Entrada Nº 014
Derechos de posesión: terrenos sin inscribir, precaristas y usucapión
¿Cuánto tarda un precarista en adquirir derechos? Un año puede dar el derecho de poseer y diez pueden llevar a la propiedad, que declara un juez, pero algunos terrenos nunca son privados.
Si pregunta cuánto tiempo necesita un precarista para adquirir derechos sobre un terreno, le responderán que un año o que diez. Las dos cifras son correctas y salen del mismo artículo del Código Civil: un año de posesión da el derecho de poseer, y diez años son el mínimo para adquirir la propiedad.[1] Aun después de diez años, solo un juez puede declarar dueño al poseedor, y el juez revisa también cómo se poseyó el terreno.
Un comprador se encuentra con la posesión de dos formas: un terreno que se ofrece sin inscripción en el Registro, que el comprador tendría que titular en los tribunales, y una finca inscrita con alguien viviendo en ella. Los mismos plazos rigen en los dos casos.
Puntos clave
- Un año de posesión de buena fe da el derecho de poseer. Diez años son el mínimo para la usucapión, que solo un juez puede declarar.
- Un terreno sin inscripción se titula en los tribunales mediante una información posesoria. Durante los tres años siguientes a su inscripción, un título obtenido contra la ley puede anularse en el mismo expediente.
- La posesión nunca convierte en propiedad privada la zona marítimo terrestre, los terrenos forestales del Estado, los parques y reservas, los territorios indígenas ni la franja fronteriza de 2 km.
- La policía puede desalojar a los precaristas durante el primer año: en el sitio en las dos primeras semanas, y después por orden del Ministerio de Seguridad Pública. El interdicto debe presentarse en los tres meses siguientes al inicio de la ocupación.
- En junio de 2026, el 4,3% de los predios del mapa catastral del Registro Nacional tenían una P, la marca de un predio sin inscripción.
Qué da la posesión según la ley: un año y diez años
El Código Civil define el derecho de posesión como la facultad de tener una cosa bajo su poder y voluntad.[2] La posesión puede llevar a dos derechos distintos.
El primero es el derecho de seguir poseyendo. Quien posee un terreno de buena fe por más de un año adquiere ese derecho. El año se cuenta desde el día en que el poseedor tomó la posesión públicamente o, si la tomó en forma clandestina, desde que lo supo la persona despojada. Buena fe significa creer, al tomar la posesión, que se tenía derecho a poseer, y la ley la presume en caso de duda. Los actos que el propietario solo tolera no dan el derecho de poseer.[3] Una vez que alguien está en posesión, ni siquiera el dueño puede recuperar el terreno por la fuerza mientras el poseedor se oponga; tiene que acudir a los tribunales.[4]
El segundo es la propiedad, por usucapión, también llamada prescripción positiva. Para un inmueble exige diez años de posesión en calidad de propietario, continua, pública y pacífica. El tiempo de una posesión violenta cuenta solo desde que cesa la violencia, y la posesión oculta no cuenta.[5] Una demanda, un embargo o un secuestro notificados al poseedor interrumpen los diez años, igual que el reconocimiento que el poseedor haga del dueño. Después de una interrupción, el tiempo ya corrido no cuenta.[6]
Terrenos sin folio real: qué significa la posesión en el Registro
El reglamento del Registro Inmobiliario llama persona poseedora a quien tiene un terreno sin título inscrito.[7] Un terreno que nunca se inscribió no tiene folio real ni número de finca. El mapa catastral del Registro lo dibuja de todos modos, con un identificador predial pero sin número de finca.[8]
El identificador aparece en el mapa y se compone de los códigos de provincia, cantón y distrito, el número de finca y dos caracteres más. En Cóbano, un predio inscrito tiene el identificador 60111012164900. Un predio sin inscripción tiene una P y seis dígitos en el lugar del número de finca, como en 60111P00173400. La P es de predio, y el mapa suele asignar a estos predios el código 1 de la lista de marcas del Registro: predio sin información catastral ni registral.[9]
En junio de 2026, 90.628 de los 2.122.974 predios del mapa, el 4,3%, tenían una P.[10] La P indica solo que el Registro no tiene una inscripción, no si alguien tiene el terreno como poseedor.
Un plano levantado para titular dice "Para información posesoria" y nombra al poseedor después de "En posesión de".[11] Un derecho, una cuota indivisa de una finca inscrita, es otra cosa: está inscrito, y su titular es copropietario.
Cómo la posesión se convierte en título: la información posesoria
Un terreno sin inscripción se titula en los tribunales mediante una información posesoria, conforme a la Ley 139 de 1941. El solicitante no debe tener título inscrito ni inscribible, y debe tener más de diez años de posesión con las condiciones del Código Civil. Cuentan los años de los poseedores anteriores, pero solo con el documento público en que el anterior poseedor le traspasó el derecho al solicitante; un documento privado no basta.[12]
El proceso requiere:
- Un plano catastrado inscrito y certificado por el Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE), que indica si el terreno está dentro de un área silvestre protegida. Si lo está, la posesión debe remontarse a diez años antes de la creación del área.[13]
- Una solicitud que describa la posesión, los cultivos y las construcciones, y de quién se adquirió el derecho. Las afirmaciones del solicitante tienen carácter de declaración jurada, y una falsedad es perjurio.[14]
- La citación de los colindantes y condueños, y un edicto en el Boletín Judicial que da un mes a los interesados para presentarse. La Procuraduría General de la República (PGR) es parte en todos los casos, y el Instituto de Desarrollo Rural (INDER), en los agrarios.[15]
- Tres testigos, vecinos del cantón, que declaren sobre al menos diez años de posesión continua, pública, pacífica y en concepto de dueño.[16]
Una oposición por escrito suspende el trámite para que las partes definan sus derechos en un juicio declarativo. Si se opone el Estado o el INDER, el expediente se archiva y al solicitante le queda la vía contencioso-administrativa.[17] Si no hay oposición, el juez ordena inscribir el terreno "sin perjuicio de tercero de mejor derecho".[18] El plano levantado para el proceso queda cancelado si ningún asiento registral lo cita en tres años.[19]
Durante los tres años siguientes a la inscripción, el título puede anularse en el mismo expediente si se obtuvo contra la ley. Después, toda demanda debe tramitarse en proceso ordinario, y la propiedad queda consolidada frente a terceros. Para pedir un préstamo a un banco del Sistema Bancario Nacional, basta con que haya pasado un año desde la inscripción.[20]
Tres vías para adquirir la propiedad por posesión
La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia distinguió tres vías en 2007:
| Vía | Terreno | Qué exige |
|---|---|---|
| Información posesoria (Ley 139) | Sin inscripción en el Registro | Más de diez años de posesión como dueño; ningún título inscribible |
| Usucapión general (Código Civil, arts. 853 y 860) | Inscrito a nombre de otro | Diez años de posesión como dueño, un título traslativo de dominio otorgado por quien no era el dueño, y buena fe, todo a la vez |
| Usucapión agraria (Ley 2825, art. 92) | Inscrito a nombre de otro y trabajado por necesidad | Más de un año de posesión para reclamar ante el INDER, diez para inscribir; la necesidad sustituye a la buena fe y al título traslativo |
Sobre la vía general, la Sala dijo que los requisitos son concurrentes: si falta uno solo, la prescripción es improcedente.[21] Quien ocupó una finca inscrita sin documento y sin buena fe no la adquiere por esa vía con solo esperar diez años. La vía agraria es para quien trabaja por necesidad un terreno ajeno, para su subsistencia o la de su familia: el poseedor en precario de la Ley de Tierras y Colonización. El INDER conoce primero esos conflictos y busca una venta directa del propietario a los ocupantes.[22]
Terrenos que nunca se adquieren por posesión
Algunos terrenos nunca pueden ser privados, por mucho tiempo que alguien los tenga:
| Terreno | Regla |
|---|---|
| La zona marítimo terrestre, los 200 metros desde la pleamar ordinaria | No puede titularse por información posesoria ni apropiarse de ninguna otra forma; ocuparla sin autorización está prohibido[23] |
| El Patrimonio Natural del Estado: los bosques y terrenos forestales de las reservas nacionales y de los terrenos públicos | La posesión no da ningún derecho, y la acción del Estado para recuperarlo nunca prescribe[24] |
| Territorios indígenas | No pueden venderse ni adquirirse por prescripción; todo traspaso de tierras ahí entre indígenas y no indígenas es absolutamente nulo[25] |
| Una franja de 2 km a lo largo de las fronteras con Nicaragua y Panamá | No se adquiere por posesión, salvo que ya estuviera bajo dominio privado con título legítimo[26] |
| Parques nacionales, reservas biológicas y forestales, baldíos nacionales | El juez rechaza la información posesoria[27] |
En esa franja costera solo se otorgan concesiones, como explica el artículo sobre la zona marítimo terrestre.
Una ley de 2018, prorrogada dos veces hasta aproximadamente mediados de 2027, suspende los desalojos administrativos y las demoliciones en la zona marítimo terrestre, la zona fronteriza y el patrimonio natural del Estado, salvo los ordenados por resolución firme fundada en daño ambiental. La misma ley dice que en ningún caso crea derechos a favor de los ocupantes.[28]
Precaristas en una finca inscrita: los plazos del propietario
En octubre de 2026, The Tico Times, con base en una investigación de CORRECTIV y de la televisión suiza SRF, informó que unas 600 personas ocupaban plantaciones de teca. La mayoría de las plantaciones están en la zona de Pocosol, cerca de la frontera con Nicaragua, y la investigación encontró que el Registro inscribe a dos empresas costarricenses como dueñas de más de 40 km² de plantaciones.[29] El reportaje no dijo cuánto tiempo llevan ahí los ocupantes, y de eso depende cuáles de los plazos siguientes aplican.
Contados desde el inicio de una ocupación, y desde la inscripción de un título obtenido por información posesoria. Fuentes: referencias [1], [3], [20], [30], [31] y [32].
- Dos semanas. Mientras una invasión está en curso o tiene menos de dos semanas, la policía de la región comprueba en el sitio la fecha de ingreso y la certificación registral del propietario, y desaloja sin mayores dilaciones. Después, el propietario puede pedir por escrito al Ministerio de Seguridad Pública una orden de desalojo administrativo. Los ocupantes tienen tres días hábiles para recurrirla; la policía la ejecuta.[30]
- Tres meses. El interdicto, el proceso que protege la posesión actual sin discutir la propiedad, debe presentarse dentro de los tres meses.[31]
- Un año. Quien ha poseído el terreno en forma pública y de buena fe por más de un año tiene el derecho de poseerlo,[3] y la policía ya no puede desalojarlo. La Sala Constitucional admite el auxilio de la fuerza pública solo frente a ocupantes sin ese derecho, y en terrenos agrarios el Código Procesal Agrario no permite el desalojo administrativo cuando la ocupación pasa de un año.[32] Desde el 13 de febrero de 2026, en esos mismos terrenos, al ocupante le bastan tres meses de posesión, en vez de un año, para presentar un interdicto contra el dueño que poseía antes.[33]
- Diez años. El mínimo para adquirir la propiedad por usucapión.
En los tribunales, el desahucio pone fin a una ocupación que el propietario toleraba, y la acción reivindicatoria, con la que el dueño reclama la propiedad, procede mientras otro no la haya adquirido por prescripción.[34] Si los ocupantes trabajan el terreno para su subsistencia, el reclamo se presenta primero ante el INDER. El propietario puede acudir a los tribunales si en tres meses el INDER no ha declarado un conflicto, o si no lo ha solucionado en un año desde la declaratoria. Mientras el asunto esté en el INDER, la prescripción no corre para ninguna de las partes.[22]
Despojar a otro de un terreno con violencia, amenazas, engaño, abuso de confianza o clandestinidad es usurpación, castigada con seis meses a cuatro años de prisión.[35] En terrenos rurales, la denuncia se rechaza si el inmueble no está deslindado por cercas o carriles de al menos tres metros de ancho, aunque quedan a salvo las acciones civiles.[36]
Qué revisar antes de pagar por una posesión o por un terreno ocupado
Terreno que se ofrece sin inscripción
- Busque el predio en el visor gratuito del Registro, SIRI. Una P en el lugar del número de finca significa que no tiene inscripción: usted compraría una posesión y tendría que titularla en los tribunales.
- Pida la escritura pública con la que el vendedor adquirió la posesión, y pregunte quién tuvo el terreno antes y por cuánto tiempo. Los años del vendedor le sirven a usted para completar los diez solo si le traspasa la posesión en documento público.
- Lea el plano: si dice "Para información posesoria", a qué poseedor nombra y su fecha, porque vence a los tres años.
- Compare el terreno con la tabla de terrenos que nunca se adquieren por posesión: su distancia de la pleamar ordinaria y de la frontera, lo que dice la certificación del MINAE sobre áreas protegidas, y si está en un territorio indígena.
- Puede comprar la posesión por documento público y titularla usted, o pedir que el vendedor la titule primero y pagar el saldo por medio de un escrow cuando el título esté inscrito. En ambos casos, los colindantes, la PGR o el INDER pueden oponerse, una oposición del Estado o del INDER termina el proceso, y el título puede impugnarse durante tres años. Pida a un abogado que revise la historia de la posesión antes de pagar nada.
La consulta gratuita en el mapa de PropScan muestra si hay una finca inscrita en un punto. Si el mapa traza un predio sin inscripción, la consulta muestra "No hay ninguna finca inscrita en esta dirección", y no hay informe que comprar.
Finca inscrita con alguien viviendo en ella
- Visite el terreno antes de firmar y pregunte quién vive en él o lo usa, y en qué condiciones. El folio real, que muestra una consulta registral, no indica ocupantes.
- Deje por escrito en la opción de compra y en la escritura que el terreno se entrega desocupado, y retenga parte del precio hasta la entrega.
- Pregunte cómo se inscribió la finca por primera vez. Si se tituló por información posesoria hace menos de tres años, pida a un abogado que lea el expediente, donde el título todavía puede anularse.
- Si usted es dueño y alguien se mete en su terreno, los plazos corren desde el día en que llegó: dos semanas para que la policía actúe en el sitio, tres meses para el interdicto y un año para un desalojo ordenado por el Ministerio de Seguridad Pública. No intente sacar a los ocupantes por la fuerza.
- En terrenos rurales, mantenga las cercas o los carriles de lindero, o una denuncia por usurpación será rechazada.
- Los dueños de terrenos ocupados también negocian: un acuerdo escrito para que los ocupantes se vayan, que puede incluir un pago, o, en terrenos agrarios de subsistencia, una venta directa a los ocupantes con intervención del INDER. Pida a un abogado que redacte el acuerdo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo necesita un precarista para adquirir derechos en Costa Rica?
Quien posee un terreno en forma pública y de buena fe por más de un año adquiere el derecho de poseerlo. La propiedad exige al menos diez años de posesión como dueño, continua, pública y pacífica, y solo un juez puede declararla. Frente a un propietario inscrito, la regla general exige además un título traslativo de dominio y buena fe; solo quien trabaja el terreno para su subsistencia tiene una vía sin ellos, ante el INDER. Los remedios más rápidos del dueño vencen mucho antes: el interdicto a los tres meses, el desalojo policial al año.
¿Se puede comprar un terreno que no tiene folio real?
Se puede comprar la posesión, no un título inscrito. Sin inscripción en el Registro, el terreno debe titularse en los tribunales mediante una información posesoria, que exige más de diez años de posesión. Los años del vendedor se suman a los de usted solo si le traspasa la posesión en documento público. La zona marítimo terrestre, los terrenos forestales del Estado, los parques y reservas, los territorios indígenas y la franja fronteriza de 2 km nunca pueden titularse de esta forma.
¿Qué es una información posesoria?
El proceso judicial que inscribe a nombre de su poseedor un terreno sin inscripción en el Registro, conforme a la Ley 139 de 1941. El solicitante necesita más de diez años de posesión como dueño, un plano catastrado inscrito y certificado por el Ministerio de Ambiente y Energía, tres testigos, y que se cite a los colindantes, al público por edicto, a la Procuraduría General de la República y, en terrenos agrarios, al INDER.
¿Puede la policía desalojar a precaristas de mi propiedad?
Sí, durante el primer año. Mientras una invasión está en curso o tiene menos de dos semanas, la policía de la región comprueba en el sitio la fecha de ingreso y la certificación registral del propietario, y desaloja. Después, el propietario presenta una solicitud escrita al Ministerio de Seguridad Pública, que puede ordenar un desalojo para que lo ejecute la policía. Cuando la ocupación tiene más de un año, el propietario debe acudir a los tribunales.
¿Es seguro comprar una propiedad titulada por información posesoria?
Es un título inscrito, pero durante los tres años siguientes a su inscripción, un título obtenido contra la ley puede anularse en el mismo expediente. Después, una demanda contra el título debe tramitarse en proceso ordinario, y la propiedad queda consolidada frente a terceros. Para pedir un préstamo bancario, ese plazo se reduce a un año. Antes de comprar dentro de esos tres años, pida a un abogado que lea el expediente, incluido a quién se citó y si alguien se opuso.
Referencias legales y notas de fuentes
[1] Código Civil, versión 22 de 22, art. 860: "Para adquirir la propiedad de los inmuebles, o algún derecho real sobre ellos por prescripción, se necesita una posesión de diez años. El derecho de poseer se prescribe por la posesión de un año." La propiedad adquirida por posesión la declara un juez: en una información posesoria, el juez aprueba las diligencias y ordena la inscripción (nota 18); frente a un propietario inscrito, en un proceso como el de la nota 21. Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.
[2] Código Civil, art. 277: "El derecho de posesión consiste en la facultad que corresponde a una persona de tener bajo su poder y voluntad la cosa objeto del derecho." Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.
[3] Código Civil, art. 279: "Independientemente del derecho de propiedad, se adquiere el de posesión: 1º.- Por consentimiento del propietario. Los actos facultativos o de simple tolerancia no dan el derecho de posesión. 2º.- Por el derecho de conservar la posesión por más de un año. El año corre desde que se tome públicamente la posesión, o si fuere tomada clandestinamente, desde que eso conste al despojado." Art. 284: "Para que la posesión por más de un año confiera el derecho de poseer, es necesario que dicha posesión sea de buena fe." Art. 285: "se considera poseedor de buena fe al que en el acto de la toma de posesión creía tener el derecho de poseer." Art. 286: "En caso de duda, se presume de buena fe la posesión." Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.
[4] Código Civil, art. 317: "No podrá tomarse la posesión de una manera violenta, ni por aquel a quien legalmente corresponde; mientras el actual poseedor se oponga, debe reclamarse judicialmente." Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.
[5] Código Civil, art. 856: "La posesión ha de ser en calidad de propietario, continua, pública y pacífica." Art. 857: "La posesión adquirida o mantenida con violencia, no es útil para la prescripción, sino desde que cesa la violencia." Art. 858: "la posesión oculta impide la prescripción, mientras no haya sido debidamente registrada o no pueda ser conocida de los que tengan interés en interrumpirla." El art. 860 fija los diez años (nota 1). Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.
[6] Código Civil, art. 876: "Toda prescripción se interrumpe civilmente: 1º.- Por el reconocimiento tácito o expreso que el poseedor o deudor haga a favor del dueño o acreedor de la propiedad o derecho que trata de prescribirse; y 2º.- Por el emplazamiento judicial, embargo o secuestro notificado al poseedor o deudor." Art. 878: "El efecto de la interrupción es inutilizar para la prescripción todo el tiempo corrido anteriormente." Fuente: Código Civil, PGR-SINALEVI.
[7] Decreto 44647-MJP, Reglamento general del Registro Inmobiliario, versión 2 de 2, art. 2, definición 48: "Persona poseedora: Persona física o jurídica que carece de título inscrito en el Registro Inmobiliario." Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[8] Decreto 44647-MJP, art. 2, definición 27: "Identificador predial de inmueble: Conjunto de caracteres numérico o alfanumérico único que se le asigna a cada predio dentro del mapa catastral." Art. 39: "los predios que no tengan titular registral deben contener un identificador predial." Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[9] El Manual de Conformación del Mapa Catastral del Registro, versión 15 (2018), no está en línea. Una tesis de la Universidad de Costa Rica lo cita: "Si el predio no presentara número de finca, se le indica un consecutivo con la Letra P (se refiere a predio); por ejemplo, P000001 (quiere decir predio N°1)." Su lista de códigos de inconsistencia del mapa empieza con el código 1, "Predio sin información catastral ni registral". La tesis da como partes del identificador la provincia, el cantón, el distrito, la finca, el duplicado (una letra para fincas a las que por error se les dio el mismo número) y el horizontal (M o F en condominios, 0 en los demás casos). La presentación del mapa del propio Registro ilustra el código 1 con un predio cuya finca dice P000790 y que no tiene plano. Los identificadores del texto son de Cóbano, distrito 11 del cantón 01 de la provincia 6. El predio 60111012164900, finca 121649, aparece rotulado en la vista del mapa que muestra nuestro artículo sobre el plano catastrado. El predio 60111P00173400, leído del servicio de mapas del Registro el 28 de octubre de 2026, tiene P001734 en el campo de finca, no tiene plano y lleva el código 1. De 311 predios con P en nueve regiones, leídos del mismo servicio el 26 de octubre de 2026, 292 llevaban el código 1. Fuentes: J. Solís Salazar y A. Chinchilla Soto, Metodología para realizar estudios técnicos referente al saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario, Universidad de Costa Rica, 2019, tesis IT-8328, pp. 13 y 27; Registro Nacional, Conceptos básicos del mapa catastral; servicio de mapas de SIRI.
[10] El conteo de los predios del mapa catastral del Registro Nacional (SIRI) en junio de 2026: 90.628 de 2.122.974 tienen un campo de finca que empieza con P. El conteo es de predios, no de área, y no dice nada sobre quién tiene cada uno. Fuente: SIRI, el visor de mapas del Registro.
[11] Decreto 44647-MJP, art. 92(5): "En titulaciones, se debe indicar corno razón de inscripción: "Para información posesoria", agregar: "En posesión de ... " indicando el nombre de la persona titular y su número de identificación." Fuente: Decreto 44647, PGR-SINALEVI.
[12] Ley 139, Ley de Informaciones Posesorias, versión 9 de 9, art. 1: "El poseedor de bienes raíces que careciere de título inscrito o inscribible en el Registro Público podrá solicitar que se le otorgue, de acuerdo con las disposiciones de la presente ley. Para ese efecto deberá demostrar una posesión por más de diez años con las condiciones que señala el artículo 856 del Código Civil." Y: "Cuando el titulante no haya tenido la posesión decenal del inmueble podrá aprovechar la ejercida por sus transmitentes, según lo dispuesto en el artículo 863 del Código Civil; pero en este caso deberá presentar documento público en que conste el traspaso de su derecho, aunque no el de anteriores poseedores." Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[13] Ley 139, art. 7, reformado por la Ley Forestal, Ley 7575 de 1996: "Cuando el inmueble al que se refiera la información esté comprendido dentro de un área silvestre protegida, cualquiera que sea su categoría de manejo, el titulante deberá demostrar ser el titular de los derechos legales sobre la posesión decenal, ejercida por lo menos con diez años de antelación a la fecha de vigencia de la ley o decreto en que se creó esa área silvestre." Y: "Sin excepción alguna, los planos catastrados que se aporten en diligencias de información posesoria, deberán ser certificados por el Ministerio del Ambiente y Energía, por medio del ente encargado, el cual dará fe de si el inmueble que se pretende titular se encuentra dentro o fuera de esas áreas silvestres protegidas." El art. 1 exige "Un plano inscrito en la Oficina de Catastro". Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[14] Ley 139, art. 1: la solicitud indica "El tiempo que lleva el solicitante de poseer el inmueble, la descripción de los actos en que ha consistido esa posesión y extensión aproximada de los cultivos y bosques existentes, las construcciones y demás mejoras realizadas", la persona "de quien adquirió su derecho", y que el terreno "no ha sido inscrita en el Registro Público". Art. 3: "En todos los casos, las afirmaciones del titulante tendrán carácter de declaración jurada, y cualquier falsedad le hará incurrir en las penas del perjurio". Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[15] Ley 139, art. 5, reformado por el Código Procesal Agrario, Ley 9609 de 2018: el juez "citará a los colindantes, así como a los condueños, si los hubiere, para que en el término de un mes contado a partir de la notificación, se presenten a hacer valer sus derechos"; un edicto en el Boletín Judicial da un mes a los interesados; "Se ordenará también tener como partes a la Procuraduría General de la República, en todo caso, y al Instituto de Desarrollo Rural (Inder), cuando el proceso corresponda conocerlo a la jurisdicción agraria." Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[16] Ley 139, art. 6: la posesión se prueba con "la declaración de tres testigos, vecinos del cantón donde se halle situado el inmueble", a quienes se pregunta si el terreno "ha estado sometida por el titulante o por anteriores dueños a posesión durante un período continuo no inferior a 10 años, si esa posesión ha sido en forma pública, pacífica y en concepto de dueño". Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[17] Ley 139, art. 8: una oposición escrita suspende el trámite "para que en juicio declarativo las partes definan sus derechos"; "Si dentro de los términos indicados en el artículo 5º, surgiere oposición del Estado o del ITCO, se ordenará archivar el expediente y se tendrá por agotada la vía administrativa a efecto de que el titulante pueda accionar en la vía contencioso-administrativa". El ITCO es hoy el INDER. Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[18] Ley 139, art. 10: el juez aprueba las diligencias y ordena "en el Registro Público de la Propiedad, la inscripción solicitada, sin perjuicio de tercero de mejor derecho". Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[19] Decreto 44647-MJP, art. 151, reformado por el Decreto 45815-JP de junio de 2026: los planos se inscriben provisionalmente por un año, salvo que los planos "para información posesoria, para usucapir y para localizar derechos" tienen tres; vencido el plazo sin que un asiento registral cite el plano, su inscripción "quedará cancelada de pleno derecho." Fuentes: Decreto 44647, PGR-SINALEVI, Decreto 45815, PGR-SINALEVI.
[20] Ley 139, art. 16: "La propiedad que se adquiera por la presente ley, queda definitivamente consolidada para terceros a los tres años, los cuales se contarán a partir del día de la inscripción del respectivo título en el Registro Público"; "Este plazo se reducirá a un año únicamente para el efecto de solicitar y obtener préstamos de los organismos del Sistema Bancario Nacional o del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo." Art. 17, reformado por la Ley 9609: dentro de los tres años, "si se demuestra que el título posesorio se obtuvo contra las leyes vigentes, podrá el tribunal decretar en el expediente original ... la nulidad absoluta del título y de su respectiva inscripción"; "Transcurrido el término de tres años de la inscripción del título, toda demanda deberá decidirse en proceso ordinario." Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[21] Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, resolución 536-2007 del 27 de julio de 2007, considerando V. Sobre la vía agraria: "no es determinante la existencia de buena o mala fe, en tanto este elemento es sustituido por la necesidad", y "no se exige el título traslativo de dominio". Sobre la Ley 139, que menciona "a modo de referencia": el poseedor "que carece de un título inscribible o inscrito" busca un título inscribible de la propiedad adquirida por más de diez años de posesión. Sobre la vía general, conforme a los arts. 853 y 860 del Código Civil, los requisitos son "justo título traslativo de dominio; buena fe; posesión y transcurso del tiempo", y "Dichos presupuestos son concurrentes, de modo que de estar ausente solo uno de ellos, será entonces improcedente la prescripción adquisitiva." Código Civil, art. 853: "Para la prescripción positiva se requieren las condiciones siguientes: Título traslativo de dominio. Buena fe. Posesión." Fuentes: Sala Primera, resolución 536-2007, Nexus PJ, Código Civil, PGR-SINALEVI.
[22] Ley 2825, Ley de Tierras y Colonización, versión 6 de 6, art. 92, reformado por la Ley 3336 de 1964: "es poseedor en precario todo aquel que por necesidad realice actos de posesión estables y efectivos, como dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un año, y con el propósito de ponerlo en condiciones de producción para su subsistencia o la de su familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro Público"; quienes tengan diez años "podrán inscribir su derecho ... por el procedimiento de información posesoria". Art. 94: las soluciones se buscan "fundamentalmente a través de contratos directos de compra-venta entre el propietario y los ocupantes, con intervención del Instituto"; antes de cualquier demanda, "los propietarios deberán presentar su reclamo ante el Instituto"; el propietario puede acudir a los tribunales después de "tres meses a partir del recibo de la gestión respectiva sin que el Instituto haya declarado la existencia de un conflicto de posesión de tierras, o un año desde esa declaratoria, sin que el conflicto haya sido solucionado"; "Mientras el asunto esté en el Instituto, no correrá el término de la prescripción para ninguna de las partes." El Instituto es hoy el INDER. Fuente: Ley 2825, PGR-SINALEVI.
[23] Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, versión 9 de 9, art. 7: "Los terrenos situados en la zona marítimo terrestre no pueden ser objeto de informaciones posesorias y los particulares no podrán apropiarse de ellos ni legalizados a su nombre, por éste u otro medio." El art. 12 prohíbe, "sin la debida autorización legal", cualquier "desarrollo, actividad u ocupación" en la zona. Fuente: Ley 6043, PGR-SINALEVI.
[24] Ley Forestal, Ley 7575, versión 14 de 14, art. 13: el patrimonio natural del Estado está constituido por "los bosques y terrenos forestales de las reservas nacionales, de las áreas declaradas inalienables, de las fincas inscritas a su nombre y de las pertenecientes a municipalidades, instituciones autónomas y demás organismos de la Administración Pública". Art. 14: "su posesión por los particulares no causará derecho alguno a su favor y la acción reivindicatoria del Estado por estos terrenos es imprescriptible. En consecuencia, no pueden inscribirse en el Registro Público mediante información posesoria". Fuente: Ley 7575, PGR-SINALEVI.
[25] Ley Indígena, Ley 6172, versión 11 de 11, art. 3: "Las reservas indígenas son inalienables e imprescriptibles, no transferibles y exclusivas para las comunidades indígenas que las habitan. Los no indígenas no podrán alquilar, arrendar, comprar o de cualquier otra manera adquirir terrenos o fincas comprendidas dentro de estas reservas." Y: "Todo traspaso o negociación de tierras o mejoras de éstas en las reservas indígenas, entre indígenas y no indígenas, es absolutamente nulo". Fuente: Ley 6172, PGR-SINALEVI.
[26] Ley 2825, art. 7: son "inalienables y no susceptibles de adquirirse por denuncio o posesión, salvo los que estuvieren bajo el domino privado, con título legítimo", entre otros, en el inciso f), "Los comprendidos en una zona de 2.000 metros de ancho a lo largo de las fronteras con Nicaragua y con Panamá". Fuente: Ley 2825, PGR-SINALEVI.
[27] Ley 139, art. 11: el juez rechaza las diligencias "si llegare a constatar que se pretende titular indebidamente baldíos nacionales o terrenos pertenecientes a cualquier institución del Estado, lo mismo que reservas forestales, parques nacionales o reservas biológicas." Fuente: Ley 139, PGR-SINALEVI.
[28] Ley 9577, Protección a los Ocupantes de Zonas Clasificadas como Especiales, vigente desde el 20 de julio de 2018, versión 3 de 3. El art. 1, reformado por la Ley 10489 del 13 de mayo de 2024, prorroga el plazo de 36 meses "por un periodo de tiempo igual, con idénticos efectos de suspensión sobre las acciones administrativas de desalojo de personas, la demolición de obras, ... en la zona marítima terrestre, zona fronteriza y patrimonio natural del Estado, salvo aquellas que sean ordenadas mediante resolución judicial o administrativa en firme, fundadas en la comisión de daño ambiental". La Ley 10000, vigente desde el 2 de julio de 2021, hizo la primera prórroga. Art. 4: "En ningún caso, la aplicación de esta ley favorecerá la constitución de derechos a favor de los ocupantes de las zonas objeto de la moratoria." Tres periodos de 36 meses desde el 20 de julio de 2018 terminan el 20 de julio de 2027; las leyes no dicen si cada prórroga corre desde el final del periodo anterior o desde su propia fecha. Fuentes: Ley 9577, PGR-SINALEVI, Ley 10000, PGR-SINALEVI, Ley 10489, PGR-SINALEVI.
[29] The Tico Times, "Thousands of European Investors Fear Losses as Costa Rica Teak Scheme Collapses", 19 de octubre de 2026, con base en una investigación de CORRECTIV y del programa Rundschau de SRF sobre Life Forestry Switzerland AG: los periodistas encontraron las plantaciones ocupadas por unas 600 personas, la mayoría de Nicaragua; la mayor parte de las cerca de 60 plantaciones están en la zona de Pocosol, en la Zona Norte, cerca de la frontera con Nicaragua; y el registro nacional inscribe a dos empresas costarricenses como dueñas de más de 40 km² de plantaciones. Fuente: The Tico Times.
[30] Decreto 37262-MSP, Reglamento para el trámite de desalojos administrativos presentados ante el Ministerio de Seguridad Pública, versión 4 de 4, art. 13: "Cuando se estuviere produciendo una invasión a una propiedad, o la misma se hubiere llevado a cabo en un lapso inferior a dos semanas, por tratarse de una invasión en curso, la parte perjudicada podrá acudir a la Autoridad de Policía de la Región que corresponda, la cual realizará una breve indagación con el objeto de comprobar la fecha aproximada de ingreso de los ocupantes y constatará en el sitio el derecho de propiedad o posesión del interesado, a efectos de realizar el desalojo sin mayores dilaciones." El propietario presenta "la certificación registral en la que conste ser dueño del bien". Los arts. 1 a 12 regulan el procedimiento general: la solicitud escrita indica cómo entraron los ocupantes ("Tolerancia, invasión, relación laboral, o cualquiera otra de las causales que taxativamente disponga la ley", art. 4) y acredita el título (art. 5); la orden concede "un plazo de tres días hábiles para presentar recurso", y el recurso no la suspende (art. 3); la policía ejecuta el desalojo (art. 12). SINALEVI registra además la resolución 1490-2020 DM del 16 de abril de 2020, con la que el ministro suspendió "hasta nuevo aviso" la ejecución policial de desalojos, administrativos y judiciales, durante la emergencia por COVID-19. La resolución 1897-2020 DM del 25 de abril de 2020 permitió a la policía ejecutar un desalojo "excepcionalmente y en casos especiales" si no ponía en riesgo la salud de nadie y seguía los protocolos del Ministerio de Salud. No encontramos ningún acto que revoque alguna de las dos, y SINALEVI lista la primera como vigente. La emergencia nacional terminó el 17 de agosto de 2022 (Decreto 43650-MP-S). El ministerio sigue ordenando desalojos para que los ejecute la policía: la resolución 17181-2026 de la Sala Constitucional, del 15 de mayo de 2026, describe uno ordenado en febrero de 2026 y enviado a la policía en abril, y un criterio legal policial de ese mismo mes citó la resolución 1897-2020 DM. Fuentes: Decreto 37262, PGR-SINALEVI, Resolución 1490-2020 DM, PGR-SINALEVI, Decreto 43650-MP-S, PGR-SINALEVI, Sala Constitucional, resolución 17181-2026, Nexus PJ.
[31] Código Procesal Civil, Ley 9342, versión 5 de 5, art. 106.1: "Los interdictos solo procederán respecto de la posesión actual y momentánea de bienes inmuebles. De ninguna manera afectarán las cuestiones de propiedad o de posesión definitiva"; "No podrá ser establecido un interdicto si han transcurrido tres meses desde el inicio de los hechos u obras contra las cuales se reclama." Para terrenos agrarios, el Código Procesal Agrario, Ley 9609, art. 265, fija los mismos tres meses. Fuentes: Código Procesal Civil, PGR-SINALEVI, Código Procesal Agrario, PGR-SINALEVI.
[32] Sala Constitucional, resolución 7433-2026 del 27 de febrero de 2026, que reitera su resolución 3275-96 del 3 de julio de 1996: el propietario o poseedor conserva el derecho de repeler la fuerza con la fuerza, "incluso con el auxilio de la fuerza pública", "siempre que se trate de repeler la invasión en curso o de recuperar la posesión frente a quien carezca de título de posesión o no lo haya adquirido por el transcurso de más de un año". Código Procesal Agrario, Ley 9609, art. 55, reformado por la Ley 10779: "En inmuebles destinados a actividades agrarias, el desahucio administrativo será improcedente cuando: ... 3- Se trate de personas que tengan una ocupación del inmueble superior a un año." La misma causal estaba en el art. 55 antes de la reforma, que limitó el artículo de los inmuebles "destinados o destinables" a actividades agrarias a los "destinados" a ellas. Fuentes: Sala Constitucional, resolución 7433-2026, Nexus PJ, Código Procesal Agrario, PGR-SINALEVI.
[33] La Ley 10779 del 29 de octubre de 2025, La Gaceta 30, Alcance 15, del 13 de febrero de 2026, vigente desde ese día, reformó el Código Procesal Agrario. Art. 269, reformado: si el interdicto se dirige "contra quien, inmediata y anteriormente, poseyó como dueño o dueña, la parte actora deberá probar que por más de tres meses ha poseído pública y pacíficamente como dueña". Antes de la reforma decía más de un año, como todavía dice el art. 106.2 del Código Procesal Civil para los demás terrenos. Fuentes: Ley 10779, PGR-SINALEVI, Código Procesal Agrario, PGR-SINALEVI.
[34] Código Procesal Civil, art. 104.1: "Procederá el desahucio cuando se pretenda la desocupación de un inmueble como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento en los casos previstos por la ley, o hacer cesar la mera tolerancia." Código Civil, art. 320: "La acción reinvindicatoria puede dirigirse contra todo el que posea como dueño, y subsiste mientras otro no haya adquirido la propiedad de la cosa por prescripción positiva." Fuentes: Código Procesal Civil, PGR-SINALEVI, Código Civil, PGR-SINALEVI.
[35] Código Penal, Ley 4573, versión 104 de 104, art. 225, reformado por la Ley 8720 de 2009: "Se impondrá prisión de seis meses a cuatro años: 1) A quien por violencia, amenazas, engaño, abuso de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble ..., sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes." Fuente: Código Penal, PGR-SINALEVI.
[36] Ley 2825, art. 129, reformado por la Ley 3336 de 1964: "Será rechazada toda acusación o denuncia por usurpación o daños que establezca el propietario contra los ocupantes de terrenos que no estén bien deslindados por cercas o carriles de un ancho mínimo de tres metros, que indiquen con claridad el perímetro del inmueble; quedan a salvo las acciones civiles que tuviere el dueño." Fuente: Ley 2825, PGR-SINALEVI.
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal. Para una compraventa, trabaje con un abogado o notario público con experiencia.