningún caso. Nadie podrá alegar derecho alguno sobre ella. Estará dedicada al uso público y en especial al libre tránsito de las personas." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[7] Decreto 7841-P, artículo 63: "El Instituto Geográfico Nacional deberá publicar aviso en el Diario Oficial, de cada porción de la zona marítimo-terrestre en que haya demarcado la zona pública. La Dirección General de Catastro no registrará ningún plano que no lleve el visto bueno del Instituto Geográfico Nacional en lo referente a la delimitación de la zona pública." Registro Nacional, Directriz DRI-001-2016 y DIG-007-2016 del 10 de noviembre de 2016: la delimitación es "función exclusiva del Instituto Geográfico Nacional", es pública como capa digital en el SNIT, los registradores revisan cada plano contra ella y "Cuando no se cuente con información sobre la delimitación de la Zona Marítimo Terrestre en el SIRI, el registrador consignará como defecto tal situación." Fuentes: Decreto 7841-P y Directriz DRI-001-2016, PGR-SINALEVI.
[8] Instituto Geográfico Nacional, Aviso Nº 017-2026: "Cancelación de los mojones 8, 9, 10, 11 y 12 que delimitan un sector de manglar ubicado en Playa Junquillal, en el distrito 03º Veintisiete de Abril, cantón 03º Santa Cruz, provincia 05º Guanacaste." Fechado el 9 de setiembre de 2026 en SINALEVI, donde una búsqueda por nombre de zona marítimo terrestre devuelve otras delimitaciones del IGN del mismo mes. Fuente: IGN, Aviso 017-2026, PGR-SINALEVI.
[9] Ley 6043, artículo 41: "Las concesiones serán únicamente para el uso y disfrute de áreas determinadas en la zona restringida, por el plazo y bajo las condiciones que esta ley establece." El artículo 39 limita las concesiones a la zona restringida. Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[10] Ley 6043, artículo 40: "Unicamente las municipalidades podrán otorgar concesiones en las zonas restringidas correspondientes a la zona marítimo terrestre de su respectiva jurisdicción". Artículo 42: "Las concesiones en las áreas turísticas requieren la aprobación del Instituto Costarricense de Turismo." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[11] Ley 6043, artículo 48: "Las concesiones se otorgarán por un plazo no menor de cinco ni mayor de veinte años y deberán indicar el canon a pagar y su forma de pago. Ese canon sustituye el impuesto territorial." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[12] Ley 6043, artículo 50: "Las concesiones podrán prorrogarse sucesivamente, al término de su vencimiento o de la prórroga anterior, por plazo no mayor que el estipulado en el artículo 48, siempre que lo solicite el interesado, lo acuerde la municipalidad respectiva y lo apruebe el Instituto correspondiente." Decreto 7841-P, artículo 53: la municipalidad debe notificar al concesionario "con una anticipación no menor de seis meses ni mayor de un año"; la solicitud se presenta "dentro de los tres meses siguientes a la notificación", y sin notificación puede hacerse en los seis meses previos al vencimiento; el concesionario debe estar al día con el canon. Ley 6043, artículo 50: "En caso de prórroga, el canon a pagar será el vigente, conforme al reglamento correspondiente, a la fecha en que se acuerde la prórroga por la municipalidad respectiva", y "La solicitud de prórroga presentada extemporáneamente se tendrá como nueva solicitud de concesión." Fuentes: Decreto 7841-P y Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[13] Ley 6043, artículo 52(a): la concesión se extingue "Por vencimiento del plazo fijado sin haber solicitud de prórroga en forma legal". Artículo 55: "Extinguida una concesión por motivos imputables al concesionario, las mejoras, edificaciones e instalaciones que hubiere en esa parcela quedarán en favor de la municipalidad respectiva, sin que ésta deba reconocer suma alguna por aquellas." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[14] Ley 6043, artículo 45: "Es prohibido ceder o comprometer, o en cualquier otra forma traspasar o gravar, total o parcialmente, las concesiones o los derecho derivados de ellas, sin la autorización expresa de la municipalidad respectiva y del Instituto Costarricense de Turismo o del Instituto de Tierras y Colonización, según sea el caso. Carecerán de toda validez los actos o contratos que infringieren esta disposición." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[15] Ley 6043, artículo 67: "Los bancos del Sistema Bancario Nacional e instituciones del Estado quedan autorizados para conceder préstamos a los concesionarios de la zona restringida en la zona marítimo terrestre, con garantía de la respectiva concesión y sus edificaciones, mejoras e instalaciones." Artículo 50, cuarto párrafo, adicionado por la Ley 9974 del 9 de abril de 2021: la municipalidad puede otorgar una prórroga anticipada "únicamente cuando el objetivo sea utilizar los derechos de concesión como garantía financiera para desarrollar nuevas inversiones o realizar mejoras en el inmueble, o para readecuar o refinanciar condiciones crediticias", y "La solicitud podrá plantearse una vez que haya transcurrido al menos la mitad del plazo otorgado en la concesión." Artículo 49: "En caso de fallecimiento, o ausencia declarada del concesionario, sus derechos podrán adjudicarse a sus herederos o presuntos herederos parientes." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[16] Ley 6043, artículo 19: "Hasta tanto no se produzca la respectiva declaratoria de aptitud turística, no podrán autorizarse obras ni construcciones, reconstrucciones o remodelaciones, de ninguna clase, en la zona marítimo terrestre." El artículo 27 da al ICT la potestad de hacer esa declaratoria y exige publicarla en el Diario Oficial. Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[17] Decreto 7841-P, artículo 15, reformado por el Decreto 29059-MP-MEIC-TUR del 3 de noviembre de 2000: "Las municipalidades no podrán aprobar obras de construcción, reconstrucción o remodelación hasta tanto no se produzca la declaratoria de zona de aptitud turística o no turística por parte del ICT, se haya aprobado y publicado el plan regulador costero, y se cuente con el respectivo contrato de concesión debidamente inscrito en el Registro General de Concesiones de la Zona Marítimo Terrestre en el Registro Nacional." Fuente: Decreto 7841-P, PGR-SINALEVI.
[18] Ley 6043, artículo 38: "Las municipalidades no podrán otorgar concesiones en las zonas turísticas, sin que el Instituto Costarricense de Turismo y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo hayan aprobado o elaborado los planos de desarrollo de esas zonas." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[19] Decreto 7841-P, artículo 46, reformado en 2000: "Los contratos no surtirán efectos legales hasta tanto no se cuente con la inscripción en el Registro General de Concesiones del Registro Nacional." El contrato debe indicar, entre otros datos, las fechas de la declaratoria del ICT y de la publicación del plan, el uso aprobado, el plazo y el canon. Fuente: Decreto 7841-P, PGR-SINALEVI.
[20] Ley 6043, transitorio VII, adicionado por la Ley 6890 del 4 de setiembre de 1983: las municipalidades cobran el canon "para los ocupantes" de la zona, de forma provisional hasta que rija el plan de desarrollo, y el cobro "no produce derecho alguno para los ocupantes en lo que a concesión se refiere." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[21] Procuraduría General de la República, dictamen C-166-2017 del 17 de julio de 2017, al Concejo Municipal de Cóbano, conclusión 4: el permiso de uso "corresponde a un acto unilateral de la Administración, de carácter precario, que concede a un particular el uso privativo sobre un bien de dominio público. Dicha figura solo permite obras sencillas de fácil remoción". En el cuerpo del dictamen: es "revocable a discreción de esta y sin responsabilidad a su cargo", y "no puede considerarse como un sustituto de la concesión en ausencia de plan regulador dentro de una zona de aptitud turística." Fuente: PGR, C-166-2017.
[22] Ley 9242, Ley para la regularización de las construcciones existentes en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, vigente desde el 9 de junio de 2014. El artículo 2 la limita a las construcciones fijadas al terreno antes de la ley. Artículo 4, según la redacción de la Ley 10735 del 1 de julio de 2025: las municipalidades sin plan regulador costero "dispondrán de ocho años para concretar la aprobación del plan", pueden mantener las construcciones existentes salvo que se demuestre daño ambiental y permitir su uso "a título precario" a cambio de un canon, y "El pago por uso de suelo en precario no generará derecho alguno." La Ley 10735, artículo 3, cuenta los ocho años desde su entrada en vigor, el 30 de julio de 2025. Versiones anteriores del artículo 4 dieron cuatro años (Ley 9408 del 18 de noviembre de 2016) y otros cuatro (Ley 9984 del 24 de mayo de 2021). Fuentes: Ley 9242 y Ley 10735, PGR-SINALEVI.
[23] Ley 9242, artículo 3: donde rige un plan regulador costero, las construcciones que se ajustan a él pueden quedarse y su titular debe solicitar la concesión; las que necesitan cambios tienen seis meses improrrogables, y si no, "la municipalidad procederá al desalojo y la demolición de las obras... El costo de demolición o destrucción se cobrará al dueño de la construcción o instalación." El artículo 4 aplica el mismo procedimiento cuando entra en vigor un plan. Fuente: Ley 9242, PGR-SINALEVI.
[24] Ley 9242, artículo 6: las municipalidades "no podrán autorizar ni permitir nuevas construcciones que no estén respaldadas en una concesión debidamente aprobada, inscrita y ajustada al plan regulador costero vigente." Ley 6043, artículo 13: las autoridades proceden "al desalojo de los infractores y a la destrucción o demolición de las construcciones... sin responsabilidad alguna", y "El costo de demolición o destrucción se cobrará al dueño de la construcción o instalación." El artículo 62 fija "prisión de un mes a tres años" para quien construya contra la ley. Fuentes: Ley 9242 y Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[25] Decreto 7841-P, artículo 75: "Quienes no siendo pobladores hayan construido o edificado en la zona restringida en predios ilegalmente poseídos, no tendrán derecho al pago de mejoras. Sin embargo, podrán solicitar concesión sobre el predio y, si se les otorgare, no se les cobrará por el uso, y disfrute de esas mejoras." El mismo artículo permite a los pobladores costarricenses por nacimiento, con más de diez años de residencia continua en la zona, seguir en posesión de su lote si es su única propiedad. Fuente: Decreto 7841-P, PGR-SINALEVI.
[26] Ley 6043, artículo 6, reformado por la Ley 9221 del 27 de marzo de 2014: "Las disposiciones de esta ley no se aplicarán a las áreas de las ciudades situadas en los litorales, ni a las zonas urbanas litorales, ni a las propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares, ni a aquellas cuya legitimidad reconozcan las leyes." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[27] Ley 6043, artículo 25: "En el caso de fincas debidamente inscritas en el Registro Público, que comprendan parcial o totalmente la zona pública, el uso particular de las mismas sólo se permitirá de conformidad con acuerdos expresos de la respectiva municipalidad, el Instituto Costarricense de Turismo y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[28] Ley 6043, artículo 73: "La presente ley no se aplica a las zonas marítimo terrestres, incluidas en los parques nacionales y reservas equivalentes, las cuales se regirán por la legislación respectiva." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[29] Ley 7575, Ley Forestal, versión 14 de 14. El artículo 13 incluye en el Patrimonio Natural del Estado los bosques y terrenos forestales "de las pertenecientes a municipalidades, instituciones autónomas y demás organismos de la Administración Pública". El artículo 14 los declara "inembargables e inalienables". Artículo 15: las entidades públicas "no podrán permutar, ceder, enajenar, de ninguna manera, entregar ni dar en arrendamiento, terrenos rurales de su propiedad o bajo su administración, sin que antes hayan sido clasificados por el Ministerio del Ambiente y Energía. Si están cubiertos de bosque, automáticamente quedarán incorporados al patrimonio natural del Estado". Fuente: Ley 7575, PGR-SINALEVI.
[30] Ley 6043, artículo 47: "No se otorgarán concesiones: a) A extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos durante cinco años; b) A sociedades anónimas con acciones al portador; c) A sociedades o entidades domiciliadas en el exterior; ch) A entidades constituidas en el país por extranjeros; y d) A entidades cuyas acciones o cuotas o capital, correspondan en más de cincuenta por ciento a extranjeros." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[31] Decreto 7841-P, artículo 25(a): no se otorgan concesiones "A extranjeros que hayan residido en el país menos de 5 años en forma continua, según conste en certificación extendida para tales efectos por las autoridades nacionales de Migración". Fuente: Decreto 7841-P, PGR-SINALEVI.
[32] Sala Constitucional, voto 11351-2010 del 29 de junio de 2010, citado en el dictamen C-254-2013 de la PGR: la regla de los cinco años de la Ley 6043, artículo 47(a), y del Decreto 7841-P, artículo 25(a), no excluye a los extranjeros como tales, es una distinción objetiva y "busca un fin legítimo como lo es el dar ventaja a nacionales y los extranjeros con cierto arraigo, en el uso y disfrute de bienes de dominio del Estado". Fuente: PGR, C-254-2013, en SINALEVI.
[33] Ley 6043, artículo 47, incisos ch) y d): no se otorgan concesiones "A entidades constituidas en el país por extranjeros" ni "A entidades cuyas acciones o cuotas o capital, correspondan en más de cincuenta por ciento a extranjeros." Su último párrafo: "Las entidades que tuvieren concesiones no podrán ceder o traspasar cuotas o acciones, ni tampoco sus socios, a extranjeros. En todo caso, los traspasos que se hicieren en contravención a lo dispuesto aquí, carecerán de toda validez." La división de 49% y 51% es la práctica usual; la cifra de la ley es el 50% del inciso d). Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[34] Procuraduría General de la República, dictamen C-254-2013 del 19 de noviembre de 2013, al Concejo Municipal del Distrito de Cóbano, que transcribe la opinión jurídica OJ-052-2011 de la PGR, del 31 de agosto de 2011: "cuando se otorgue una concesión al amparo de ese artículo 47 a una persona jurídica y se logre acreditar que su capital accionario pertenece en más de un cincuenta por ciento a personas jurídicas controladas por extranjeros, podría configurar un fraude de ley", y "la sanción que conllevan los actos administrativos dictados en fraude de ley es la nulidad de dicho acto". Sobre la regla de una sola concesión del artículo 57(e), la misma opinión mira quién controla la sociedad: puede haber fraude de ley cuando la concesión se otorga a una sociedad "controlada en forma dominante por una persona física sujeta a esa prohibición". La misma opinión cita el artículo 58 de la Ley 8422, que castiga con prisión de uno a cinco años al funcionario que ejerza una función administrativa en fraude de ley, y con igual pena al particular que, "a sabiendas de la inconformidad del resultado con el ordenamiento jurídico, se vea favorecido o preste su concurso para este delito". Fuentes: PGR, C-254-2013, en SINALEVI y Ley 8422, PGR-SINALEVI.
[35] Ley 6043, artículo 4: la PGR "ejercerá el control jurídico para el debido cumplimiento de las disposiciones de esta ley. En consecuencia, hará las gestiones pertinentes respecto a cualesquiera acciones que violaren o tendieren a infringir estas disposiciones... o para anular concesiones, permisos, contratos, actos, acuerdos o disposiciones obtenidos en contravención a las mismas." Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[36] Constitución Política, artículo 19: "Los extranjeros tienen los mismos deberes y derechos individuales y sociales que los costarricenses, con las excepciones y limitaciones que esta Constitución y las leyes establecen." Versión 28 de 28. Fuente: Constitución Política, PGR-SINALEVI.
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